文/龐無(wú)忌

借錢不容易，還錢還不容易嗎？

(相關(guān)資料圖)

最近，對(duì)于想提前還房貸的人來(lái)說(shuō)，還真就不那么容易。

一方面是排隊(duì)等待時(shí)間長(zhǎng)。多地購(gòu)房者曝出需要經(jīng)過(guò)2-5個(gè)月的排隊(duì)等待才有還款名額。中新社國(guó)是直通車記者致電中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行北京網(wǎng)點(diǎn)，被告知需要排隊(duì)等待約2-3個(gè)月。

另一方面，部分銀行網(wǎng)上預(yù)約提前還款得每天在固定時(shí)間“搶號(hào)”，搶上了也還得等待2-3個(gè)月。還有部分銀行關(guān)閉了線上預(yù)約通道，只能線下協(xié)商辦理。還有的銀行則要求收取部分違約金。

為何大家都忙著“提前還貸”

分析認(rèn)為，主要有三大觸發(fā)因素：

其一，理財(cái)產(chǎn)品收益率下滑。

春節(jié)前，受債市波動(dòng)影響，理財(cái)產(chǎn)品收益率明顯下滑，有的甚至出現(xiàn)負(fù)收益。過(guò)去被視為“沒有風(fēng)險(xiǎn)”的理財(cái)產(chǎn)品出現(xiàn)虧損，有的人多月收益“一夜清零”，這改變了不少人的投資理財(cái)方向。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，如今許多理財(cái)產(chǎn)品的年利率跌破3%，普通理財(cái)“跑不贏”房貸利率，找不到更優(yōu)質(zhì)的投資渠道促使居民選擇將存款用于提前還貸。目前，許多購(gòu)房者的存量商貸年利率為4%至6%，特別是2020年以來(lái)下發(fā)的部分貸款利率在6%以上，而當(dāng)下的保本理財(cái)產(chǎn)品，收益率在3%以下的居多。在此背景下，有的人將提前還房貸視為一種理財(cái)產(chǎn)品。

其二，近期多地房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。

在今年1月初官方公布首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制后，多地密集調(diào)整利率下限。根據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2023年1月，中國(guó)調(diào)整房貸利率下限的城市接近20個(gè)，其中包括鄭州、天津、福州、沈陽(yáng)、廈門等二線城市。

截至1月31日，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房貸利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線城市有8個(gè)。首套房貸利率降至3.7%的城市有4個(gè)，目前為全國(guó)商貸利率最低水平。

新購(gòu)首套住房利率不斷走低，對(duì)于持有存量高利率房貸的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，則更有動(dòng)力提前還款。廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這時(shí)許多人要么選擇部分提前還貸，要么還款后賣房，再買房，騰挪為低利率房貸。

其三，樓市預(yù)期轉(zhuǎn)變。

李宇嘉認(rèn)為，提前還貸潮出現(xiàn)的大背景是樓市預(yù)期的轉(zhuǎn)變。過(guò)去，百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸成本，購(gòu)房者對(duì)房貸利率不敏感。如今，房?jī)r(jià)預(yù)期逆轉(zhuǎn)，多地房?jī)r(jià)下跌，房子的成本也開始浮出水面。其中，房貸、物業(yè)、折舊等被越來(lái)越多人關(guān)注。據(jù)測(cè)算，中國(guó)熱點(diǎn)城市一套房子的綜合持有成本，每年在房屋總價(jià)的5%至9%左右。

提前還房貸真的劃算嗎？

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，并不樂見居民扎堆提前還房貸。

近年來(lái)，銀行對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款利率明顯走低，居民住房按揭貸款成為其收益率相對(duì)較高的長(zhǎng)期穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。李宇嘉指出，當(dāng)前，增量房貸申請(qǐng)量下降，而存量房貸被提前償還，銀行收益自然受到影響。這也是近期不少購(gòu)房者反映等待時(shí)間長(zhǎng)、銀行收緊還款條件等的重要原因。

既然難度加大，還有必要提前還房嗎？國(guó)是君已在《房貸利率“3時(shí)代”來(lái)了！要不要提前還房貸？》一文中，列舉了提前還房貸最劃算的幾種情況，也提示了一些提前還房貸必要性不那么大的情景，同樣的內(nèi)容不再贅述。從償還利息的角度，業(yè)內(nèi)人士建議，當(dāng)?shù)阮~本息還款的周期沒有超過(guò)還款年限的1/3，等額本金的還款周期沒有超過(guò)還款年限的1/2時(shí)，提前還貸更劃算。

如果現(xiàn)在因?yàn)榉N種原因無(wú)法提前還貸，就等于白白吃虧嗎？

也并非如此。

過(guò)去用來(lái)說(shuō)服許多人貸款買房的一大有力論證來(lái)自于：“房貸可能是普通家庭一輩子能夠拿到的最大額、低息和長(zhǎng)期的貸款”。而且因?yàn)橥浀脑颍磕攴抠J都與我們手中的錢一同貶值，10年甚至20年過(guò)后，同樣的月供，壓力會(huì)大大降低。

當(dāng)然，如今房?jī)r(jià)上漲預(yù)期已經(jīng)被打破，房子和票子未來(lái)都有貶值的可能。但參考西方國(guó)家的金融史看，現(xiàn)金與各類資產(chǎn)相比是貶值幅度最大的，也就是說(shuō)總體而言，票子貶值的幅度可能會(huì)大于房子。

具體數(shù)字如何估算？其實(shí)官方公布的CPI水平并非衡準(zhǔn)通脹水平的唯一標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)槠渲形窗績(jī)r(jià)變動(dòng)，與實(shí)際感受有一定差距。

清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)系副教授韓秀云指出，真實(shí)通脹的算法是M2增長(zhǎng)率減去GDP的增長(zhǎng)率。過(guò)去一兩年，這個(gè)數(shù)值在6%-7%左右。如果以此計(jì)算，現(xiàn)在每月還款1萬(wàn)元，十年之后每月實(shí)際還款壓力相當(dāng)于現(xiàn)在的4800元，30年后相當(dāng)于現(xiàn)在的1000元左右。

眼下，這種“提前還貸潮”折射出當(dāng)前投資渠道匱乏的問題，也未嘗不是人們?cè)诮?jīng)濟(jì)周期底部的一種“應(yīng)激反應(yīng)”。但“冬天”總會(huì)過(guò)去，當(dāng)春暖花開之時(shí)，在手頭上保留一部分可用現(xiàn)金，也未嘗不是迎接未來(lái)機(jī)會(huì)的一種選擇。

來(lái)自：國(guó)是直通車

編輯：陳昊星

責(zé)編：魏晞

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