春節(jié)期間，一則“嫌三亞旅游租房太貴，干脆買房”的短視頻登上熱搜。視頻里，來自東北的8口之家本預算花8萬在三亞過一個月，結果三天就花了5萬，干脆花了200多萬買了一套40年產(chǎn)權的公寓。

【資料圖】

熱搜之后，有人說主人公被坑了，有人質疑主人公是“房托兒”。主人公發(fā)多個視頻回擊，稱“三亞是地球上最好的城市”，并暗示自己買房有投資考慮。

事實上，這個東北家庭不是個例。

在另一個旅游大省云南，一位房企內部員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露，春節(jié)期間，他們的成交里，至少有10%是游客臨時起意來買房的。“這類購房客變多，主要還是因為近期來版納旅游的總體人數(shù)變大了。”

憋了三年的旅游業(yè)，在這個春節(jié)迅速復蘇。許多人選擇走出家門，在旅游城市過年。于是，熟悉的新聞又出現(xiàn)了：黃山的游客在寒潮中堵在了登山道上；西雙版納酒店價格翻了10倍；三亞春節(jié)20萬一晚酒店全售罄……

熱起來的跨地旅游，自然帶起了被打入“冷宮”許久的旅游地產(chǎn)。

多個龍頭房企的內部員工告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，他們在海南、云南多個旅游城市的樓盤，看房人數(shù)、成交套數(shù)在春節(jié)期間都有明顯的上漲。

不過，這種上漲離真正的回暖還有比較大的距離。云南的業(yè)內人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱，在利好條件相對平穩(wěn)的情況下，今年或能逐漸恢復到好光景時的六成。海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路分析，因目前全島限購不會放松，整個海南想完全回暖可能性不大。

“疫情之后人們的經(jīng)濟狀況和買房、消費理念發(fā)生了較大變化；旅游地產(chǎn)要全面恢復，需要市場預期的反轉。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜說。

“一天一個價”

疫情前的2019年，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國內百強房企中已有過半企業(yè)涉足文旅，其中至少10家專門成立了文旅集團，不乏碧桂園、融創(chuàng)、保利、復星等行業(yè)巨頭。在文旅產(chǎn)業(yè)總計1.37萬億元的投資規(guī)模中，文旅特色小鎮(zhèn)和文旅綜合項目合計120多起，投資規(guī)模合計1.27萬億元。

在那之后，因疫情影響，大多數(shù)房企減慢甚至暫緩了文旅地產(chǎn)的投資，扛不住的企業(yè)如融創(chuàng)，大量轉手文旅項目。

這個春節(jié)，旅游業(yè)恢復，開發(fā)商自然“奔走歡呼”起來。文旅地產(chǎn)的幾個主要房企里，萬達發(fā)布春節(jié)旅游數(shù)據(jù)，長白山度假區(qū)客流增加7成、丹寨萬達小鎮(zhèn)單日客流創(chuàng)開業(yè)來最高；華僑城介紹，旗下全國景區(qū)接待游客超470萬人次。

“這幾天有很多朋友問我公司在海南、云南那些地方的樓盤，最近確實比較火，有的房子一天一個價。”一名龍頭房企的集團中層對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露。

“三亞片區(qū)的復蘇現(xiàn)象還是比較明顯的，本身就是旅游人群聚集最多的地方，還有一些比如清水灣片區(qū)知名的文旅項目，成交情況普遍是比較好的。”海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。

春節(jié)期間，三亞多個樓盤發(fā)布銷售戰(zhàn)報，多的有4.4億，少的有1.1億。在離三亞不遠的萬寧市，有項目銷售曬單一小時內連續(xù)成交8套。

對比是非常明顯的。當?shù)匮芯繖C構“錦誠海島服務商”統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，在數(shù)月前的2022年“十一黃金周”，島內125個典型項目中，多項目在“十一”期間開展相關活動吸引客戶，但收效甚微，僅16%項目來訪超過100組，10%項目成交套數(shù)超過20套，來訪成交較2021年繼續(xù)下滑。

在云南，類似的改變正在發(fā)生。

據(jù)西雙版納景洪市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2020年景洪市的房價為8050元/平方米，2021年下降至7470元/平方米。疫情期間，景洪市多個樓盤降價促銷， 2021年1月當?shù)爻雠_文件，規(guī)定房價要穩(wěn)定在6500元/平方米以上，稱房企之間不能通過降價進行惡意競爭。

“疫情放開后，來項目看房人數(shù)明顯多了很多。之前每天來訪大概5-10組，整個春節(jié)期間平均每日來訪超過30組，來訪轉化率超過40%，供貨去化率達95%，銷售總額達1.2億元。”華僑城西雙版納歡樂雨林項目的工作人員對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。

