新年伊始，樓市走向總是令人期待。2022年，上海宅地保持高位供應，在全國創下“零流拍”紀錄。受土地市場傳導作用，上海今年新房供應量或創新高，市場預計，會有近300個樓盤入市。

供應“井噴”會帶來哪些變化？從過去一年的市場表現，我們可以找到答案。事實上從2022年開始，上海新房供應明顯走高，全年入市超9萬套房源，創2016年以來最高水平。由此帶來的三個變化值得關注。

買改善房變容易了

(資料圖)

這兩天，“住建部部長談2023買房租房”話題登上熱搜。住建部部長倪虹表示，今年要重點抓好5件事，努力推動房地產市場企穩回升，其中包括“大力支持剛性和改善性住房需求”。

不少有改善需求的上海市民，已經提前感受到了這一趨勢。從事法律行業的孫女士計劃置換一套面積更大的房子為二胎做準備，從2021年開始“打新”。由于資金充裕、社保積分占優勢，他們把目光投向了內環新盤，但內環新盤競爭激烈。整整一年里，孫女士輾轉位于前灘、北外灘、徐匯的網紅盤，始終沒有收獲。但在2022年，她順利搖中人氣頗旺的靜安天悅，成功“上岸”。

記者發現，有類似經歷的消費者不在少數。上海中原地產首席市場分析師盧文曦解釋說，這是因為2022年上海新房市場供應出現井噴，特別是總價600萬元以上的改善性房源在總量中的占比，要明顯高于2021年。“盤子”變大，購買房的入選幾率自然也增加了。

與此同時，樓盤認購門檻發生變化。自2021年起，上海新盤變成集中供應，由此，成交量逐漸受供應節奏所驅動，傳統樓市淡旺季規律開始模糊。集中供應模式的好處是，讓同一批次里的樓盤認購量被攤薄，避免出現某一樓盤極端過熱的情況。而在2022年供應量井噴之下的集中供應，讓認購門檻明顯降低。

以大虹橋板塊為例，增加供應之后，購房者入圍積分有下降之勢。11月中旬，上海有190萬平方米房源入市，供應面積為全年最高，此后，大虹橋板塊多個樓盤下調入圍積分，普遍在60分出頭，12月開盤的中鐵虹橋逸都入圍分數僅61.22分。早在10月開盤的招商象嶼蟠龍府入圍分數則為75.85分。

還有一些樓盤調整了認購規則。有的從公示到認購的周期從3周壓縮到最短11天，這意味著消費者的認購金可以及時“解封”，盡早到下一個樓盤去認購，增加了買到心儀房源的幾率；有的調整了入圍比，市區項目和郊區人氣樓盤的入圍比從1.3提高至1.8到2.5的數量增加，將確保購房機會更加公平合理。

今年新房成交量依然被市場看好。“政策利好提振市場信心的作用會越來越明顯。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，“金融16條”支持剛性和改善性住房需求、“三支箭”房企支持政策紛紛落地，將共同促進購房者的房價預期，保持成交力度。

消費者理性增加

2022年，樓盤“千人搖”和門庭冷落并存。楊浦仁恒海上源、靜安新湖青藍國際出現了“千人搖號”，而浦東祝橋森蘭海天名筑認購率僅9.4%，金山保利云湖壹號也不足10%。

由此看來，新房不好賣，主要因素在于地段。但在2022年，即使是地段不錯的樓盤，也變得不好賣了。2020年，人氣樓盤幾乎是搶購，而如今，這些樓盤雖然也能“日光”，但在選房過程中，叫號數明顯增加。如靜安天悅344套房源，叫號866售罄；江華發建發浦·縵云666套房源，叫號1115售罄，這說明不少人考慮到沒有心儀選項而放棄。

業內人士解釋道，充足的供應量攤薄了樓盤人氣，消費者理性增加，對住宅本身的要求更高。不同于以前“買到就是賺到”的投資思路，不少購房者更看重居住需求，即使搖中了人氣盤，如果沒有心儀戶型、樓層或樓棟，也不會盲目入手。

記者發現，在一些社交平臺上，關于住宅戶型、功能區配置的討論越來越多，物業管理也成為人們競相重視的指標。“我想買南北通透的戶型，但現在連廊房好像越來越多了。”于先生說。連廊房是指是兩個單元之間有設計供住戶通過的通道的住房，也是一個消防通道，當一個單元電梯不能用的時候，可以從另一個單元下樓，如今成為高層板式住宅的常規設計。為了提高開發效率和商品房總價格，一梯兩戶的設計逐漸被兩梯四戶所替代，考慮到消防安全，連廊房越來越多，由此導致四戶中的中間戶在滿足采光同時，犧牲了一部分私密性，公攤面積也會增加。不少購房者認為，開發商做設計時需要提供更加多元化戶型。

“購房人的選擇面變大，買房底層邏輯回歸，房子產品屬性是最重要的。”業內人士說，目前我國房地產市場發展進入深度調整期，走高質量發展之路，提供高品質住房，已經成為房地產企業活下去的必備要素。住建部也表示，2023年將努力提升品質、建設好房子。比如，提高住房建設標準，打造“好房子”樣板。

二手房變買方市場

新房海量供應，一定程度上擠壓了二手房市場。

盧文曦表示，上海二手房市場2022年深度調整，成交總量不到16萬套，同比下降超50%，年底更是出現了量價齊跌的情況。

這對消費者來說無疑是個好消息。上海信義房屋業務總監伍世豪說，目前市場掛牌量供大于求，逐漸從賣方的話語權轉為買方的話語權，也會由過去產品導向慢慢地轉變為服務導向。當買方有很多的產品可以挑選的時候，會優先選擇對他有利的交易產品、交易條件、服務有保障的房產中介。

比如，人們可以觀望中不斷調整優化自己的需求。“接下來我會重點看徐匯的房子。”一位購房者告訴記者，在看房過程中，她發現徐匯不少老小區的改造十分看重細節，老舊水泥樓梯不僅翻新了，而且臺階都貼上防滑條，有的樓棟還繪有墻畫，這些都滿足了她對環境品質的需求。

又如，中介服務正在加快向新趨勢靠攏。上海鏈家大學路門店商圈經理曾巖告訴記者，12月末受疫情影響，大部分客戶居家隔離，只能通過直播和VR等手段在線看房：“使用VR看房的客戶一周就有10組，率先鎖定板塊和小區，大大提高了線下看房的效率。”曾巖說，過去一年里，有不少客戶反饋，在線看房的效果和線下看房效果的匹配度越來越高。

今年二手房將有何趨勢？多家房地產經紀機構認為，按照市場規律，二手房出現量價齊跌的調整期會延續半年左右，預計從二季度開始，成交量有所恢復。這種恢復不是“走熱”，而是緩慢回到正常水平，同時存在議價空間。

有業內人士認為，作為更加真實的市場晴雨表，二手房市場應該引起更多重視，因為新房購買力大部分來源于二手房置換，二手房市場成交趨緩終將影響新房表現。“樓市企穩，歸根到底需要足夠的消費力來支撐，這需要更加系統性的、更加宏觀層面的經濟調控政策干預，提高置業者對未來收入、就業的預期，提高購買能力。”億翰智庫地產首席分析師于小雨表示。

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