如何租到稱心的房子，是“滬漂”們最關心的問題。圖為上海淮海路的秋日。 （視覺中國/圖）

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2020年9月7日，住房和城鄉建設部發布了《住房租賃條例（征求意見稿）》，時至今日，正式文件尚未出臺。北京和上海的地方條例卻率先落地了。

2022年11月23日，《上海市住房租賃條例》正式通過，這是國內第二部由地方出臺的住房租賃條例。9月1日《北京市住房租賃條例》剛剛施行。

上海和北京兩地條例均包括群租整治、住房租賃企業管理、合同網絡備案和保障性租賃住房建設等內容，部分內容也與住建部征求意見稿及地方既有規范性文件重合。

華東政法大學副教授孫維飛曾參加過上海市司法局和人大組織的兩次專家討論會，他認為，上海條例重點規范住房租賃企業和房地產經紀機構，轉租房屋達一定數量的個人也需進行工商登記，意在為承租人提供可信賴的租房渠道。

上海市房屋管理局是此次條例實施的牽頭單位之一。上海市房管局房地產市場監管處副處長馮樾告訴南方周末記者，“整個條例是對2017年黨的十九大提出建立‘租購并舉’住房制度以來，國家和上海一系列做法的總結和提煉，并在此基礎上做了一定創新，明確了上海住房租賃市場未來的發展方向，從政策上升到地方性立法，可以推動上海住房租賃市場更平穩健康地發展。”

“二房東”的暴利來自違規改建

二房東王錚在上海做了十年房屋租賃工作。2012年，他從家鄉河南到上海做房地產中介，2016年跳槽到分散式公寓負責運營。次年，他注冊了工商執照，自己創業，做的就是“二房東”。

“簡單說，‘二房東’就是從房東那里收房子，自己裝修一下再加價租出去。”王錚向南方周末記者解釋，在業內，除了個人經營外，像自如、青客、蛋殼這樣的分散式長租公寓公司也被認為是“二房東”，運營模式大體相似。

2021年，王錚同合伙人一起，花90多萬元整租了近40套房子，進行整體裝修，從拆除到重裝，每套房子花了5萬-6萬元。完成后，王錚在承租價基礎上，每月加價1500-2000元，將房子掛到中介平臺，轉租出去。

在安居客、58同城等中介平臺上，租客能直接聯系到的是房源“經紀人”，按照平臺要求，所有出租房源的經紀人均需上傳營業執照信息，但南方周末記者發現，目前，部分營業執照所寫經營范圍為網絡經營、零售等，而非住房租賃。

對這一問題，北京和上海的住房租賃條例中已明確要求：達到一定數量的應當辦理市場主體登記，從事住房租賃的，經營范圍中應當注明“住房租賃”。對于企業和機構從業人員，還要求辦理從業信息卡，并將編號寫在租賃合同上。

南方周末記者隨機聯系了安居客上的一位經紀人，對方先表示，自己就是房東，沒有中介，再三詢問后，又承認自己是二房東。在百度貼吧、豆瓣等平臺上，亦有大量出租房屋的二房東以“房東直租”的名義進行宣傳。

“業內有個笑話，小區看大門的手里都有兩套轉租房。”王錚笑談，二房東行業里人多，但要是正經做生意，毛利率不高，“理想狀態下，一套房子毛利率在14%左右，需要21個月才能回本。能夠做到暴利的，個人多是違規改建，企業就是騙局，爆雷跑路了。”

王錚觀察，2020－2021年，上海租房市場上做違規改建的個人二房東特別多，主要因為“暴利”，利潤率能達到40%－50%。

2022年12月1日，在一個63人的“上海二房東、公寓樓老板交流群”里，一位手上有200套房源的二房東介紹了違改的盈利方式：通過打隔斷、格局改造，將一套100平米的房子變為6-7個帶獨立衛浴的單間，高峰時，每套房子的月利潤能達到6000元，還很容易出租。

“有需求才有市場，才有二房東這個產物。”王錚說。2015年前，上海租房市場上更多的是做隔斷的個人二房東，那時租客對住房的要求低，“圖便宜，只要能住人，隔板間也行”。

最近幾年，王錚發現人們的要求高了，違改成的單間更受歡迎，帶看房子時，10個會有8個提出不要隔斷房。隔斷房，簡單理解就是在屋內額外建墻，增加房間，違規改建則會拆墻重修，改變房間原本的設計用途。

將地方經驗上升為立法

條例出臺后，違改單間的現象將被遏制。

北京和上海的條例中均規定，起居室不得單獨出租，非居住空間不得出租用于居住，人均使用面積、居住人數也須符合規定，并以原始設計或經批準改建的房間為最小出租單位。北京還要求出租住房不得打隔斷，該說法并未出現在上海條例中。

