本文來源：時代周報 作者：劉婷

射向房地產行業的“三支箭”，在資本市場的期待中先后落地。

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11月28日，證監會表示，即日起將恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策。至此，“第三支箭”正式落地。

話音剛落，房企爭相響應。11月29日-30日，福星股份、世茂股份、北新路橋等近5家房企發布定增公告；12月1日至2日，陸家嘴、格力地產啟動重大資產重組事項。這意味著，暫停了12年的房企再融資業務重新開啟，上市房企股權融資開閘。

12月5日，房地產板塊開盤拉升深振業A獲得6天5板；陽光股份、沙河股份紛紛漲停。

過去一個月，地產股投資熱居高不下，多只個股錄得連續漲停。房地產板塊止跌反彈，與“三支箭”密切相關。

“三支箭”即央行會同有關部門通過債券、信貸、股權等3個融資渠道，采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業拓寬融資途徑。

11月11日，房地產“金融16條”落地，從房地產企業開發貸款、鼓勵金融機構提供配套融資和階段性調整部分金融管理政策等方面，支持房企合理融資需求。據時代周報記者統計，截至目前，銀行給予房地產企業的授信總額已超過2萬億元。

2周后，“第二支箭”再出弓。11月23日，交易商協會表示，中債增進公司出具對龍湖集團、美的置業、金輝集團等3家民營房企發債信用增進函，擬分別支持對應企業發行20億元、15億元、12億元中期票據，此舉意味著政策框架下增信項目的快速扎實落地。

天風證券研究團隊指出，“第一支箭”針對行業風險偏好反轉，滿足行業合理信貸需求，平穩行業出清節奏。“第二支箭”針對金融機構短期的過度反應，支持優質民企債權融資。“第三支箭”出臺進度略超預期，有利于鞏固行業的抗風險能力，穩定行業投資預期和信心。“三支箭”落地后，房地產行業迎來系統性支持。

萬億授信

萬億授信落地，給房企提供充足的流動資金保障，為市場信心注入強心劑。

11月23日，農業銀行與中海發展、華潤置地、萬科集團、龍湖集團和金地集團等5家房企舉行銀企戰略合作協議簽約儀式。同日，中國銀行則為萬科集團提供1000億元的意向性授信額度，且為碧桂園、龍湖集團各提供600億元意向性授信額度；交通銀行則為萬科集團提供1000億元的意向性授信額度，為美的置業提供200億元的意向性授信額度。

11月24日，工商銀行宣布，向12家全國性房地產企業提供意向性融資，總額達6550億元；建設銀行邀請88家房地產和住房租賃企業，召開了房地產市場形勢展望暨住房租賃基金交流會，并與8家房企簽署了合作協議。

此后，六大國有銀行和多家股份制銀行陸續與房企完成簽約，并為其提供意向性融資支持。截至11月29日，10余家銀行為超過30家房企提供了授信，授信總額已超過2萬億元。

諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對時代周報記者表示，當前銀行對房企的資金支持，增加房地產貸款投放，有助于房企提升投資意愿，對房地產投資企穩有著重要作用。此外，對提振行業信心也有著舉足輕重的作用。在資金面的助力下，銷售端也有望加快修復步伐。

中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，預計后續會有更多銀行、房企簽署合作協議。根據近期政策精神，要穩定房地產貸款，全國性商業銀行要增強責任擔當，支持優質房企發展。這將促進房地產投資企穩，增強宏觀經濟復蘇的基礎。

萬億授信光環下，資本市場和投行機構更關注利好能否落地及何時落地。

商業銀行地產相關業務中層人士王嘉（化名）對時代周報記者表示，授信業務是銀行拉動其它業務的主要手段，為公司發放授信后，信貸員可以進一步對接客戶的存款業務、代發工資業務和信用卡業務等。銀行在選擇授信對象時，一方面要考慮資金的安全性，如是否有第三方保證，質押和抵押品質量如何等。從綜合效益的角度看，銀行也不單發放資金，還會考慮發放資金后是否有增量業務進入銀行。因此，有國資背景的企業和優質民企更符合銀行的風險偏好。

時代周報記者梳理發現，從合作名單來看，萬科成為最受銀行青睞的企業；華潤置地、中海、越秀、龍湖、金地、碧桂園等國央企及優質民企獲得政策傾斜。

王嘉透露，授信額度能否落地，主要看是否有合適的項目。如果銷售端低迷，開發商無法回款，銀行會更加審慎。經營情況不佳的企業或項目，則需要有強擔保背書才可批款。此外，銀行會給低杠桿的企業開授信審批“綠色通道”，建立“白名單”機制，提高審批效率。

時代周報記者從一位國有銀行投關部人士處獲悉，授信額度落地情況，主要取決于相關企業是否有項目可以提款，是否在授信額度內使用資金。總體而言，銀行會相應政策要求提供金融支持，執行上選擇實力較強的企業。

圖源：圖蟲創意

最豪華承銷團

最豪華承銷團加持，民營房企債券利率創下新低。

11月29日，龍湖集團20億元中期票據完成簿記。該筆債券的承銷商數量為地產行業發債之最，包括中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行、交通銀行等國有六大行。承銷商之多、資質之憂，均為歷史罕見。

時代周報記者獲悉，該筆債券由中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保，票面利率僅3％，創中債增進公司擔保民營房企債券的新低。

至此，“第二支箭”首單已順利發行。“第二支箭”即債券融資支持，由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業機構，通過擔保增信、創設信用風險緩釋憑證、直接購買券等方式，支持民營企業發債融資。

