全國各城市房地產數據、房價變化、同環比漲跌幅等數據，盡在中指云·地產數據頻道→

最近上海、北京、成都、深圳等地樓市出現回暖，成交量顯著增加，比如在春節后的第二個周末（2.11-2.12），北京樓市最大的中介機構單日成交量達到了600套水平，據往常比例推算北京二手房全月成交量或將接近2萬套。上海更有買房人表示“疫情三年，漲回來只用了一周”。

(資料圖片)

伴隨對房地產的利好措施還在不斷加碼，各地的樓市都在蠢蠢欲動，樓市的新一輪周期似乎就在眼前。

我們今天分幾個要點，聊聊未來一年房地產市場最有可能的走向，包括信貸寬松、基本面變化和擴大內需。

一、信貸寬松

信貸是房價上漲的最重要因素之一，也推動了中國樓市有史以來最大兩次上漲：

第一次是2009-2010在四萬億強刺激之下的全國短期翻倍，那時一線城市不僅降低首付，還把貸款利率在基準利率的基礎上最低打七折（當時5年以上貸款基準利率為5.94%，7折后為4.16%）；

另一次是2015-2018年，全國各個城市輪番大漲，漲幅普遍大約一倍，漲幅與四萬億時期相當但基數比當年要高得多，這波行情的烈度可以說空前絕后，在這次暴漲之前，中國經歷了連續六次降準六次降息、各地房貸利率折扣+降低首付，最終2015年的330之后，深圳房價一飛沖天，成為了全國第一個跳漲的城市，隨后上海、南京、合肥、北京、廣州等城市也跟了上來...這一輪上漲是更加純粹的債務驅動，當時中國經濟已經進入新常態，并沒有四萬億之后突飛猛進的收入和經濟增長。

現在全國各地的房地產信貸因城施策的特點更加明顯，一線城市利率更高，寬松程度仍然不如2008年四萬億強刺激時期和2015年去庫存時期，但二三線城市的按揭利率已經創出了歷史新低。比如北京房貸市場利率仍執行首套房貸利率4.85%、二套房貸利率5.35%。作為對比，二三線城市的利率要低得多，目前首套房貸利率降低到3.7%-3.8%的城市有南寧、鄭州、珠海、太原、福州、廈門、韶關等多個城市。

很明顯，國家希望這回把水均勻地分配到全國各個城市，盤活盡可能多的地方的房地產市場，對比之前的兩輪刺激中，一線城市的利率反而小于等于二三線城市。現在的情況是：哪里上漲的壓力大，哪里收的就緊一點，哪里市場很冷淡，就給哪里多一些刺激力度。

另外，一線城市的發展比二三線城市更成熟，存量房占比更大，一線城市即使房價大漲，其中大半成交也是來自存量的二手房流轉（而非可以直接刺激土地市場和房企業績的新房），所以如果只有幾個熱點市場火爆，那么這樣的刺激顯然是沒有達到目的，結果很可能是一線房價被進一步推高，一線城市居民負債和金融系統風險繼續增加，但卻無法扭轉全國土地收入下降的趨勢，也無法救活正在苦苦掙扎的眾多房企。

所以我們今年很有可能看到二三線城市的首套貸款利率進一步下降，限購限售逐步放松；但一線城市的認房認貸很可能會長期持續，市場憑借更強的基本面復蘇...而二三線市場更依賴信貸，一旦被刺激起來后，一線城市也受益，因為會有一部分二三線賣房的人跑到一線城市去買房，資金是流動的。

二、基本面的變化

降利率、降首付、放松認房認貸，刺激市場的套路就這么些，但樓市的基本面在過去這些年發生了很大變化，所以并不是刺激力度大就一定能復制過往趨勢。一個最簡單的數據對比：在四萬億引爆樓市的2009年，全國居民部門杠桿率只有23%；在去庫存開始的2014年，居民杠桿率也只有36%，而2022年這個數字是62%。

值得注意的是，官方對居民杠桿率的算法是居民總貸款余額和當年GDP的比值，在這個算法之下，我們會大幅低估中國居民的實際債務壓力，因為中國居民收入占GDP的比重只有45%，作為對比美國是83.4%，比例是中國的1.85倍。

也就是說，中國62%的居民杠桿率，對于居民來說的財務上的實際壓力相當于美國的1.85*62%?=?114%，而美國現在的居民杠桿率大概就是76%，在次貸危機之前的最頂點也就是剛到100%，這還沒有考慮到中國目前的社會保障和福利水平還遠不如發達國家這一大背景，畢竟社會保障的不足會讓居民在增加負債時感到更大的壓力。

從這個角度看，中國老百姓像2009年和2016年那樣猛加杠桿的可能性非常小，因為加杠桿的空間已在過去這些年被預支。這也是為什么過去一年全國平均房貸利率大幅下降至歷史最低水平，但存量房貸的增長仍不斷失速的主要原因，已接近同比0增長。

另外，在2008-2009年國際金融危機時，一線城市以三成首付三十年按揭操作，是可以做到以租養貸的（即房子的月租金大于等于月供，業主無壓力供樓），現在的情況是月供達到租金的三倍。在這種情況下，只要房價不漲就是虧，所以不存在理性決策，只存在預期導向。