馮樾介紹，作為最早提出“群租”概念的城市，1999年上海就出臺過《上海市房屋租賃條例》。此后二十余年，對于群租和違改問題，還先后出臺過各種地方性文件，此次條例內容與之前基本一致。

如2011年《上海市居住房屋租賃管理辦法》規定，出租房屋不得分隔搭建。2014年上述管理辦法重新修訂，限制每個房間居住人數為2人。

2015年上海出臺了《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量房的試行意見》，放松群租標準，允許將客廳單獨分割出租，為“N+1”模式提供了合法身份，此次條例中，這一標準得以繼承。

“是否能夠打隔斷，廚房、衛生間等單位能否單獨出租，不同立場上會有不同看法，但政府如果不加規制，大概率會出現能隔多小就隔多小的情況，帶來住房安全隱患。”北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波告訴南方周末記者，這是此次北京條例修訂將此類條款重新寫入的原因。

北京條例出臺前，樓建波曾參與過前期調研和立法討論工作，并為國家《住房租賃條例（征求意見稿）》提供過專家咨詢意見。在他看來，雖然對隔斷房的禁止性規定在此前的地方文件中均有出現，但和之前政府出一個文件就查一查、管一管相比，條例的規定會起到常態化監管作用。

馮樾介紹，2000年上海房屋租賃條例出臺時，國家和地方住房租賃方面的法律法規尚不完善，同時，住房制度改革才剛起步，為進一步活躍市場，原條例中更多對租賃當事人之間的民事法律關系進行調整，盡量減少不必要的行政干預。

“近幾年租賃規模越來越龐大、租賃關系越來越復雜，也碰到了一些問題，有必要在這個階段規范市場發展，將過去好的經驗、做法上升到立法層面。”馮樾表示，此次上海條例中的部分制度此前已試行多年。

上海市房屋管理局信息顯示，2020年5月，上海曾啟動首批房地產經紀人從業信息卡發放工作，目前已有約8萬房地產經紀人員申領了從業信息卡，并對3400多條嚴重違規經紀人信息進行記載，違規信息還被納入“行業黑名單”公示。此次條例中，從業信息卡申領也被列為一項要求。

馮樾說，此前，從業信息卡的推廣工作主要通過行業組織完成，僅是自律要求，未做強制規定，但在主要的房地產經紀機構、大型企業中已實現了大范圍覆蓋，所以此次進一步規范租賃市場時就將其上升為立法。

至于不屬于任何機構的個人二房東，隨著個人轉租業務擴大，具備了經營行為特點，管理中也不能將其視作簡單的民事行為，下一步也會強制要求他們成立市場主體，登記備案，納入住房租賃行業整體監管中。

“在實際操作中，對于個人二房東的管理如何貫徹實施是未來工作的難點，不僅需要房屋管理部門和市場監管部門推進，還需要基層一起努力。”馮樾表示，對于街鎮如何進行租賃住房的監督管理，此次條例“總則”及第五章中均作出了明確要求，以期形成社會治理的合力。

監管二房東資金賬戶

二房東跑路，是租房市場的另一亂象。

在上海租房時，“滬漂”葉傾就既遇到了違規改建，又遭遇了二房東跑路。2018年，葉傾在普陀區的單位附近租下一間隔斷房，二房東在客廳、主臥打了三道墻，將原本的三室一廳改為六室，葉傾住其中一間。

二房東提出，每月租金2400元，低于市場價近600元，如果愿意提前支付一年房租，另加一個月押金，每月還可再降400元。合同簽訂后，葉傾一次性支付了兩萬六千元。

入住一個月后，最后一間隔斷房出租，新租客交了三個月租金加一個月押金，此后二房東的電話就打不通了。不久，原房東找上門，說遲遲沒有收到房租。租客們這才知道，錢被二房東騙走了。

通過網絡發帖，葉傾聯系上了被騙的其他租客，發現從2018年到2020年，這位二房東變換身份，以同樣的方式在上海四個區行騙，受害者至少三四十人。

2018年后，青客、蛋殼、愛公寓、蘑菇租房等長租公寓公司也頻頻爆雷。2021年底，北京發生過“望京二房東跑路”事件，通過“按年收租戶租金，按月付給中介”的方式，二房東騙取近千萬元資金，被騙租客百余位，自如、鏈家、我愛我家等機構也牽涉其中。

