劃重點(diǎn)：

最近看了中國社科院金融研究所所長張曉晶老師的一段視頻，主題是中國房地產(chǎn)。在時(shí)長5分多鐘的視頻中，張老師批評(píng)了“房子過剩論”，論述了中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的前景，得出了中國房地產(chǎn)將來還要發(fā)展、還有發(fā)展空間的結(jié)論。觀點(diǎn)犀利，表達(dá)流暢，非常推薦。

中國房地產(chǎn)多年來處于輿論場(chǎng)的風(fēng)暴中心，其中夾雜了很多的社會(huì)情緒。張老師旗幟鮮明地“力挺中國房地產(chǎn)”，需要相當(dāng)?shù)挠職獾?。他顯然也意識(shí)到了風(fēng)險(xiǎn)，特意聲明“和房地產(chǎn)商沒有關(guān)系”。

(資料圖片)

但是，以嚴(yán)重民粹化的中國輿論風(fēng)氣，這樣的聲明大概是沒有什么“防護(hù)力”的。雜音總是會(huì)有的，不必過于在意。

我贊同張老師對(duì)中國房地產(chǎn)發(fā)展前景的長期樂觀，尤其贊成對(duì)“房子過剩論”的批評(píng)。但是，我認(rèn)為“長期樂觀”不是無條件地盲目樂觀，長期看好的發(fā)展前景并不意味著短期、中期可以樂觀。

中國房子沒有過剩，只有不足

張老師對(duì)“過剩論”的批評(píng)很到位，這里做一點(diǎn)補(bǔ)充。

中國房地產(chǎn)的“過剩論”由來已久，房價(jià)越漲，“過剩論”的擁躉就越多。這明顯違背了經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)。市場(chǎng)價(jià)格上漲就是稀缺性的體現(xiàn)，沒有別的解釋。

“越過剩越漲”無非是廉價(jià)的心靈雞湯罷了，是沒及時(shí)“上車”、無力“上車”的失意者找點(diǎn)心理安慰罷了。反正當(dāng)年牛刀老師賣房式雞湯割韭菜割出幾套房的，很多老網(wǎng)民應(yīng)該還記得。

這幾年樓市明顯疲軟了，價(jià)格下跌反映了供需關(guān)系的變化，局部出現(xiàn)供大于求，說是過剩不為過。但是，這并不是“中國房子太多了”，而是購買力下降和房產(chǎn)投資錯(cuò)配復(fù)合作用的結(jié)果。

購買力下降具有普遍性，畢竟被疫情折騰了好幾年，很多個(gè)人和家庭都蒙受了沉重的經(jīng)濟(jì)損失。炒菜都想著少放一勺油，何況房子這種“大物件”？這不是房子造多了，而是賣不動(dòng)了。

如果把“想要房子”作為真實(shí)需求的標(biāo)準(zhǔn)，超一線、準(zhǔn)一線乃至部分強(qiáng)二線的房子當(dāng)然是有真實(shí)需求的。“想買房”是真的，“買不起”也是真的，這種“過剩”顯然不是房子造太多了引發(fā)的。

真正的過剩是投資錯(cuò)配，“房地產(chǎn)開發(fā)-基建”的聯(lián)動(dòng)模式下沉挖的坑。很多經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)、人口凈流出的地區(qū)強(qiáng)推房地產(chǎn)開發(fā)，沒有真實(shí)的市場(chǎng)需求支撐，留下了一堆有估值沒市價(jià)的泡沫資產(chǎn)。說句難聽的，這種過剩房產(chǎn)，別說賣不掉，白送也未必能送出去多少。

但是，拿鶴崗的房子過剩，論證北京、上海的房子造多了，顯然是罔顧事實(shí)、不講道理了。房地產(chǎn)最顯著的特點(diǎn)就是不可替代的區(qū)域性，統(tǒng)計(jì)全國有多少平方房子、多少棟建筑，論證中國的房子造多了是沒有意義的。

甚至“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)”自始至終就是個(gè)偽概念。中國幅員遼闊，不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口形勢(shì)、公共服務(wù)質(zhì)量天差地別，連各地的購房政策都不同，硬塞到一個(gè)“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)”的大框里，是沒意義的。

如果非要打包在一起講，只有一個(gè)靠譜的結(jié)論，那就是“中國房地產(chǎn)市場(chǎng)”在分化。不僅市場(chǎng)在分化，資產(chǎn)本身也在分化。