“春節(jié)云南的看房量、成交量都有明顯上漲，尤其是西雙版納，客戶多來自川渝和東北地區(qū)。”某廣東TOP10房企云南區(qū)域公司的內部人士說。

有開發(fā)商聞風而動， 2023年1月13日，景洪市當?shù)貥潜P放出全面漲價海報，每平方米加價200元。

2018年海南全島限購之后，西雙版納因為相似的氣候條件，吸引了不少海南的潛在客戶，所以與三亞一樣，西雙版納的客戶群主要在北方。有當?shù)亻_發(fā)商介紹，近期成交中河北、黑龍江、北京客戶居多。

在云南另一座旅游城市——騰沖，一個國際溫泉度假小鎮(zhèn)的項目來訪人數(shù)在這個春節(jié)期間也出現(xiàn)了大約四倍的增長，以外省客戶居多，僅春節(jié)期間項目成交量占整個1月份的7成。

“近期原本計劃春節(jié)期間來旅游，到騰沖游玩后臨時決定買房的客戶較多，多來自于四川，以家庭為單位購房。”當?shù)貑T工介紹。

IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜表示，旅游型城市房價漲跌與旅游業(yè)恢復發(fā)展和繁榮程度緊密相關，這一方面是因為經(jīng)濟運行基本面決定了對于房地產(chǎn)與物業(yè)需求的強度與水平，另一方面經(jīng)濟繁榮與旅游業(yè)恢復程度也決定了人流的聚集程度，只有更多的人口聚集才能產(chǎn)生更強的對房地產(chǎn)市場的需求，從而影響房價的漲跌。

全面恢復，為時尚早

旅游地產(chǎn)確實熱鬧了許多，但真正要恢復到疫情前的水平，還任重道遠。

海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長王路稱，200萬“怒買”三亞公寓的東北一家人屬于個例，并不能代表三亞整體情況。“海南全島限購并且禁止商辦改住之后，市場供島外客群購買的的存貨其實并不多，有的看起來銷量很好的公寓樓盤，主要還是之前歷史存量較大的項目。”

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在2022年底也表示，經(jīng)過三年的掙扎，文旅地產(chǎn)正式進入存量時代，銷售時代已經(jīng)結束，存量盤活的窗口期為3-5年，

“目前三亞片區(qū)樓市的回暖，和旅游業(yè)的火熱還是有很大差距的，和過去最高峰的成交也有很大差距，一個是可選擇的存貨不多，一個是目前大家對房地產(chǎn)的預期并不明朗，旅游度假的流量轉化成購房的比例還比較小。”王路說。

海南的省會海口還沒有感受到明顯的“春風”，一家北方TOP房企海口公司的員工對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》透露：“海口整體市場，也就恢復了百分之二三十，特別好的項目也就50%多一點兒，有的甚至不如春節(jié)前。”

王路補充道：“海南的政策大環(huán)境還是房住不炒，不要在這邊形成新的房地產(chǎn)泡沫。再加上海南要在2025年實行全島封關，對房地產(chǎn)的管控一定比內地更嚴格。全域限購和現(xiàn)房銷售這兩個政策目前來看，都不會放松。”

如果無法放開島外客戶購買住宅，歷史商改住存貨又非常有限，新增市場化住宅用地又更加稀缺，海南樓市想完全恢復“盛況”的可能性不大。

云南的情況也類似。云南某業(yè)內人士對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說：“我們銷售額的最高峰是在2020年，我們預估，在利好條件相對平穩(wěn)的情況下，今年或許能逐漸恢復到2020年的65%。”

從更宏觀的旅游數(shù)據(jù)，我們還能看出實際消費力與三年前不一樣的地方。

據(jù)文化和旅游部數(shù)據(jù)中心的測算，今年春節(jié)假期全國國內旅游出游3.08億人次，同比增長23.1%，恢復至2019年同期的88.6%；實現(xiàn)國內旅游收入3758.43億元，同比增長30%，恢復至2019年同期的73.1%。

也就是說，旅游消費力的恢復，滯后于旅游人數(shù)的恢復。

“旅游地產(chǎn)的特點是在行業(yè)上升期上漲比較慢，而在行業(yè)不景氣與下行期會下跌更快。”柏文喜對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》分析，“要全面恢復，則要實現(xiàn)市場預期的反轉，因為地產(chǎn)行業(yè)具有買漲不買落的特點，目前的行業(yè)信心修復與市場回暖尚待實現(xiàn)。”

相比于剛需購房，旅游地產(chǎn)的投資屬性更加明顯，更加考驗購房者對市場預期的恢復。

而剛剛過去的一月，一些細微的信號已經(jīng)顯現(xiàn)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月，重點30城庫存環(huán)比降2%。福州、重慶、天津等弱二線的案場轉化率基本恢復常態(tài)。

二手房方面，克而瑞重點監(jiān)測的11個城市，1月春節(jié)月的二手房成交面積，比2022年2月春節(jié)月的成交面積上漲29%。

2023年開年，重點城市紛紛降房貸利率，最低可至3.7%。克而瑞認為，政策利好疊加需求修復，預計今年二季度市場將出現(xiàn)轉機。

標簽： 春節(jié)旅游業(yè)快速回暖 海南、云南看房成交量數(shù)倍上漲 專家稱完全恢復還需預期的強力反轉