房產(chǎn)營銷領(lǐng)域再出新鮮事。

最近，南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱“南寧軌道地產(chǎn)”）在其官方公眾號(hào)“南寧軌道薈”上發(fā)布了買房可以10年免費(fèi)坐地鐵的消息。

(資料圖)

南寧軌道地產(chǎn)稱，凡在2022年11月11日～12月31日期間，成交軌道地產(chǎn)任一項(xiàng)目住宅房源的客戶，100%享受免費(fèi)坐地鐵10年的福利。

微信公眾號(hào)“南寧軌道薈”截圖

這樣的宣傳迅速引發(fā)廣泛關(guān)注。不少網(wǎng)友在看熱鬧的同時(shí)也提出質(zhì)疑，地鐵作為公共服務(wù)工具，用在房產(chǎn)營銷方面是否合適？

公共服務(wù)被營銷？

此次事件重要的爭議點(diǎn)在于：南寧軌道地產(chǎn)為購房者提供10年免費(fèi)乘坐地鐵的權(quán)益，是否合適？

南寧地鐵。圖/視覺中國

天眼查數(shù)據(jù)顯示，南寧軌道地產(chǎn)由南寧軌道交通集團(tuán)有限責(zé)任公司（以下簡稱“南寧軌道交通”）全資持股，而后者正是負(fù)責(zé)南寧地鐵運(yùn)營的公司，由南寧國資委100%控股。

廣東法制盛邦律師事務(wù)所高級(jí)合伙人、最高人民檢察院民事行政案件咨詢專家陳亮告訴中國新聞周刊，南寧軌道地產(chǎn)和南寧軌道交通，是兩個(gè)獨(dú)立的法人單位，如果地產(chǎn)公司向地鐵公司支付購房業(yè)主10年地鐵票價(jià)的費(fèi)用，那么這就屬于單純的商業(yè)促銷行為，無可厚非。

陳亮說，如果南寧軌道地產(chǎn)沒有向南寧軌道交通支付相應(yīng)費(fèi)用，而是利用公司之間的關(guān)聯(lián)性作為便利條件為購房業(yè)主買單，就存在合法性的問題。

“因?yàn)槟蠈庈壍赖禺a(chǎn)推出促銷的目的是營利性的，但軌道交通本身是公共服務(wù)，由財(cái)政也就是全體納稅人的錢出資興建，目的是平等地為公眾提供公共服務(wù)。單純對(duì)購房業(yè)主實(shí)行地鐵免費(fèi)政策，不但違反了公平提供公共服務(wù)的原則，還相當(dāng)于用全體納稅人的錢為購房業(yè)主免費(fèi)乘坐地鐵買單。”陳亮分析。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，如果地鐵公司想做房產(chǎn)促銷，不如把“免費(fèi)乘地鐵”改為“贈(zèng)送10年等額地鐵票的購房補(bǔ)貼”。

“當(dāng)前《廣告法》明確，廣告發(fā)布不能損害社會(huì)公共利益。如果按南寧軌道地產(chǎn)的說法，買房了就可以免費(fèi)乘坐，那換句話說，買房的人和不買房的人，在地鐵票價(jià)計(jì)費(fèi)方面就有差異價(jià)了，這顯然是不可行的?！眹?yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊表示。

“花式營銷”背后

免費(fèi)乘坐10年地鐵，大概可以折算成多少優(yōu)惠？

如果按每天通勤四趟，乘坐地鐵共計(jì)需要花費(fèi)20元來計(jì)算，一年260個(gè)工作日需花費(fèi)5200元，10年的地鐵票價(jià)花費(fèi)總計(jì)約52000元。

但由于免費(fèi)乘坐地鐵的時(shí)間長達(dá)10年，即使想取得這幾萬元的優(yōu)惠，實(shí)際上也伴隨著風(fēng)險(xiǎn)。

廣東佰仕杰律師事務(wù)所合伙人何麗國律師對(duì)中國新聞周刊表示，免費(fèi)乘地鐵的做法，是一種營銷手段，實(shí)際上給予了購房者優(yōu)惠。

他說，由于涉及地鐵免費(fèi)乘坐的內(nèi)容，如果后續(xù)地鐵票價(jià)變化或地鐵有其他計(jì)價(jià)的政策，也很有可能和此類承諾的優(yōu)惠政策有沖突，或引起一些糾紛。

何麗國認(rèn)為，南寧軌道地產(chǎn)是南寧軌道交通全資子公司，其公開宣傳承諾在一定期限內(nèi)購房可以免費(fèi)乘車，對(duì)自身有約束力。一旦南寧軌道地產(chǎn)違反相應(yīng)承諾，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

