第三支箭來了，地產(chǎn)板塊又開始打雞血了。

(資料圖片)

11月28號，證監(jiān)會發(fā)布了5項措施，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

前三條最重要。

1，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資。

沒上市的開發(fā)商，可以借殼上市房企了，看到這一條，許老板這時候估計大腿都拍斷了。

還有，允許增發(fā)股份購買資產(chǎn)，募集配套資金，可以用來還債和存量房項目，但不能拿地新開發(fā)樓盤。

建筑業(yè)上市公司也一樣。

重組上市這一條，從2010年就開始暫停了。

當(dāng)時發(fā)了“國六條”，明確要求：暫停批準(zhǔn)存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重大資產(chǎn)重組。

然后，證監(jiān)會在2010年10月份提出，暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請。

這中間的12年時間里，除了新城和招商B轉(zhuǎn)A，綠地借殼這幾個極其特殊的例子之外，像萬達(dá)，富力，恒大，沒有任何開發(fā)商能闖關(guān)成功。

所以，這一條，明顯更有利于實力強(qiáng)的央國企去做收并購，已經(jīng)爆雷的開發(fā)商，也可以借此重組理順債務(wù)關(guān)系。

2，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資。

簡單說，上市房企可以做再融資，比如非公開的定向增發(fā)，募來的錢可以用來保交樓，經(jīng)適房，棚改安置房，還債。

這一條意義重大，這是時隔6年，恢復(fù)上市房企的再融資。

開發(fā)商的再融資，從2016年開始，就被實質(zhì)性堵死了。

比如，新城2016年的定增已經(jīng)受理，至今沒有拿到批文，2017年陽光城申請過70億定增，但一直沒有獲批。

哪怕是募投涉員工宿舍或者辦公大樓的再融資項目，也都被卡得死死的。

不能重組，不能借殼，不能增發(fā)，股權(quán)融資被卡死。

可那幾年，恰恰是棚改貨幣化，大家都在沖規(guī)模攻城掠地的時候。

于是，開發(fā)商窮盡一切手段，引入信托做明股實債，出海借美元債，拖供應(yīng)商賬期，甚至給自家員工發(fā)各種各樣的高息理財做融資。

在地價房價上漲預(yù)期下，偏執(zhí)甚至癲狂的比賽擴(kuò)張拿地，埋下爆雷伏筆。

搞成現(xiàn)在這副模樣，爆雷的這些開發(fā)商，有一個算一個，一點都不值得同情。

讓人同情的，是那些被時代大潮裹挾，被逼討債的供應(yīng)商和工程隊，工資發(fā)不下來去送外賣的打工人。

后面還有3條，簡單說，就是香港市場的內(nèi)房股再融資，享受和A股一樣的待遇。

還有，支持發(fā)保租房和產(chǎn)業(yè)園REITs，支持私募基金做不動產(chǎn)業(yè)務(wù)。

其實說到底，是給那些還能活下來的開發(fā)商，多一個借錢的渠道，把手里的房子蓋好交付，但是別想著再拿地擴(kuò)張。

仔細(xì)算算，這個月樓市的利好太多了。

比如，大行6000億涉房融資支持、第二支箭債券融資、央行專門發(fā)的穩(wěn)地產(chǎn)十六條、銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金、央行的保交樓2000億無息再貸款、六大行和股份行的萬億授信，還有重啟再融資。

說實話沒啥好聊的，就是政策加碼，反復(fù)加碼，一直加，不見效就加到見效為止。

能聊的是一些細(xì)節(jié)，比如救市的思路，受益的方向，視頻的結(jié)論放在最后。

為什么要時隔12年，恢復(fù)重組上市？為什么要時隔6年，恢復(fù)再融資？

房地產(chǎn)上下游牽涉有多廣，今年銷售融資土拍有多慘，就不多說了。

這是房地產(chǎn)救市的第三支箭。

第一支箭是信貸。

截至11月25日，交行、中行、建行、工行、農(nóng)行、郵儲六大行，合計為18家房企授信1.6萬億。

第二支箭是債券。

從11月8日到現(xiàn)在，交易商協(xié)會已經(jīng)受理儲架式發(fā)債申請近1000個億。

第三支箭就是開頭提到的股權(quán)融資。

這個消息出來之后，大家看各種報道解讀的形容詞，史詩級、里程碑、核彈級，一個比一個夸張。

我覺得，別樂觀過頭了。

咱們挨個說說三支箭的作用。

先說第一支箭，這個授信萬億，看起來很唬人，可說白了就是個額度。

這兩年的形勢，銀行自保都來不及，哪家開發(fā)商手里的授信額度用完了呢？

舉個例子，11月28號，有家股份行說跟十家房企簽了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

合作內(nèi)容包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、債券承銷與投資、預(yù)售資金監(jiān)管保函。

