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近年來，房地產代建日益受到房企關注，2022年，房地產代建企業在積極開展業務的同時，不斷提升業務水平，為房地產代建的更好、更快發展不斷集聚能量。代建領域新增簽約面積首次突破一億平方米，多家房企新增代建平臺，紛紛進軍代建領域。同時，代建企業積極探索代建業務模式，通過助力不良項目紓困，攜手多方共贏。

政策：均與政府代建相關

(資料圖片僅供參考)

2022年，代建行業規范政策陸續出臺，為代建行業更加規范、良性健康發展提供有力支持。從時間來看，代建相關政策主要于下半年密集發布。從發布城市來看，目前主要分布于存量市場和城市更新需求較多的城市，如深圳市和東莞市全年均發布代建相關政策2個。

當前，代建政策依舊為與政府代建相關，尚未有商業代建相關政策出臺，相關內容主要體現在以下幾個層面。其一，完善代建企業名單庫。如昆山市為代建企業名錄庫擴容，新增代建企業。其二，頒布代建制度，使代建政策更適合后期市場發展需求，利于投資項目的高質效達成。如濟南市新增投資項目代建制管理辦法，更加規范代建相關制度；東莞市頒布政府投資建設項目代建制管理辦法，提升政府投資項目效益。其三，明確代建工作流程及相關細則，進一步提高區域代建管理標準化水平。如廈門市頒布《代建工作規程》，該規程填補了國內綜合性代建管理地方標準的空白；東莞市頒布項目代建管理費總額控制數費率計提辦法，明確代建費率計算辦法。

表：2022年部分代建政策梳理

資料來源：中指研究院整理

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規模：首次突破一億平，集中度有所上升

1.新簽約規模

首次突破一億平方米，保持快速增長。2022年，預計代建企業代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，較2021年同比增長11.3%，依舊保持較快增長速度。

圖：2018-2022年房地產代建新簽約項目面積與增長率情況

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

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2.市場集中度

2022年，從代建新簽約項目建筑面積來看，預計前5企業所占市場份額為58.6%，較2021年上升5.4個百分點。2022年，入局代建領域的企業持續增多，導致行業競爭加劇，頭部企業為獲得領先優勢加速發展，通過探索“項目紓困”、資本代建等新的業務發展模式和尋求在產業園、寫字樓等新賽道突破獲取大量項目，表現突出。

圖：2018-2022年房地產代建新簽約項目前五企業市場集中度

數據來源：中指數據CREIS（點擊查看）

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典型房地產代建企業：頭部企業探索新業務模式，多家房企入局代建領域

頭部企業通過探索“項目紓困”、資本代建等新業務發展模式，拓展代建領域。隨著代建競爭加劇，頭部代建企業積極探索新業務模式，如綠城管理攜手金融機構落地資本代建、介入“項目紓困”等探索新的發展模式，2022年落地奧園廣州云和公館等項目，為其業績提供有力支持。中原建業與多個城市城投平臺及國企達成戰略合作，積極拓展政府代建領域。

多家房企入局代建領域，且發展迅猛。2022年，龍湖、中梁和華夏幸福均成立代建公司，進軍代建業務，其中，龍湖龍智造成功簽約重慶江北、中鐵城投天府新區等項目；幸福安基中標沈陽市代建保交付項目、廊坊片區綜合開發代建項目共計252萬平方米，發展勢頭迅猛。

表：2020年以來成立代建平臺的房企及業務表現情況

數據來源：中指院綜合整理

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未來趨勢：政府代建前景廣闊，新賽道獲突圍機遇

房地產代建是當前倡導的新發展模式的重要方向。房地產行業舊有的高負債、杠桿周轉發展模式難以為繼。2021年12月中央經濟工作會議首次提出要“加強預期引導，探索新的發展模式”。2022年3月《政府工作報告》指出，探索新的發展模式。2022年12月中央經濟工作會議指出，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。房地產代建具有輕資產、低負債、抗周期等特點，是新發展模式的重要形式之一，日益受到房地產企業青睞。

政府代建前景廣闊。保障性住房、老舊小區改造等均為政府代建提供了廣闊的空間。具體來看，“十四五”時期，全國初步計劃投資建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間）；改造老舊小區1.6億平方米。

地方國企、城投公司積極拿地，為代建提供更多機會。根據《2022年中國房地產企業拿地排行榜》（點擊查看）顯示，地方城投公司托底拿地明顯，按面積TOP100拿地企業中，有地方城投公司71個，是2021年同期的3倍多；拿地金額TOP100企業中，地方城投占比16.4%，較上年同期增加13.7個百分點。城投公司拿地后入市率較低，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業提供更多機遇。

“項目紓困”為資本代建提供更多機遇。2021年下半年以來，房地產行業進入調整期，房企債務違約、項目延遲交付等問題頻發，“保交樓”成為2022年政府工作的重中之重。一方面，“項目紓困”為房地產代建提供了更多空間；另一方面，當前“項目紓困”手段多樣，其中，以政府、金融機構和房企三方合力的模式較多。該模式下，金融機構入局，又為資本代建提供了更多的發展空間和借鑒經驗。

新賽道獲得突圍機會。面對競爭加劇的房地產代建行業，部分代建企業在新賽道尋求突圍，一方面，持續加大在保障房等政府代建領域簽約力度；另一方面，利用自身優勢，在寫字樓、商業綜合體、產業園等領域獲取新機遇。

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