新京報訊 （記者袁秀麗）3月28日，高力國際發(fā)布的第一季度北京辦公樓市場數(shù)據(jù)顯示，一季度北京辦公樓市場活躍度明顯提升，月度帶看量從去年四季度6-7組恢復(fù)到18-19組，相當(dāng)于增長約2倍，但成交轉(zhuǎn)化率較低，降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距是關(guān)鍵。

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對此，高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整、市場信心恢復(fù)和實際需求落地均需要時間。

麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個季度實現(xiàn)去化

降本增效仍是北京寫字樓企業(yè)用戶的基本策略。據(jù)高力國際統(tǒng)計，今年一季度，北京甲級寫字樓市場凈吸納量再度轉(zhuǎn)負(fù)，為-6.1萬平方米。在核心甲級市場無新增供應(yīng)的情況下，空置率環(huán)比上升0.9%為16.9%，凈有效租金環(huán)比降低0.7%至每月每平米328.8元。

值得關(guān)注的是，麗澤市場該季度實現(xiàn)了1.6萬平方米的去化，依然是市場唯一的熱點(diǎn)區(qū)域，這是麗澤商務(wù)區(qū)連續(xù)9個季度持續(xù)去化，其空置率環(huán)比下降1.6%至35.1%，凈有效租金保持穩(wěn)定。但是，一季度望京酒仙橋和中關(guān)村的甲級寫字樓市場租金降幅較大，環(huán)比降幅分別為2.5%和1.4%。

對此，嚴(yán)區(qū)海表示，雖然中國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展在2023年不再受到疫情的襲擾，但疫情給企業(yè)帶來的影響并非短期內(nèi)能夠消失。政策的傳導(dǎo)需要時間，企業(yè)預(yù)期調(diào)整需要時間，市場信心恢復(fù)和實際需求落地也需要時間，而這個滯后的時間差也在影響2023年北京辦公樓市場。目前，企業(yè)經(jīng)營尚待恢復(fù)，亟待政府的關(guān)注和扶持，減稅降費(fèi)和產(chǎn)業(yè)扶持是最直接有效的舉措。

據(jù)高力國際首次發(fā)布的北京市場信心調(diào)研報告顯示，北京市場信心顯著回升，超過六成的北京受訪者表示信心較高，其中企業(yè)用戶對未來北京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展更為樂觀，大規(guī)模的國企和外企有著更為強(qiáng)烈的擴(kuò)張意向。伴隨著防疫政策的調(diào)整以及助企紓困政策的發(fā)布，北京投資商和開發(fā)商對辦公樓市場的回暖持樂觀態(tài)度，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為新興產(chǎn)業(yè)的重要載體也得到廣泛關(guān)注。

月度帶看量從6-7組恢復(fù)至18-19組

從一季度來看，北京辦公樓市場活躍度明顯提升。高力國際抽樣調(diào)查了北京核心區(qū)域不同子市場的50棟甲級寫字樓，全部項目平均月度帶看量從去年四季度一個月大約6-7組快速恢復(fù)至今年一季度的18-19組。一季度帶看量的高峰集中在春節(jié)后的2至3周，但此后帶看量又出現(xiàn)了不同程度的下滑。

嚴(yán)區(qū)海認(rèn)為，從帶看量快速恢復(fù)的原因來看，一方面是疫情消散，市場進(jìn)行正常的商務(wù)租賃活動；另一方面，去年12月北京市場仍受疫情影響，之后又恰逢春節(jié)假期，因此市場累計的帶看需求在春節(jié)后得以釋放。然而，需要指出的是，就算個別項目帶看量恢復(fù)到一個月40-50組，也只是恢復(fù)到其正常市場環(huán)境下70%左右的水平。從帶看量后續(xù)出現(xiàn)不同程度的下滑可見整體市場活躍度依然不穩(wěn)定。

在高力國際華北區(qū)研究部董事陸明看來，現(xiàn)在市場處于租賃活躍度提升，但成交轉(zhuǎn)化率極低的市場環(huán)境，這也一定程度上體現(xiàn)了樓宇業(yè)主和企業(yè)租戶在租金和租賃成本上存在一定預(yù)期差距。

“需求端的強(qiáng)度將決定整個甲級辦公樓市場未來的走勢，其中疫情影響、企業(yè)預(yù)期和擴(kuò)張意愿、租賃策略和頭部大廠退租又是影響整個需求側(cè)表現(xiàn)的四個核心因素。”陸明說，如果2023年市場需求如期恢復(fù)，則以上四點(diǎn)需要出現(xiàn)積極改善。從一季度的市場表現(xiàn)來看，基本上疫情影響已經(jīng)消散，隨著經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)步恢復(fù)，助企紓困政策的不斷發(fā)酵，企業(yè)信心將逐步改善，其擴(kuò)張意愿也會逐步增強(qiáng)；同時，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和企業(yè)報表的不斷修復(fù)，企業(yè)的承租能力也將增強(qiáng)，更有利于成交轉(zhuǎn)化率的提升。

不過，陸明認(rèn)為，由于政策效果的滯后性，這些變化大概率會在今年下半年出現(xiàn)明顯改善。至于頭部互聯(lián)網(wǎng)大廠退租的影響，將會貫穿整個2023年。因此，全年需求側(cè)的表現(xiàn)大概率是結(jié)構(gòu)性的溫和復(fù)蘇，不太可能恢復(fù)到疫情前的凈吸納量水平。

陸明預(yù)期，隨著核心產(chǎn)業(yè)辦公面積調(diào)整在2023年結(jié)束，2024年的整體甲級市場才有可能重新回到去化周期。2023年的市場主旋律將是在總需求不足的前提下，如何降低業(yè)主和租戶的租金預(yù)期差距，這也是市場實現(xiàn)成功去化的關(guān)鍵。

編輯 楊娟娟

校對?付春愔

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