這其實跟沒說一樣。

銀行做開發(fā)貸，需要有新項目。

但是咱們看個數(shù)據(jù)，22個重點城市，全年供地計劃完成率只有55%，土拍少了一半。

賣出去的這些土地，還都是城投拿的。

截至三季度，城投公司拿地超過1300幅，占比41%；拿地金額超過1萬億，占比30%。

再剩下的那些，幾乎全是央國企拿的，也就是說，今年民企根本就沒拿地。

沒拿地就沒項目，授信千億萬億，怎么給你？

同樣的道理，做按揭，需要有客戶買房。

今年百強(qiáng)房企銷售額全都腰斬，房子賣不出去，按揭的額度，怎么貸出去呢？

至于并購貸的額度，像華潤招商保利，早都拿到手軟了。

他們寧可去拍地，也不愿意去并購股權(quán)復(fù)雜，糾纏不清的爆雷項目。

還有保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，只會給那些不缺錢的央國企開。

銀行很難因為一點手續(xù)費(fèi)，去承擔(dān)高負(fù)債民企項目的爛尾責(zé)任。

再說第二支箭，有一說一，還是有點用的，發(fā)出來的債是真金白銀。

可惜還是有兩點。

1，儲架式只是額度，類似銀行的授信。

2，招保萬不用增信也能發(fā)出來，但銷售不好，沒有發(fā)債擴(kuò)張的欲望。

優(yōu)質(zhì)民企就那幾家，還得提供反擔(dān)保的抵押物，這又進(jìn)一步縮小了受益范圍。

再說第三支箭，理論上，應(yīng)該是最有用的。

因為，股權(quán)融資和債券融資不一樣。

欠債還錢，天經(jīng)地義。發(fā)債是要給利息的，到期是要還的，還會增加開發(fā)商的負(fù)債率，負(fù)債太高會崩掉的。

從股市借來的錢就不一樣了。

配股和定增雖然會稀釋股權(quán)，可這錢不用還，能拿到錢活下去再說。

但是，這畢竟是理論上。

國元宏觀說得很到位：

債權(quán)投資人，要求的是確定性的回報。

這意味著：只要房企銷售回籠的現(xiàn)金流，能夠恢復(fù)到一個對短期到期債務(wù)甚至是利息的覆蓋水平，就是可以接受的。

但對股權(quán)投資人來說，所要求的，是支付完利息后的剩余回報。

這意味著：未來房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平，至少要比現(xiàn)在有所改善，才能夠?qū)蓹?quán)投資人產(chǎn)生吸引力，而這極度依賴地產(chǎn)銷售的企穩(wěn)回升。

所以問題還是那個問題：

現(xiàn)在這個市場，投資者憑什么買你的股票？

除非售樓部里全是人，除非土拍火爆，除非這一波大漲之后，還有投資人愿意接盤現(xiàn)在的價格，信心爆棚地認(rèn)為，未來還有股價和分紅的回報。

可是，我連小區(qū)都出不去啊，12月份也不知道能不能出去，1月份也不知道能不能出去。

還有更關(guān)鍵的一點，第二支箭債券融資，落地速度非常快。

比如龍湖8月份的中票，從傳出中債增信到注冊發(fā)行，十幾天就搞定了。

但股權(quán)再融資不一樣，從籌備到發(fā)行，時間長得多，上面提到有的開發(fā)商，卡了六七年都沒批。

不缺錢的央國企就不說了，對火急火燎等著用錢的民企，能不能熬到落地那一天，還未可知。

我不是要給大家潑冷水，只是想，不要無腦吹這些手段。

眼下來看，政策目標(biāo)依然是“守住底線”，盡量讓那些沒有出險的房企活下去，把房子交了。

不過，這一波操作下來，我們可以看出短期的和長期的、兩個模糊的大方向。

一方面，這回是真把大招憋出來了。

政策出招的速度太快了，快到一個月之內(nèi)，天天房地產(chǎn)上頭條，解讀都來不及。

未來幾個月，猛藥如果不見效，就繼續(xù)加大藥量，這一點非常確定。

供給端，強(qiáng)制銀行放貸給房企，降低發(fā)債門檻，加快再融資審批速度，不是沒有可能。

需求端，降準(zhǔn)降息的空間已經(jīng)很窄了，但5年期LPR的試點城市定向下浮，還有可能。

各位，這事不能細(xì)想。

如果這些寬松到極點的政策，一直保持下去，一旦，我是說一旦，2023年口罩出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。。。

按照不少人“記吃不記打，追漲殺跌”的性格，極少部分一二線城市，又要走老路了。

人類的本質(zhì)，就是復(fù)讀機(jī)。

另一方面，三支箭落地，以后房地產(chǎn)的格局。算是清楚了。

就四個字：贏者通吃。

天風(fēng)地產(chǎn)韓笑認(rèn)為，不排除國企定向參與民企定增、以極低成本入股民企的可能。

此種方式，對行業(yè)和主體信用將產(chǎn)生巨大的重塑作用，也意味著國企需要承擔(dān)相關(guān)投資風(fēng)險。

極端情況下，如果民企混改成為混合所有制企業(yè)，信用端會獲得更大力度的支持，只是短期發(fā)生這種轉(zhuǎn)變的概率比較小罷了。

國元陳鑫榮的觀點，拉長時間猜測，這可能推動地產(chǎn)向民生領(lǐng)域靠攏，進(jìn)而使得：

未來，地產(chǎn)發(fā)展成為像基建一樣的逆周期調(diào)控手段。

以后，這就是民生行業(yè)了，哪是誰想干就能干的。

所以你看，一個行業(yè)，一家企業(yè)，人的時運(yùn)際遇，工作收入，這世界上的事。

最后比的，不是誰曾經(jīng)有多輝煌，多么不可一世，而是穿越周期，歷盡千帆之后，看誰活得久。

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