開(kāi)年深圳新房市場(chǎng)氛圍又火熱起來(lái)。“周末兩天來(lái)看房的人特別多，你們要是周末來(lái)都擠不進(jìn)來(lái)。”寶安某人才房項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售告訴南都·灣財(cái)社記者，“這段時(shí)間我們宣傳推廣的也挺多，所以每天都很多接待，經(jīng)常忙到晚上十一二點(diǎn)。”

(資料圖片)

盡管是周三的晚上，但記者仍在項(xiàng)目的營(yíng)銷中心看到不少購(gòu)房者。當(dāng)天展示中心邀請(qǐng)了專家前來(lái)講座，洽談區(qū)幾十個(gè)座位基本全部坐滿。恰逢晚上7點(diǎn)下班的時(shí)間段，一個(gè)銷售人員同時(shí)帶著三波客戶講解沙盤和樣板間。

從市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，春節(jié)后深圳樓市回暖的信號(hào)的確已更明顯。但在深圳從事多年地產(chǎn)營(yíng)銷業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，深圳二手房成交量表現(xiàn)明顯，新房也同樣出現(xiàn)看房量增加的情況，但成交端的增長(zhǎng)并沒(méi)有那么快，購(gòu)房者情緒還是比較理性。

市場(chǎng)

豪宅消化加速，有樓盤稱周末超3000人到訪看房

春節(jié)后的第三個(gè)周末，中介高盛（化名）在朋友圈里發(fā)布了自己收集的深圳各個(gè)樓盤的喜報(bào)。紅彤彤一片的喜報(bào)全部來(lái)自深圳各個(gè)新房案場(chǎng)的營(yíng)銷海報(bào)，有的項(xiàng)目顯示年后開(kāi)盤三天賣出21套房源，有的項(xiàng)目出現(xiàn)豪客一次性購(gòu)12套房源，更多的項(xiàng)目則是以成交金額破億來(lái)展示節(jié)后火熱的氛圍。

南都·灣財(cái)社記者注意到，其中部分海報(bào)來(lái)自深圳的頂豪項(xiàng)目。例如寶中的華僑城寶辰、瑞灣府，蛇口的太子灣瑞璽、泓璽，豪客出手一掃多套，成交金額動(dòng)輒以億為單位。

深圳各樓盤項(xiàng)目的宣傳海報(bào)。圖源自中介朋友圈

高盛還在朋友圈里留言：這只是冰山一角。2月份以來(lái)，高盛所在的門店帶看量大幅增加，置業(yè)顧問(wèn)早晚帶客戶出去看房，經(jīng)常出現(xiàn)整個(gè)門店空無(wú)一人的情況。“節(jié)后一直在忙都沒(méi)有休息過(guò)。”高盛說(shuō)。

頂豪客戶不手軟的同時(shí)，剛需客戶也在默默發(fā)力。在龍崗某案場(chǎng)工作的銷售人員同樣告訴記者，今年春節(jié)后多了很多人來(lái)看房。“成交的話看具體樓盤的情況，有的樓盤大概一周成交10套左右，有的一周4、5套，但總體來(lái)說(shuō)客戶都在陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，看房量在提高。”

而光明某項(xiàng)目的宣傳上，甚至提到周末兩天接待到訪客戶超過(guò)3000人。去掉夜間休息時(shí)間，相當(dāng)于每過(guò)1小時(shí)案場(chǎng)便迎來(lái)百位客戶到訪。

但另一邊，市場(chǎng)“冷熱不均”的情況仍然存在。羅湖某滯銷樓盤放出特價(jià)房源以促成交，中介在朋友圈打出“二手房?jī)r(jià)格買新房”的標(biāo)語(yǔ)，值得一提的是，對(duì)于羅湖老城區(qū)而言，新房?jī)r(jià)格普遍高于附近老舊房源；而部分公寓則推出“工抵房”，總價(jià)2字頭，首付10%即可購(gòu)房。

營(yíng)銷

有樓盤送60萬(wàn)首付，有的給出21萬(wàn)“豪傭”

“排隊(duì)跟春運(yùn)火車上似的，甚至特警防暴車都出動(dòng)，封路和疏散人群，還是為了防止出現(xiàn)人多踩踏事件。”2月17日晚上，龍崗信城縉悅花園迎來(lái)大批購(gòu)房者排隊(duì)通宵看房，因“送60萬(wàn)首付”的折扣過(guò)于吸引人，購(gòu)房者涌入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，排隊(duì)看房的隊(duì)伍從門口排到了項(xiàng)目外面的馬路上。

中介朋友圈視頻截圖

盡管該項(xiàng)目18日便被龍崗住建局以擾亂市場(chǎng)行為為由查處暫停銷售，但高盛仍在后續(xù)幾天接到了不少客戶打來(lái)的咨詢電話，詢問(wèn)能否安排看房。

