“不看經營，不看流水，空殼也能做，最新房抵貸年化3.28%。”臨近年底，一些自稱銀行工作人員的業務員又開始在社交平臺吆喝了起來。

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《華夏時報》記者調查了解到，此類人員多為助貸機構業務員，而房貸利率能低至年化3.28%的“秘訣”在于：用經營貸的方式辦理房貸。

“這種將房貸置換為經營貸的操作隱藏著違約違法隱患、高額收費陷阱、影響個人征信、資金鏈斷裂、侵害信息安全等風險。”12月20日，銀保監會發布風險提示稱，廣大消費者要警惕不法中介誘導，認清違規轉貸背后隱藏的風險，防范合法權益受到侵害。

極具誘惑性的利率

“年關將至，儲備資金要趁早，隨時都可能會停止放款！”近日，助貸機構業務員小金又活躍了起來，這一次，他不斷用“銀行即將暫停放款”的消息挑動來潛在客戶的神經。

計劃買房的月月（化名）和小金在8月份時就建立了聯系。彼時，小金打來電話稱，如果她有大額資金的使用需求，可以考慮通過他來辦理，“房貸、車貸都可以辦，在銀行辦理車貸利率在7.8%左右，我們的渠道利率能低至3.55%，房貸更合適，低至3.25%。”

要知道，彼時大多城市的房貸利率都在4%以上。根據貝殼研究院的數據，截至2022年7月份，全國重點103個城市中有74個城市執行首套房貸利率低至4.25%、二套房貸利率低至5.05%的下限標準。而2022年11月監測的103個重點城市，主流首套房貸利率平均為4.09%，二套平均為4.91%。對比來看，無論是當時還是現在，無論是首套房還是二套房，小金報出的利率都極具誘惑性。

在好奇心的驅使下，且本身有購房的打算，月月添加了小金的微信，并將大致的資金使用需求和小金進行了溝通，并要求向小金提供了征信報告、社保繳納記錄、公積金繳納記錄、芝麻信用分、年齡及學歷等信息。

“后續實地操作起來才發現，房貸利率3.25%實際只是個噱頭，很多人最終根本拿不到那么低的利率。”月月向《華夏時報》記者感慨。

“每個人的資質不同，銀行的評級也不一樣，根據工作單位性質、社保、年齡、學歷等情況，銀行會對應評估，所以每個貸款人最終到手的貸款利率也不一樣。”小金向月月解釋道，國企、事業單位、公務員類型的工作在貸款時更有優勢，利率也更低，但一客戶名下信用卡數量，歷史還款逾期等情況都有可能影響最終審批下來的利率。

但即使到手利率不是3.25%，月月最終還是動了心。“費用整體算下來還是合算的。”月月給《華夏時報》記者看了小金給她做的對比圖：如果按照5%的房貸利率，80萬元的貸款還20年的話，按照等額本息的方式計算，總利息是46.71萬元上下；如果按照3.6%的等額本息計算，則只需要32.34萬元左右的利息，即使加上額外的手續費、服務費，也能省下10萬元左右的費用。

如何能把房貸利率做到如此之低？為深入調查了解，《華夏時報》記者以借款人的身份同時添加了幾位助貸機構業務員，發現此類業務模式的邏輯其實也很簡單，實際是將房貸置換為經營貸：通過助貸機構為買房者墊資，讓買房者全款購房，房本到手后，再把房子抵押，以經營貸的方式拿到貸款，即可將5%左右利率的房貸“轉換”為低至3.25%的經營貸。

名下沒有公司的客戶也不必擔心，眾多業務員都向《華夏時報》記者表示，他們手里有很多空殼公司的資源，如果客戶接受，交1-3萬元不等的手續費即可，“和銀行有長期合作，審核不用擔心。”

如今，雖小金標示的房貸利率略高于3.25%，但仍極具誘惑力。為催促顧客行動，小金表示，隨著春節的臨近，銀行逐漸暫停放款，“再不抓緊辦，你會體會到‘審批已通過，暫停放款’的難受”！

涉嫌違法違規

12月20日，銀保監會發布風險提示稱，廣大消費者要警惕不法中介誘導，認清違規轉貸背后隱藏的風險，防范合法權益受到侵害。

銀保監會表示，中介違規操作會給消費者帶來違約違法隱患。在“轉貸”操作下，銀行若發現經營貸款資金未按照合同約定使用，最終將由消費者承擔違約責任，不但可能被銀行要求提前還貸，個人征信也會受到影響。此外，在經營貸辦理過程中，不法中介宣稱可以提供辦理各項證件、材料的服務，“幫助”消費者申請貸款，其實是通過偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格,此行為涉嫌騙取銀行貸款，消費者甚至可能會被追究相關法律責任。

同時，銀保監會提醒，不法中介為牟取非法利益，從中收取墊資過橋利息、服務費、手續費等各種名目的高額費用，消費者“轉貸”后的綜合資金成本可能高于房貸正常息費水平。且經營貸與住房貸款在貸款條件、利息、資金用途、期限、還款方式等方面都有很大不同，借款人若無穩定的資金來源，貸款到期后不能及時償還本金，可能產生資金鏈斷裂風險。

此外，消費者在“轉貸”過程中，往往需要將身份信息、賬戶信息、家庭成員信息、財產信息等相關重要信息提供給中介。銀保監會指出，部分中介獲取消費者個人信息后，為謀取非法利益可能會泄露、出售相關信息，侵害消費者信息安全權。

值得注意的是，在《華夏時報》記者調查過程中，多名助貸機構業務員均表示，“與銀行有合作，審核不嚴。”有助貸機構業務員表示，其與銀行員工有長期合作，“銀行員工有業績考核壓力，非常樂意我們給他們推薦客戶。”

上海市光明律師事務所付永生律師也向《華夏時報》記者分析指出，從中介機構的角度分析，雖銀行在和中介有合作，但也不排除對個別業務快速增長的中介機構加強審查的可能性。

“如果中介違規辦理經營貸被發現，很可能失去和銀行合作機會。如果銀行順藤摸瓜，從違規中介機構查出部分違規的申請者，申請者將承擔違約責任。”付永生表示。

11月，銀保監會官網披露多張罰單，被罰案由都涉及“個人經營貸款”。其中，交通銀行和招商銀行均涉及個人經營貸款挪用至房地產市場，建行涉及個人經營貸款“三查”不到位、個人經營貸款制度不審慎等，3家銀行合計被罰款1220萬元。

銀保監會指出，銀行機構要加大金融知識普及力度，向消費者充分提示風險，并進一步完善內部管理機制，加強中介機構管理和貸款審核，防止房貸違規置換經營貸風險。

責任編輯：孟俊蓮 主編：張志偉

標簽： 房貸轉經營貸陷阱重重 銀保監會提示防范轉貸降息風險