正如張老師講的，將來很多房子是會(huì)被廢棄的。

所以說，今天統(tǒng)計(jì)全國多少平方米、多少棟房子、人均幾套房的數(shù)據(jù)，是沒有市場(chǎng)預(yù)測(cè)作用的。這些數(shù)據(jù)本身就是虛高的。目前看到的很多房子，將來會(huì)失去商品屬性和資產(chǎn)屬性，僅僅是紙面存在的磚塊水泥罷了。

這絕非危言聳聽的預(yù)測(cè)，而是有現(xiàn)實(shí)可見的趨勢(shì)。日本在深度老齡化和產(chǎn)業(yè)遷徙的復(fù)合作用下，超過一半的人口集中到了三大都市圈。再加幾座區(qū)域中心城市，大中型城市的人口占比達(dá)到了80%。

人口密集區(qū)的住房一點(diǎn)也不富裕，東京人均居住面積不到20平米，在亞洲大城市中排名墊底。和東京的蝸居族、蟻?zhàn)?、網(wǎng)吧族說“日本房子造多了”、“住房很富?！保思沂且?dú)馔卵摹?/p>

今天的東京，就是未來的北上廣深等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市。也只有這些地區(qū)才有真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，長期發(fā)展前景毋庸置疑。

長期前景的樂觀，是遠(yuǎn)水救不了近火

面對(duì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的困境，長期前景的樂觀估計(jì)是遠(yuǎn)水救不了近火的。

中國房地產(chǎn)的長期發(fā)展前景不是無條件成立的。張老師用了大量發(fā)達(dá)國家的數(shù)據(jù)論證房產(chǎn)在國民財(cái)富中比例提升的長期趨勢(shì)，這當(dāng)然是成立的。那么，關(guān)鍵就看中國需要多少年能夠邁入“發(fā)達(dá)國家俱樂部”。

這意味著中國的人均GDP要達(dá)到2萬美元以上目前人均1萬美元出頭，和“發(fā)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)”的差距肉眼可見。短期實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，顯然不現(xiàn)實(shí)。如果作為10年左右的中期目標(biāo)，那么至少也要保持每年5%以上的平均增速。

而且，人均GDP達(dá)到發(fā)達(dá)國家水平，還不足以讓房子“物有所值”，還需要相應(yīng)的公共服務(wù)水平提升。買房子不是買一堆建筑材料，而是為所在地區(qū)的公共服務(wù)埋單。

發(fā)達(dá)國家的房產(chǎn)占國民財(cái)富的比例高，是優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)提高了房產(chǎn)的“含金量”，而不是磚塊水泥更值錢。

提升公共服務(wù)質(zhì)量，遠(yuǎn)比提高經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)更為復(fù)雜艱巨。

因此，同意張曉晶對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展前景的樂觀結(jié)論，并不意味著忽視目前的困難。畢竟。我們沒有時(shí)光隧道，無法繞過困難的短期、不確定的中期，直接到達(dá)美好的長期。

沒有不合理的市場(chǎng)需求，只有不充分的供給

中國房地產(chǎn)行業(yè)的重要性毋庸置疑，國民對(duì)改善居住條件的需求是真實(shí)的、強(qiáng)烈的，而且一定是長期的。不要人為給住房需求設(shè)“天花板”。經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，國民收入提高了，住房需求也會(huì)隨之升級(jí)。

改善居住環(huán)境的第二居所不是合理的市場(chǎng)需求嗎？度假用的旅游房產(chǎn)不是合理需求嗎？為子女成家立業(yè)準(zhǔn)備多套房，不是合理需求嗎？買房出租，以房養(yǎng)老，不是合理需求嗎？

明明都想要優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，卻用“過剩論”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)污名化，只會(huì)制造情緒化的噪音，妨礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，也傷害了中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

房產(chǎn)和所有合法的商品一樣，沒有不合理的市場(chǎng)需求，只有不充分的供給。因?yàn)楣┙o不足，所以房價(jià)居高不下。因?yàn)楣┙o不足，所以有了“炒房”的空間。

因此，長遠(yuǎn)來看，解決住房問題的民生困境，增加有效供給才是正解。這就需要房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，抑制房地產(chǎn)只會(huì)適得其反。

長期看，只要中國經(jīng)濟(jì)保持健康發(fā)展，國民收入穩(wěn)定增長，中國房地產(chǎn)還大有可為。看好中國房地產(chǎn)行業(yè)的前景，更需要克服目前的困難。沒有健康的“短期”，美好的“長期”只存在于想象中。

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