時間回到11月8日，“第二支箭”射出之日。當天，交易商協會繼續推進并擴大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”），支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資。預計可支持約2500億元民營企業債券融資，后續可視情況進一步擴容。

此后一周，新城控股、美的置業、福星股份、中南建設也都紛紛宣布了“第二支箭”的融資計劃，擬申請的總規模就已經達到了560億元。截至目前，已有萬科、龍湖、金地等企業申請儲架式注冊發行。

“最近一年多以來，房企債券頻頻違約，投資者信心跌到谷底。央行提供再貸款資金支持后，雖然投資者仍需要面對違約風險，但性質已經不一樣了，投資者可獲得的資金渠道增加了，安全系數也有所增加。”一位券商機構人士告訴時代周報記者，中債增是近期最有效的政策。此前，以銀行為代表的買方對房企債券信心不足。此外，中債增擔保中票條件較高，需要發行人通過實物資產或第三方進行反擔保，能達到條件的企業少。

上述券商機構人士透露，自“第二支箭”落地后，各家機構的額度基本能夠發出。中債增擔保后，公募私募機構興趣較高，市場信心有所恢復。

今明兩年是房企的償債高峰期，“第二支箭”對房企發債的支持，將有利于提振債券投資人信心，保障房企融資渠道暢通。

來自億翰智庫的數據顯示，12月第1周，50家房企融資規模217.24億元，主要是國央企發行債券以及部分企業發行開發貸。億翰智庫認為，隨著龍湖集團儲架式債券“22龍湖拓展MTN002”發行，未來部分優質民企的流動性危機將得到一定程度的緩解。

股權融資重啟

“第三支箭”射出，暫停了12年的房企股權融資按下重啟鍵。

11月28日，證監會表示，即日起將恢復涉房上市公司并購重組及配套融資、恢復上市房企和涉房上市公司再融資、調整完善房地產企業境外市場上市政策；進一步發揮REITs盤活房企存量資產作用；積極發揮私募股權投資基金作用。其中，股權融資開閘，被業內人士稱為“第三支箭”。

一位資深債券從業人士在接受時代周報記者采訪時表示，“第三支箭”落地時間之快，超出預期。自2010年“新國十條”暫緩受理房地產開發企業重組申請后，業內對房企啟動再融資已不抱希望。但從執行角度看，上市房企通過配股、增發和發行可轉債等方式，從資本市場上融資確有必要，既能減輕房企負債率、降低杠桿率，又能讓企業從公開市場上獲得低成本的資本，這本身便是房企選擇上市的初衷。

“第三支箭”落地次日，首單房企再融資啟動，多家房企擬重啟上市議程。11月29日晚間，福星股份（000926.SZ）發布公告稱，公司擬向不超過35名特定投資者非公開發行股票，募集資金擬用于公司房地產項目開發。

11月29日至30日，世茂股份、福星股份、大名城、新湖中寶以及北新路橋等房企或涉房企業均發布公告稱，正在籌劃非公開發行股票事項。

股權融資重啟后，空窗許久的房企重大資產重組再現江湖。

12月1日，陸家嘴（600663.SH）發布公告稱，控股股東上海陸家嘴（集團）有限公司（下稱“陸家嘴集團”）正在籌劃涉及公司的重大資產重組事宜。12月2日，格力地產(600185.SH)公告稱，鑒于此前導致公司重大資產重組暫停的事由已消除，公司將繼續推動重大資產重組事項并對方案進行相應調整。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對時代周報記者表示，陸家嘴重組事宜，是“第三支箭”以來首單并購重組的案例，具有標桿意義。這充分說明，房企通過發行股份或支付現金的方式，可以購買涉房資產，進而實現房地產資源的整合。此次收購動作，也恰說明優秀的房企近期更容易獲得政策利好，通過收購動作，有助于擴充核心資產。尤其是在有配套資金募集的機會下，此類收購的難度會明顯降低。

遠東研究研報指出，“三箭齊發”后，行業信用將進一步分化，行業企穩還需等待銷售市場蘇。目前部分聚焦主業、資質優良的民營房企已獲得實質性資金用于項目開發，后續更多優質民營房企有望受益政策迎來信用修復。與此同時，負債驅動型的房企將加速出清，高信用的國有房企有望通過兼并收購實現一 定程度的規模擴張。但房地產行業企穩還是要依賴于商品房市場復蘇，需要持續關注“保交樓”進展及各地因城施策動態。

多名業內人士均認為，“三支箭”主要是在融資端給予企業支持，而房地產市場能否復蘇，核心在于需求端。只有需求端回暖，房企才能實現正向現金流運轉，推動后續融資進展。

時代周報記者注意到，“三箭齊發”后，以深圳為代表的一線城市出現市場異動。據悉，深圳多個樓盤銷售畫風轉變，接連釋放漲價信號，從打折出貨轉變為回收折扣。

來自浙商證券的數據顯示，上周（11月27日-12月4日），新房市場整體環比上漲，二手房市場同比保持增長。全國30大中城市商品房成交面積295萬平方米，環比增加2.3%。

克而瑞研究中心指出，當前房企仍然面臨較大的償債壓力，運營的改善核心還是在銷售端。短期內銷售仍處于低迷狀態，10月商品房銷售額同環比降幅較上月仍有擴大，市場筑底回升、銷售回款得到保障才能讓企業真正走出困境。

標簽： 三箭齊發后樓市轉向萬億授信入場 新房成交止跌反彈