幾個月前，小魏還在逢人說自己最好的朋友在光明買了房，幾個月后再提及這位在光明買房的朋友，只聽得一聲嘆息。

“下午又請假和小區(qū)的業(yè)主們一起去找開發(fā)商會談了，聽說這次是地下車庫的建設(shè)標準沒有達到當初宣傳時給出的方案。”小魏向南都·灣財社記者說道，“剛開始朋友就是沖著自住買的，所以對品質(zhì)要求比較高。如果沖投資去的話可能心情會更糟糕，畢竟那邊的新房好像今年還比前兩年便宜點。”

【資料圖】

作為深圳剛需的打新重地，光明近幾年來驚人的房價漲幅和飛速發(fā)展的片區(qū)面貌建設(shè)，成功上榜深圳西部的熱門片區(qū)，但今年卻頻繁出現(xiàn)市場熱度下降的消息。

難道網(wǎng)紅片區(qū)也難逃“過氣”？

新盤價格重回三年前

兩周前（7月10日），光明最低限價盤金地明峰府開盤，據(jù)開發(fā)商公布的數(shù)據(jù)，開盤當天賣了263套，成交金額10.5億。去化近半成績，在深圳當前樓市行情下算是不錯的，尤其是對比今年光明其它項目開盤的成績，算是名列前茅。

為什么賣得還算不錯，答案大概率在于限價。金地明峰府所在的地塊為去年深圳二批次土拍中的限價地，據(jù)出讓公示，該地塊建成商品房后，毛坯限價不得高于4.22萬元/㎡，裝修后限價不得高于4.52萬元/㎡。

而直線距離1公里外的華潤公園九里，同樣是帶精裝的住宅產(chǎn)品，項目于2019年11月開盤，彼時該項目的備案均價約4.83萬元/㎡，單價區(qū)間在4.4萬-5.2萬元/㎡，總價區(qū)間在412萬-645萬元/套。

這即是說，以金地明峰府為例，光明公明區(qū)域新房價格比三年前還要低。

而除了公明之外，光明的其他區(qū)域新房價格同樣顯現(xiàn)出回調(diào)的趨勢。

通過梳理今年光明上新的樓盤可發(fā)現(xiàn)，今年光明入市的樓盤為6個。其中最高備案均價為位于光明鳳凰城的中海寰宇時代的疊墅，其備案均價為7.92萬元/㎡。除此之外，其余5個項目分別為安聯(lián)尚璄府（5.19萬元/㎡）、星河天地華邸（5.19萬元/㎡）、特發(fā)觀月臺（4.69萬元/㎡）、深業(yè)云筑（4.69萬元/㎡）和金地明峰府（4.52萬元/㎡）。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2019年光明新房住宅成交5357套，成交均價為46019元/㎡。

其中，2019年開盤當天售罄的光明兩項目分別為勤誠達正大城三期和綠地新都會。前者項目帶精裝備案均價為51500元/㎡，后者毛坯備案均價為4.7萬元/㎡。

值得一提的是，在8月4日即將開始的深圳地二批集中供地中，光明公明街道宗地建成后普通商品住房平均銷售價格不高于47200元/㎡；光明鳳凰街道宗地建成后普通商品住房平均銷售價格不高于48900元/㎡。

這批土地大概率會在明年入市銷售，這意味著，光明明年的新房價格相比今年會有所上調(diào)，但同三年前比，仍無太大漲幅。

光明買房潮已退?

盡管光明的地鐵和高鐵站均已開通，鳳凰城片區(qū)的二手房價也漲到6萬-7萬元/㎡左右，但對于剛需蘆先生來說，光明仍是一個猶豫不決的選項。

蘆先生和父母住在福田的小區(qū)里，盡管小區(qū)老舊，但勝在位置優(yōu)勢大，周邊小學(xué)和初中都是名校，蘆先生的妻子已懷孕，無論是從孩子的教育還是通勤的便捷程度來說，這里都是不錯的。但問題就在于，夫妻倆想要自己的生活空間。蘆先生告訴記者，“選來選去首付只夠得著光明，但是現(xiàn)在光明熱度太低，不敢下手。”

有同樣顧慮的還有95后的剛需客林小姐，其早早地就看好了位于光明的中海觀園項目，該項目推有1498套住宅，商品房限價4.44萬/㎡。位置和價格都合適，林小姐唯一的顧慮便是光明周邊新盤的去化不佳，讓她對買入光明仍有疑慮。

記者注意到，目前光明入市的6個樓盤，去化情況都較為一般。例如幾次開盤“日光”的網(wǎng)紅盤光明星河天地華府推248套房，登記人數(shù)是240批客，但截至目前仍未清盤；特發(fā)觀月臺推359套住宅，登記人數(shù)是218批客；深業(yè)云筑推750套住宅，登記人數(shù)是231批客；另中海寰宇時代（疊墅）推110套，登記人數(shù)僅18批。

而前段時間公布的深圳三季度計劃入市項目，光明有6個住宅項目，4342套房源即將入市。

這意味著到三季度，光明市場可能有12個項目，超5000套房源的供給。對于開發(fā)商來說，競爭壓力加大更考驗營銷手段。

只是兵馬未到糧草先行，盡管三季度計劃入市項目仍需準備時日，但光明的不少項目已經(jīng)開始了各種促銷手段攬客，6月入市的特發(fā)觀月臺開盤時就打出了專享91折優(yōu)惠的營銷活動，折后毛坯均價4.28萬元/平方米；而不久前入市的深業(yè)云筑更是有：現(xiàn)場申請享99折、i深圳登記凍資享97折、開盤專屬享97折三重優(yōu)惠。

除此之外，全民營銷最高獎過萬、現(xiàn)場砸金蛋、周末團購優(yōu)惠等等活動層出不窮。

“變化的不是光明，是市場和購房心態(tài)。”熟悉深圳買賣交易的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“從價格來看，光明并沒有下調(diào)，只是以維穩(wěn)的趨勢在‘限價’，但不能否認的是，2019年前確實是買入光明的好時機；而成交不及往期的原因更多的是市場因素，當前深圳新房市場并未真正回暖，成交低迷是大趨勢。”

南都·灣財社記者 孫陽

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