馮樾向南方周末記者解釋，很多企業爆雷是因為采用了“長收短付，高進低出”的方式，難以持續運營。

孫維飛認為，對于集中轉租后出現的跑路或倒閉情況，新的住房租賃條例增加了資金監管規定，施行后，類似的問題或可規避。

如《上海市住房租賃條例》規定，住房租賃企業從事轉租業務的，需開立住房租賃交易資金監管專用賬戶，將其向承租人一次性收取租金超過三個月的部分，以及收取押金超過一個月租金的部分存入監管賬戶。在北京已經施行的條例中，也有相似規定。

“以前我們認為押金、租金收取屬于市場行為，出租人和承租人可以自行確定收取周期，就像商品房買賣一樣，完全遵循市場機制，后來發現問題頻發，所以現在條例明確表示，政府需要對租房市場進行干預。”樓建波說。

“2018年上海通過了《單用途預付消費卡管理實施辦法》，對理發店、按摩店、娛樂場所等辦理的預付卡進行監管，幾年下來，資金監管效果還不錯，所以此次條例中也要求對住房租金建立監管賬戶。”孫維飛表示，未來這也許會成為各地的共同經驗。

目前具體的資金監管細則尚未公布。但2021年12月，上海市房管局曾聯合銀保監會上海監管局發布《上海市住房租賃交易資金監管實施細則（試行）》，要求住房租賃經營機構在上海注冊的商業銀行開設唯一的資金監管專用賬戶，承租人、貸款機構需將租金、押金或“租金貸”直接存入賬戶，再由銀行向住房租賃企業劃轉資金。

馮樾透露，為了保障租賃當事人權益的同時減少對企業正常經營的影響，此次上海條例配套的資金監管細則會對2021年發布的版本進行優化，僅對一次性收取租金超過三個月，或押金超過一個月租金的部分進行監管，基本的思路和方向不變，目前試點工作仍在進行中。

立法時的推敲

將規范性文件的內容上升為立法，過程不易。

2012年，受北京市住建委委托，樓建波進行了立法前期的調研工作。他向南方周末記者回憶，由于當時民法典和住房租賃條例尚在修訂，曾有人提出延遲進行，“后來還是覺得住房租賃市場上有很多問題需要規范”。

“如果地方立法都要等到全國性立法出來后再去制定，那地方立法永遠是當補丁的，沒有地方立法的探索，全國立法又怎么能立得好呢？”討論中，這段發言曾讓樓建波印象深刻。

《北京市住房租賃條例》從調研到立項走過了8年時間。樓建波介紹，條例是在民法典和征求意見稿的框架內，結合地方城市定位和實際起草的。

上海的立法準備工作同樣很早就開始了。馮樾介紹，2015年前后，對《上海市房屋租賃條例》進行修訂的立法調研工作即已啟動，一直是人大立法的調研項目。結合近年住房租賃市場發展實際最終決定聚焦住房重點，廢舊立新。

2021年底，中央經濟工作會議首次提出“探索房地產發展新模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”。在此背景下，上海市房管局向市人大提出申請，將住房租賃條例列為2022年正式的立法項目。

立法時有很多細節的討論。例如，個人轉租房屋達一定數量要進行工商登記，數量怎么定？樓建波記得，2020年住建部公布的《住房租賃條例（征求意見稿）》中，標準是10套以上，最開始北京討論中也說過10套。“但有人提出，如果將標準定為10套，那二房東只轉租5套是不是就合規了？最終，大家覺得還是要寫得靈活一點，給市場留點自由度，后來就沒有寫具體的數字。”

對這一問題，上海的條例中同樣未做說明，僅提到具體規定由市房屋管理相關部門會同市場監管部門制定。馮樾透露，具體數量還需結合上海實際確定，目前房管局還在進一步研究中。

孫維飛認為，此次上海條例正式公布的內容以倡導為主，重在“穩中求進”，立法討論過程中，與會專家的重點集中在合法性問題上，“到底多少數量合適，還要考慮各地的情況，畢竟條例的適用不止一兩天。”

2023年2月1日，《上海市住房租賃條例》即將實施。馮樾透露，目前上海市房管部門主要在進行配套文件完善及政策宣傳工作，條例實施后，從主體備案、房源發布，到網簽備案、資金監管，將對住房租賃企業、房地產經紀機構及網絡信息發布平臺進行全過程監管，并將進一步推進保障性住房相關工作。

對于條例可能帶來的影響，自如方面向南方周末記者表示，租房市場規范會對大企業產生利好，有利于企業自身穩健運營。　

（應受訪者要求，文中王錚、葉傾為化名。）

南方周末記者 蔣敏玉

標簽： 禁止群租、監管二房東京滬租房新政新在哪兒