不過，在不少行業(yè)分析師看來，地產(chǎn)商“花式營銷”背后，充當(dāng)噱頭只是一方面，在市場下行情況下提供優(yōu)惠，變相降價(jià)，才是此類活動(dòng)的核心。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，此類花式營銷的做法其實(shí)今年很多，屬于房地產(chǎn)去庫存中的新現(xiàn)象。

今年以來，各地開發(fā)商為了促銷，可謂“八仙過海，各顯神通”。河南開發(fā)商推出“小麥換房”“大蒜換房”，江蘇、浙江的開發(fā)商則推出了“西瓜換房”“水蜜桃換房”，變相降價(jià)促銷都是其核心含義。

具體到南寧，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月開始，南寧市的二手房價(jià)格開始下跌，截至今年10月，南寧二手房價(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌18個(gè)月。

安居客數(shù)據(jù)顯示，10月，南寧的二手房均價(jià)為1.1萬元/平方米，已經(jīng)較2021年7月的高點(diǎn)1.16萬元/平米下跌5.17%，跌回2019年的水平。

中指研究院數(shù)據(jù)則顯示，2022年1～10月南寧累計(jì)成交商品房647.2萬平方米，同比下降29.7%。具體到2022年10月，南寧商品房成交9716套，成交面積48.5萬平方米，環(huán)比降幅為41.7%，同比下降22.5%。

多家地鐵公司入局房地產(chǎn)

值得一提的是，最近兩年，越來越多城市的地鐵公司開始從事地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

自成立以來，南寧軌道地產(chǎn)已推出4個(gè)TOD（以公共交通為導(dǎo)向的城市空間開發(fā)模式）系列產(chǎn)品，其依托地鐵出行的15分鐘生活圈，先后開發(fā)建設(shè)了福建園、明秀小區(qū)等約30個(gè)住宅小區(qū)。

南寧地鐵四號(hào)線那洪立交站雙層下沉廣場。圖/圖蟲創(chuàng)意

南寧之外，越來越多地鐵公司成為土拍市場的?？?。深圳地鐵、廣州地鐵、廈門軌交、杭鐵集團(tuán)、沈陽地鐵、合肥軌交、蘇州軌交、南京地鐵等都躋身今年土拍市場的前100強(qiáng)。而在2020年的全國土拍排名榜上，位居前100名的只有深圳地鐵一家。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的1～8月中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值（即新買下地塊用于規(guī)劃建造房屋建筑面積銷售的金額）榜單上，廣州地鐵以698.2億元新增貨值位居第8，超過了龍湖集團(tuán)和中國金茂；深圳地鐵則以173.1億元在新增貨值榜單上排名第35。

通常情況下，城市地鐵公司無法依靠票價(jià)來覆蓋運(yùn)營成本。比如2020年，廣州、北京和深圳地鐵的票款收入僅有59億、41億和36億元，但運(yùn)營成本則分別高達(dá)113億、184億和133億元。

在這個(gè)時(shí)候，地方政府的補(bǔ)助就成為地鐵公司能夠正常運(yùn)營的重要保障。

最近幾年，地鐵公司投入地產(chǎn)的熱情高漲，可能與深圳地鐵此前推行站城一體化“珠玉在前”密切相關(guān)。

具體而言，站城一體化開發(fā)就是既在地鐵站周邊興建購物中心、寫字樓、酒店或住宅等建筑，又對(duì)與地鐵聯(lián)通的獨(dú)立地下空間進(jìn)行開發(fā)，獲得升值效益，反哺地鐵的建設(shè)和運(yùn)營。

深圳地鐵2020年208億元總營收中，站城一體化開發(fā)占比超過70%，2021年深圳地鐵實(shí)現(xiàn)營收164億元，地鐵收入僅占24%。

不過，與前幾年地產(chǎn)市場行情高漲不同的是，今年以來，各地樓市不同程度地出現(xiàn)下行的局面。

“如果房地產(chǎn)市場持續(xù)下行，即使地鐵房相對(duì)好賣，但是行情整體下行的背景下，也存在大面積滯銷的可能性。如果這樣，地產(chǎn)業(yè)務(wù)一定會(huì)嚴(yán)重拖累地鐵公司。”有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂。

作者：趙越

標(biāo)簽： 南寧買房可10年免費(fèi)坐地鐵 多城地鐵公司押注房產(chǎn)