龍湖集團已于11月15日，完成200億元儲架式中期票據的注冊（下稱“第二支箭”），美的置業、新城控股緊隨其后加入“第二支箭”，三個企業的合計注冊金額將達到500億元。

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11月18日，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者采訪時表示，“第二支箭”主要適用于銷售規模較大，融資需求比較強，但是沒有短期流動性風險，總體穩健的房企。

同日，中指研究院企業事業部研究負責人劉水向《華夏時報》記者分析表示，未來支持民營房企融資將會是“貸款、債券、股權”，“三支箭”政策組合起來促進民營企業融資恢復，支持民營企業發展。

“第二支箭”助力民企融資

“第二支箭”延期并擴容政策發布后，中債增進公司增信民營房企發債融資工作已納入“第二支箭”統籌推進。

據中國銀行間市場交易協會公布的消息，11月17日，交易商協會受理新城控股150億元儲架式注冊發行，目前正按照相關自律規則開展注冊評議工作。此前，龍湖集團已于11月15日，完成200億元中期票據注冊；11月14日，交易商協會受理美的置業150億元中期票據儲架式注冊發行。三家民營房企的儲架式注冊發行金額高達500億元。

據悉，根據債務融資工具注冊發行自律規則，能夠向投資人規范進行信息披露的企業均可開展儲架式注冊發行。儲架式注冊發行是市場化、法治化、公開透明的發債管理模式，企業可在注冊有效期內結合需求分次發行。

中國銀行間市場交易協會稱，除龍湖集團、美的置業外，還有多家民營房企正在開展發債注冊籌備工作，并向中債增進公司遞交了增信業務意向。該模式可便利企業、投資人把握發行窗口、投資時機，提升市場投融資效率。在“第二支箭”支持政策框架下，對民營房企增信服務費率低于0.8％/年，僅為市場化增信服務費率的一半左右；同時，根據企業信用狀況分檔確定反擔保比例。

針對“第二支箭”融資的情況，記者對相關發債企業進行了采訪。其中，11月18日，美的置業相關工作人員在接受《華夏時報》記者采訪時表示，目前美的置業正按照相關自律規則開展注冊評議工作，其中首期30億發行已得到首輪反饋。本次儲架的募集資金將用于償還債務融資工具及用于項目建設。而本次獲得央行“第二支箭”有力支持，不僅拓寬了美的置業在資本市場的直接融資渠道，也體現了債券市場機構投資人對公司穩健經營以及未來發展前景的認可。

嚴躍進表示，“第二支箭”主要適用于銷售規模較大，融資需求比較強，但是沒有短期流動性風險，總體穩健的房企。以后加入“第二支箭”的企業會有所增加，更多地會集中在銷售排名全國100位以內的房企。但是如果房企的銷售狀況不夠好的話，就算能夠發債，融資效果也將會受到影響。

“三箭合璧”是趨勢

此前，房企的融資環境還是不容樂觀，房企融資難的情況依然比較嚴重。據統計局數據，2022年1-10月份，房地產開發企業到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內貸款14786億元，下降26.6%；利用外資62億元，下降13.5%；自籌資金44856億元，下降14.8%；定金及預收款41041億元，下降33.8%；個人按揭貸款20150億元，下降24.5%。

整體融資環境不佳的情況下，房企海外融資的渠道也越來越窄了。據中指數據，2022年1-10月，房地產企業海外債占比僅為2.3%，同比下降14.6個百分點。據中指數據監測，截至2022年10月房企海外債已連續三個月無新發行。

記者注意到2021年起，國內房企的評級被集中下調，而紛紛撤銷了境外評級。據克爾瑞不完全統計，從2022年6月至今國內有多達25次房企評級撤銷事件，而僅10月份就多達11次。在涉及撤銷評級的22家房企中，有過半數量的房企為主動撤出。而撤銷評級后，國內房企將更加無緣海外融資。

在此困境下，11月13日消息稱，央行聯合銀保監會發布了《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》（下稱“金融16條”），要求保持房地產融資平穩有序，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁，支持優質房地產企業發行債券融資，鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。

對此，嚴躍進表示，“金融16條”背景下，信托機構參與的房企存量資產的盤活，將會是房企融資的重點方向。

疊加“第二支箭”的影響，業內認為，民企國內融資環境將得到改善，之后或將不再需要依靠評級來獲得境外的投資金額，民企發債將成為行業融資新的發力點。

事實上，不僅僅“第二支箭”在持續推進， “第三支箭”也已經“箭”在弦上。11月16日，雅居樂公告稱，將以先舊后新的方式配售2.95億股股票（下稱“第三支箭”），認購事項的所得款項凈額估計約為7.83億港元。11月15日，碧桂園公告稱，將配售14.63億股股份，配售事項所得款項凈額預計約為38.72億港元。對于“第三支箭”運用，嚴躍進表示未來需要重點關注保險資金介入持有地產股。

劉水分析表示，未來支持民營房企融資將會是“貸款、債券、股權”，“三支箭”政策組合起來促進民營企業融資恢復，支持民營企業發展。

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