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自2022年第四季度開始，隨著地產政策的不斷利好。開發商和投資者都對經濟的整體向好，有了明顯的預期。

針對房價的波動，也自然啟動的上漲的預期。借著政策的“集中爆破”，開發商也來了一波“集中上漲”的熱身活動。

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有的是內部公告，有的是朋友圈微單，有的小道消息。形式是多樣的，但目標是一直的。“告訴購房者，我們要漲價了”

在2022年表演式復工的前戲之下，地產的表演式漲價，也來了。

我在去年第四季度的時候，也給了針對2023年預判。“重新定義資產價值。”也建議持有核心區房產的人員，暫緩出手。因為去年第四季度到今年第一季度出手，可能會賣點低點。但持有房產數量和區位不同，操作邏輯也會有所差異，不可一策通用。

從邏輯上來講，房地產確實存新的增長可能性。但“集體上漲”的邏輯，顯然不成立的。

一是人口增速的下滑，必然導致人口的集散邏輯發生變化。特大城市對人口的虹吸效應依舊存在，而開啟“限戶口”的邏輯，資產價值仍然穩健。經濟發展迅猛的一線、二線城市在這一輪調整后，將會虹吸三四線人口。四五線則成為一二三線城市發展的“基石”。“從此隕落。”

單一城市中的邏輯也是如此。隨著財政收入的逐漸承壓，基建動線也會放緩，單一城市中落后板塊也會面臨“投資的冷落”。“未來，集體上漲的邏輯，不存在。”

此外，如果踩盤的動作足夠頻繁，也會發現即便部分置業和中介在鼓吹房地產的上漲預期，但線下的很多渠道和樓盤卻開啟了“搶跑”。“再降一點跑量”“特價賣完就漲價”，最后幾套特價房的戲碼不斷上演。

在二手市場，不少房東對房價的預期也發生了改變。有重新加價掛牌的，也有臨時加價的，也有再降價爭取成交的。“缺錢程度不一樣，劇本也各不相同。”

2022年，我們全國的住宅法拍房大概是31.7萬套。2021年，我們全國的住宅法拍房大概是23.6萬套。表面是經濟的窘迫，無力償還按揭斷供而引起的法拍，但事實是因為“賣不掉”。因為“市場購買力”和“自主賣房預期”產生了巨大的撕裂。而在法拍數據中，剛需房仍然在少數。大多數，還是因為其他債務的擠壓，加上房產的流通性出現問題，而進入法拍程序。所以，流通性（變現）很關鍵。

在過去，地產整體處于上漲趨勢，房產在此過程中的變現能力極好，只要稍微降價，就可以讓購房者產生“撿漏”的體驗。而在房地產預期的下跌過程中，降價反而讓人心生“還會降”的錯覺。地產經過5年左右的波動，購房者已經相對理性。“鼓吹上漲預期的效果固然有，但并不是長效之計。”

有人問，房價到底漲不漲？對人來說，債務的極限，就是房價的極限。對城市來說，人的極限，就是房價的極限。稀缺的房產千篇一律，漲價的房產，萬里挑一。

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