減免首付款的做法過(guò)于直接，引起轟動(dòng)的側(cè)面也說(shuō)明了深圳購(gòu)房人群基數(shù)的龐大。另一邊，有項(xiàng)目則間接通過(guò)渠道手段吸引客戶前往置業(yè)，節(jié)后深圳某項(xiàng)目傳出成交一套67㎡的公寓，單套最高傭金超21萬(wàn)，中介傭金高達(dá)6個(gè)點(diǎn)的消息。

除了折扣、提高中介費(fèi)等手段外，項(xiàng)目案場(chǎng)也在加大攬客的力度。“來(lái)訪客戶預(yù)約可免費(fèi)專車接達(dá)。”2月22日，記者在銷售的幫助下預(yù)約到前往寶安某人才房的專車。

項(xiàng)目銷售讓記者在網(wǎng)上填寫(xiě)看房信息和看房時(shí)間后，直接預(yù)約了一輛前往銷售現(xiàn)場(chǎng)的專車，隨意選擇時(shí)間無(wú)需支付打車費(fèi)用，當(dāng)晚到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還有雞翅等小吃暢吃。

該項(xiàng)目周三晚上仍有大批客戶前往參觀樣板間。

而對(duì)于即將入市的新房項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，年后抓住行情加速開(kāi)放展廳和樣板間來(lái)蓄客也是常規(guī)操作。

例如前海的深業(yè)云海灣已開(kāi)放展廳，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售透露，預(yù)計(jì)3月底開(kāi)放樣板間，4月底開(kāi)盤；而另一邊寶安沙井的會(huì)展灣雍境也有消息傳預(yù)計(jì)本周開(kāi)放展廳/樣板房，3月底入市，2月22日晚間記者經(jīng)過(guò)會(huì)展灣雍境項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到門口有工作人員在裝飾大門。

會(huì)展灣雍境項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

數(shù)據(jù)

2月成交量未見(jiàn)明顯回暖，

購(gòu)房者當(dāng)下仍是“看了又看”

看房的人數(shù)增多的同時(shí)，成交上漲緩慢也成為深圳新房銷售的難題。“出手買房都不是很爽快，有資金的問(wèn)了又問(wèn)，看了又看，就是不買。”龍崗某剛需盤的案場(chǎng)銷售告訴記者，“有個(gè)阿姨輪番把老公、女兒帶過(guò)來(lái)看，但就是不說(shuō)買不買，確實(shí)有點(diǎn)心累。”

為什么不選擇在此時(shí)買房？關(guān)于這一問(wèn)題目前有購(gòu)房想法的剛需李先生頗有發(fā)言權(quán)，他在看過(guò)幾個(gè)項(xiàng)目之后告訴記者，“打雞血的都是銷售人員，購(gòu)房人的情緒還是比較理性的。”在他看來(lái)，目前市場(chǎng)上沒(méi)有符合他要求和價(jià)位的產(chǎn)品，大多是去年已經(jīng)開(kāi)盤的存量項(xiàng)目，想再等一等，“反正限價(jià)新房短期內(nèi)應(yīng)該不會(huì)漲價(jià)。”

值得一提的是，2月深圳目前僅有2個(gè)新房項(xiàng)目獲批預(yù)售證，分別為位于光明的華潤(rùn)潤(rùn)暉府和龍華區(qū)的溪山君樾。其中，溪山君樾備案產(chǎn)品為31套別墅，而華潤(rùn)潤(rùn)暉府備案184套住宅產(chǎn)品。

而據(jù)此前住建局公布的一季度計(jì)劃入市名單來(lái)看，16個(gè)住宅項(xiàng)目仍有過(guò)半還未入市，包括市場(chǎng)備受關(guān)注的南山方直瓏樾山花園、龍崗星龍園和寶安的勤誠(chéng)達(dá)云邸等等。

據(jù)深圳住建局、深圳貝殼研究院數(shù)據(jù)，截至2月22日，深圳2月新房住宅累計(jì)網(wǎng)簽1525套，距離2月份結(jié)束還有6天，深圳新房住宅成交量已經(jīng)逼近1月份的新房住宅總網(wǎng)簽量（1月深圳成交1628套新建商品住宅），從成交量上看，深圳新房初顯回暖跡象，但與二手預(yù)計(jì)3000套的成交仍有不少差距。

年后整體樓市回暖，但為何二手行情大于新房？“2021年下半年以來(lái)，各大城市二手房?jī)r(jià)下跌的幅度比新房要大。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，新房相對(duì)二手房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)在削弱，甚至新房和二手房“價(jià)格倒掛”的現(xiàn)象消失了。同時(shí)，2015-2021年新房市場(chǎng)火爆，現(xiàn)在很多掛牌的二手房是“次新房”，有現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，在剛性需求占據(jù)主導(dǎo)的情況下，很多需求便轉(zhuǎn)向了二手房。

采寫(xiě)/攝影：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)（除署名外）

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