“由于第三方平臺信息顯示可能有點滯后，目前公司并不存在被執行股權凍結的情況。”對于近期沸沸揚揚的魔方公寓10億元股權被凍結的消息，該公司相關負責人如此對外表示。

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解得了凍結，解不開的是疑惑。對于這家正在沖擊IPO的長租公寓品牌來說，此時出現負面并不是好的局面。結果可以看到，這引發了外界對其新一輪的質疑聲。

首先，引發10億元股權凍結的租賃合同糾紛，其原告方上海永久建筑集團有限公司為魔方公寓的業主，前身為微領地創客空間旗下的項目之一。2021年，正式依靠收購微領地旗下項目，魔方公寓規模獲得大幅擴張。

但也正是大量非自營項目的進入，拖累了魔方公寓的整體盈利水平。

其次，盡管長租公寓市場增長迅速，但投資者對長租公寓商業模式仍心存疑慮，加之房地產整體市場尚未回暖，魔方公寓此時上市，難言樂觀。

1?10億股權風波

近日有消息稱，魔方公寓母公司魔方投資新增股權凍結信息，凍結股權標的為其在上海的子公司，凍結股權數額為10億元人民幣，凍結日期自2022年11月25日至2025年11月24日。

對此，魔方公寓對外稱，“此次事件系企業解決合同糾紛的普通法律程序，當時原告方發起訴訟時要求凍結我方10億元資金，后續法院方又接受了我方申請，并下裁決書解封被凍結資金。但由于第三方平臺信息顯示可能有點滯后，目前公司并不存在被執行股權凍結的情況。”

顯然，被凍結的股權已然解封。但透過該事件，卻透露出了魔方公寓與業主之間的糾葛。這是否會影響其經營情況，是外界關注的重點。

經過各方媒體的公開報道，大概能梳理清楚各方的身份。上海永久為魔方公寓的業主，其公司注冊地為上海市浦東新區衡安路1000號1幢，也正是魔方公寓上海外高橋衡安路店的地址。

上述門店由上海永久作為出租人，與承租人上海盛鐸訂立的物業租賃合約及補充協議，總可出租面積約為15283.54平方米的物業出租予上海盛鐸，作零售住宅及辦公用途。

業主的身份之外，魔方公寓上海外高橋衡安路店也曾是微領地青年社區的業主。2021年，魔方公寓曾進行大手筆收購之時，其中就包括該項目。

如此說來，二者極具淵源，是長久的合作伙伴。據了解，魔方公寓上海外高橋衡安路店累計包含562個公寓單元及1個零售單元。根據物業租賃合約及補充協議，該物業租期為15年，物業內單套公寓的租金約2000元-3500元/月，一樓零售單元的每月租金則介于每平方米120元至170元之間。

時至今日，二者卻對簿公堂，不勝唏噓。而此事正好發生在沖擊IPO的關鍵時刻，這對魔方公寓來說，不是一個好消息。

2?收購雙刃劍

魔方公寓與上海永久的關系還要追溯到2021年。

當年1月31日，魔方公寓完成了對微領地創客空間運營管理集團股份有限公司全資擁有的21家項目公司100%的股權收購。

這只是其大規模收購的一部分，隨后一年的時間當中，其又收購了上海胤臣、上海景閎、上海灝吉、上海瀚墨、上海魔云酒店管理等公司以及上坤旗下項目。

要承認的是，收購確實在短期內增厚了魔方公寓的利潤。2020年，魔方公寓的凈利潤為-2.31億元，但到了2021年，其凈利潤卻飆升至2.95億元。這離不開其一系列的收購操作。

但這種業績增量并不持續，2022上半年，魔方生活的業績表現便出現了明顯下滑。當期，該公司實現營收8.5億元，較去年同期增長24.15%，期內利潤僅有41萬元，較2021年上半年的1.62億元大幅下滑99.75%；對應歸母凈利潤同比下滑94.2%至924.8萬元，少數股東應占凈利潤則同比下滑487.46%至-883.8萬元。

從上述數據來看，超過76000套公寓，僅僅實現了41萬元的利潤，換算下來，每套公寓僅僅盈利5.38元。

不僅如此，大規模收購使得加盟管理和第三方托管門店激增，2019~2020年時，該類型門店僅為8167家和7149家，而2021年終，該類型門店激增至25813家。

大量的加盟管理和第三方托管門店涌入魔方公寓的體系當中，拖累了其凈利潤水平。

招股書顯示，在直營模式之下，魔方公寓的2019年-2022年上半年的毛利率水平基本穩定在86%上下，對應的凈利潤率卻只有0.05%。對比之下，加盟管理和第三方托管模式下，2022年上半年毛利率水平達到最高值，但也僅有68.8%，與直營模式相距甚遠。

對魔方公寓來說，大規模的收購已然形成了一把雙刃劍。

3?長租公寓迎來好時代？

從大環境來講，長租公寓市場正迎來新一輪的發展機遇。

在市場規模上，公開數據顯示，2017年，我國租房市場規模在1.38萬億左右，根據鏈家研究院預測，到2020年，我國租房人口將達到1.9億；到2025年，中國租賃市場的規模將增至2.9萬億元。

而在政策端，黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

在往前，2016年12月，政策定調“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要建立多渠道共計、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動各種住房租賃市場發展的政策逐步出臺。

這引得眾多企業參與其中，龍湖冠寓、萬科泊寓等傳統房企以及新勢力長租公寓運營商，正響應國家租售并舉政策，推出集中式長租公寓。

在此背景下，魔方公寓的競爭力并不突出。

對比2022上半年魔方生活的76190套在營公寓，同期，萬科泊寓累計開業16.95萬間，管理房源20.99萬間；龍湖冠寓開業規模超11萬間。

另一方面，投資者還沒有從“爆雷”“租金貸”等長租公寓負面消息當中緩過神來。而從本質上講，魔方公寓仍未擺脫“二房東”的身份，即不擁有房屋的產權，只是房子裝修、出租的中介商。

魔方公寓目前共有兩種運營租賃公寓的模式，分別是直租模式與加盟管理和第三方托管模式。

所謂的直租模式就是行業中常說的包租模式，即魔方公寓需要支付物業租金并對其進行運營管理。而加盟管理和第三方托管模式則與酒店加盟模式類似，魔方公寓以自有品牌或委托方認可的其他品牌對公寓進行運營管理，實現輕資產輸出。

在直營模式下，魔方生活向目標公寓物業的業主或授權承租人整租或租賃部分的樓宇，通常會就此類公寓物業訂立長期租約，初始租期一般介乎10至15年。

而在按照統一的標準對租賃物業進行改造及裝修后，公司向住戶提供該等租賃公寓以及全套優質服務。住戶通常與公司簽訂為期一年的租賃合同（經雙方同意后可續租），并按季度或按月支付租金。

在此模式下，形成了持續投入追求規模增長與難以短期回收資金的悖論，只能依靠資本長期投入，青客、蛋殼已然是前車之鑒。

而對于魔方公寓來說，顯然還需要為投資者講述新的故事。

統籌丨勞殿? ? 編輯丨阿鰍?

標簽： 10億股權凍結事件背后魔方公寓需要新故事