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12月20日，恒大物業(yè)（06666.HK）發(fā)布公告，提到，與中國恒大之間質押擔保的獨立調查已接近完成階段，將在切實可行情況下盡快發(fā)布有關獨立調查結果。正與中國恒大集團商討償還該質押所涉及款項的方案，方案主要透過中國恒大集團轉讓資產予恒大物業(yè)抵銷相關款項。

此外，近日，港交所披露，中國恒大（03333.HK）于12月14日減持恒大物業(yè)7億股股份，減持后持股比例由58.18%降到51.71%。

【資料圖】

值得注意的是，港交所披露中國恒大減持恒大物業(yè)股份的原因是“有關方面已采取步驟以針對其執(zhí)行股份的保證權益或持有作為保證的股份的權利”。而這也意味著這部分恒大物業(yè)股份疑因抵押而被強制轉讓。

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恒大物業(yè)質押擔保獨立調查接近完成

12月20日晚，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，與中國恒大之間質押擔保的獨立調查已接近完成階段，將在切實可行情況下盡快發(fā)布有關獨立調查結果。

據今年3月消息，恒大物業(yè)稱，在審核截至2021年12月31日止年度的財務報告過程中，發(fā)現(xiàn)恒大物業(yè)有約為134億元的存款，為第三方提供的質押保證金，已被相關銀行強制執(zhí)行。隨后，便成立調查委員會對該事件進行調查。

7月，中國恒大、恒大物業(yè)共同公告對此前恒大物業(yè)134億元存款質押被相關銀行強制執(zhí)行事項的初步調查結果。彼時，中國恒大公告顯示，根據獨立調查委員會初步調查結果，恒大物業(yè)質押相關的貸款通過第三方（扣除費用后）回流至中國恒大，用作其一般營運。

其實，物業(yè)公司輸血集團這種事情很常見，除了恒大外，像鑫苑服務和鑫苑地產之間在2020年6月28日至2021年2月24日期間，也進行了數(shù)筆款項往來。其中，有交易是因為鑫苑地產需要離岸現(xiàn)金以滿足流動性需求和清償債務，所以鑫苑服務提供了貸款；還有交易則是為了增強鑫苑地產相關附屬公司的銀行流水，以維持與銀行的合作關系；還有些是鑫苑服務為了獲得車位獨家銷售權，而向鑫苑地產支付款項。

12月21日，IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜在接受《華夏時報》記者采訪時表示，物業(yè)公司和地產母公司高度關聯(lián)除了會帶來業(yè)績真實性，以及業(yè)績對母公司的過度依賴之外，公司治理也很難獲得獨立自主，而資金極易被母公司以各種方式和理由占用。

此外，柏文喜還指出，要防范物業(yè)公司的資金被挪用，物業(yè)公司還需要建立獨立自主的企業(yè)治理結構，并讓公司內控機制與風控體系、獨立董事等發(fā)揮應有的效能和做到勤勉盡責。

被動減持7億股恒大物業(yè)股權

除了中國恒大與恒大物業(yè)之間質押擔保的獨立調查已接近完成階段，港交所也于近日披露，中國恒大于12月14日減持恒大物業(yè)7億股股份，減持后持股比例由58.18%降到51.71%。

值得注意的是，港交所披露中國恒大減持恒大物業(yè)股份的原因是“有關方面已采取步驟以針對其執(zhí)行股份的保證權益或持有作為保證的股份的權利”。而這也意味著這部分恒大物業(yè)股份疑因抵押而被強制轉讓。

不過，此次減持的交易價格并未被披露，如果是按照恒大物業(yè)停牌前每股2.3港元來計算，該次被強制轉讓的股份價值約16億港元。

其實，這并不是中國恒大所持有的恒大物業(yè)股份首次被強制出售。早在2021年12月24日，港交所資料顯示，許家印與妻子所持3億股恒大物業(yè)股份于12月20日被強制執(zhí)行出售，股比由60.96%降至58.18%。

同時，值得一提的是，中國恒大此次被動減持剛好趕上了物業(yè)股回升時期。業(yè)內人士指出，11月，房地產行業(yè)連發(fā)“三箭”，形成了松綁信貸，穩(wěn)定預期；擴容債券，穩(wěn)定信用；重啟房企并購重組和股權融資，穩(wěn)系統(tǒng)等三大融資支持體系。受地產政策的提振，物業(yè)股估值發(fā)展有望修復，估值有觸底反彈之勢。

對此，柏文喜表示，“中國恒大此次被動減持剛好趕上了物業(yè)股回升時期，我認為是恒大挪用恒大物業(yè)巨額資金事件調查進入解決階段，又正好湊巧物業(yè)股在政策利好因素之下出現(xiàn)大幅回升，此時恒大趁機減持恒大物業(yè)股票可以獲得更好的價格和更多的資金回款以抵償之前挪用的恒大物業(yè)資金。”

據《華夏時報》記者觀察，近段時間，多家房企宣布擬出售物管公司股權，如旭輝控股、碧桂園、雅居樂、中國奧園、德信中國等。

對此，申港證券認為，物企股權遭出售原因主要為緩解房企債務危機，而并非其基本面發(fā)生了變化。出售物管公司股權反哺地產雖為房企的慣用手段，但從另一角度而言，目前物企高確定性現(xiàn)金流的屬性未變，物企作為房企旗下的優(yōu)質資產，更易找到買家，而出售物企股份，從長遠來看反而推升了物企的獨立性。

目前，恒大物業(yè)的在管面積仍超越眾多物業(yè)企業(yè)。數(shù)據顯示，2021年，49家上市物企的在管面積均值為1.08億平方米。

12月20日，恒大物業(yè)公告顯示，截至2022年10月31日，集團在管面積約4.92億平方米，覆蓋22個省，5個自治區(qū)，4個直轄市及香港，共310余個城市，管理項目2655個，向320多萬戶住戶提供物業(yè)管理服務。截至2022年10月31日，集團總簽約面積約8.2億平方米，簽約項目總數(shù)3093個。

針對恒大物業(yè)如何處置中國恒大轉讓資產來抵銷相關款項以及未來發(fā)展等相關問題，《華夏時報》記者于12月21日向恒大發(fā)送采訪提綱，截至發(fā)稿尚未收到相關回復。

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