什么叫預期導向？現在無論是剛需還是投資，驅動力是一樣的，因為他們都是基于對房價的預期來做決策?-?剛需怕房價繼續漲自己之后買不起，所以趕快上車，反之市場下跌時剛需可以無限期觀望；投資則是基于對房價漲跌的判斷去押注收益，所以投資和剛需沒區別。

在全世界絕大多數國家和地區，購房者的購房決策是出于對月供和租金之間對比后的理性決策，因為大多數地區一套住房按照當地最低首付最長按揭期限計算，月供和租金是差不多的（有時候租金比月供還要高一點），所以潛在購房者就會考慮在合適的情況下犧牲一大筆現金當首付，換取用少一點的月供來滿足住房需求，同時擁有自己的一套房。目前一線和熱點城市，三成首付三十年按揭之下月供普遍在租金的3倍甚至更高。買房者只要認為房價不漲，無論投資還是自住，就都沒理由去買房。

所以，要推動房地產市場復蘇甚至引爆一輪上漲行情，需要強化上漲預期，信心就是一切，按揭利率可能還需進一步下降。

現在的背景是：信貸寬松的力度空前+基本面持續弱化，這一輪市場很難復制2015-2017，但肯定會比2022年好不少，如果說四萬億和去庫存時期的市場是瘋狂，今年可能會是慢熱。

三、擴大內需

擴大內需是今年中國經濟最重要的事，擴大內需我們可以理解為兩條主線：1刺激消費、2鼓勵買房

刺激消費在中國是一件很不容易的事，大多數國人只舍得在買房上花大錢，也只愿意在買房上加杠桿，除此之外花錢都非常理性克制，這包括很多比較富裕的中產。

為什么會這樣？在普通人看病買藥仍需大量自費的情況下、在35歲后再找工作就被歧視的情況下、在生娃養娃拼娃的高成本之下，只要是一個正常人就不得不在有機會存錢的時候盡量多存錢，防患于未然。

相比教育、養老等方難以把握的東西，買房至少看上去是一種一勞永逸的嘗試?-?購房者徹底解決了居住問題和子女教育問題，而且（暫時）還沒有房產稅這樣的持有成本，按照過去二十年的房價變化來看，買房還是一種非常好的投資方式。

在擴大內需的過程中，鼓勵買房和刺激消費似乎是一種競爭關系，因為在房價收入比世界最高的情況下，只能靠增加居民負債去刺激樓市，自然會削弱居民未來的消費能力。但中國人只愿意在買房上花大錢，這點短期內無解，所以我認為今年房地產的表現會比消費的復蘇更好。

四、長遠考慮

如果你預期所在城市的房價可能在今年迎來上漲，那么應該在此刻果斷買房嗎？我的觀點是：自住可考慮、投資需謹慎。

先談自住，首先說一下我對自住需求的定義，那就是無論房價漲跌都要買房的人，而即使是這樣，自住客還是要嚴格控制月供占自己的收入比例，確保家庭財務安全，在這種情況下一套好的住房是改善生活和獲得公立教育資源的載體，另一方面購房者今年有可能拿到很低的利率，以300萬貸款總額為例，當房貸利率為6%時（2018年部分城市的最高階段），三十年按揭的月供是17987元，當利率是3.7%時，月供是13808元?-?每個月省了4100多元。

很多購房者把注意力集中在了房價的漲跌上卻沒有對利率足夠重視，現在增量房貸開始在LPR基準利率的基礎上向下浮動了才發現自己吃了大虧?-?很多早先的買房者現在紛紛想提前還款，這其中很多人曾經申請下來的按揭利率接近甚至超過6%。

存量貸款的利率一旦在申請時因為當時的樓市調控而遭遇了利率上浮，那么這個上浮就會伴隨購房者直到還清貸款為止，比如幾年前基準利率4.9%，上浮了0.75%到5.65%，那么當基準利率未來降低到3.5%的時候，這個貸款者的利率還要加0.75%，即3.5%+0.75%=4.25%。中國的銀行目前并不支持類似海外的重貸（refinance）業務，重貸的意思是客戶向銀行申請一筆新的房貸把之前的舊房貸償還，之后按照新房貸的利率繼續月供。對中國的房貸申請人來說，一朝失誤三十年吃虧；反過來，在利率折扣的階段，吃到利率的下浮可以給未來三十年減少月供壓力。

再談為什么投資要謹慎：

短期看，是因為調控和其他打壓隨時可能降臨，當你投資了一套房子之后，這套房的命運并不由你這個花錢的人決定，它可能限售三年或五年，可能在限售期之內再延長限售、可能在某個時間突然征收房產稅、也可能因為一紙紅頭文件就失去學區價值...?賣過房的人都知道，房子只有在上漲期是好賣的，在市場冷淡階段，要成功賣房需要大幅度讓價，到時候算上交易成本、按揭利息和稅費，要賺錢并不容易。

長期看，我們最多只能根據信貸環境推測一年的市場方向，但三五年的時長就更依賴包括人口、經濟和金融周期在內的基本面了，房地產的基本面（無論是一線還是二三線）中長期都在減弱，因為老齡化加劇、租金低迷房價上漲下租售比越來越扭曲、居民杠桿率高位增長空間有限、城市化速度放緩..在這樣的背景下，如果賭短期房價上漲并期望到時可以獲利套現，潛在風險是大于潛在收益的。

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