本文來源：時代財經(jīng) 作者：劉新歌

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

在三亞乃至海南，號稱“坐擁三山兩灣珍罕資源”的半山半島曾是頂尖樓盤之一，它吸引了不少名流大腕。

(資料圖片僅供參考)

但隨著開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司（下稱“三亞鹿回頭”）陷入破產(chǎn)重整，項目開發(fā)陷入停滯，復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)問題依然待解。

近日，某銀行在北京產(chǎn)權(quán)交易所轉(zhuǎn)讓三亞鹿回頭、上海同人實業(yè)有限公司（下稱“上海同人”）的債權(quán)。在這兩筆本金合計52.42億元的債權(quán)中，擔(dān)保資產(chǎn)涉及三亞半山半島幾宗地塊和部分住宅房產(chǎn)。

債權(quán)轉(zhuǎn)讓公告顯示，截至2022年3月21日，上述銀行對三亞鹿回頭的債權(quán)本金為23.60億元、利罰息3.12億元，對上海同人的債權(quán)本金為28.82億元、利息及罰息10.05億元。

值得一提的是，轉(zhuǎn)讓公告稱“三亞鹿回頭等公司合并重整程序已接近尾聲，清收處置周期較短”。時代財經(jīng)電話聯(lián)系了鹿回頭開發(fā)的破產(chǎn)重整管理人，相關(guān)工作人員表示，“破產(chǎn)重整信息該公告的已全數(shù)公告；未收到上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，將根據(jù)管理人職責(zé)與債權(quán)人進行充分溝通。”

前江西首富折戟，三亞鹿回頭破產(chǎn)重整四年仍無果

半山半島位于三亞市小東海鹿回頭半島，有著優(yōu)質(zhì)的沙灘和背山面海的自然資源；半島藍灣位于三亞大東海區(qū)域，亦是依山傍海。依靠不錯的山海資源，半山半島、半島藍灣一度暢銷。

半山半島和半島藍灣均由三亞鹿回頭、海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司（下稱“海南新佳旅業(yè)”）、潤豐公司共同開發(fā)。半山半島被譽為“搖錢樹”項目，資本大佬郭廣昌都曾有意收并購，不過最終被江西前首富王永紅收入囊中。

2015年9月，中弘股份斥資58億元收購了三亞鹿回頭的全部股權(quán)。為了拿下這個項目，王永紅甚至未經(jīng)董事會和股東大會批準，私自與三亞鹿回頭、海南新佳旅業(yè)等簽訂股權(quán)收購框架協(xié)議，劃走公司賬上61.5億元資金。

盡管半山半島曾一度登頂三亞房地產(chǎn)項目銷冠，彼時卻并不算優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。一方面，開發(fā)商三亞鹿回頭負債近200億元；另一方面，半山半島不僅項目資產(chǎn)在前期開發(fā)過程中幾乎全部抵押，后期還需要巨大的資金投入。

吞下這個巨無霸項目也考驗中弘股份的資金實力。2018年，王永紅的“中弘系”因資金鏈斷裂、無力償還外債而破產(chǎn)。同年9月，三亞市中級人民法院裁定對半山半島開發(fā)商三亞鹿回頭、海南新佳旅業(yè)及其關(guān)聯(lián)公司共計12家企業(yè)進行破產(chǎn)重整申請。

如今，重組進入第四年，仍然尚未無明確方案。據(jù)“半山半島項目重整管理人訂閱號”最新信息，稅款債權(quán)組、普通債權(quán)組已通過《三亞中弘弘熹房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等十七家公司重整計劃（草案）》，但優(yōu)先債權(quán)組、出資人組未同意上述計劃《草案》。

復(fù)雜且久遠的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是破產(chǎn)重整的一大障礙。時代財經(jīng)了解到，上海市高級人民法院于2019年5月發(fā)布的一份《保證合同糾紛一審民事判決書》顯示，2013年8月，民生銀行上海分行與三亞鹿回頭簽訂《綜合授信合同》，向后者提供30億元的綜合授信額度，上海同人于同日出具《共同還款承諾函》。合同簽訂后，民生銀行先后向三亞鹿回頭發(fā)放貸款29.9億元，但后者并未完全履行還款義務(wù)。截至2018年1月21日，三亞鹿回頭借款本金達23.6億元，逾期利息達1.45億元。

從23.6億元的借款金額看，本次轉(zhuǎn)讓債權(quán)的銀行疑似民生銀行上海分行。時代財經(jīng)嘗試向該行相關(guān)人士核實信息及轉(zhuǎn)讓原因，但截至發(fā)稿，尚未獲得回復(fù)。

拖欠款項400億，中介稱其為“孤島”

半山半島占地面積近5000畝，總建筑面積240萬平方米。整個項目包括臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等，號稱是“一座全產(chǎn)業(yè)鏈、超大型高端濱海旅游地產(chǎn)項目”。

項目最早于2006年9月破土動工，2007年11月開始出售項目一期“鹿回頭灣區(qū)”，目前開發(fā)到第八期。三亞中介盤偉（化名）稱，項目分12期開發(fā)，目前只有前兩期有房本，3-4期幾乎沒房本，而洋房區(qū)甚至直接變成了回遷房。

除了拖欠多年仍無法辦理的房產(chǎn)證，部分半山半島業(yè)主的房子還曾被查封。據(jù)《中國之聲》2018年報道，半山半島及半島藍灣2700多戶購房者的房屋突遭法院查封，部分房屋甚至在銷售前已被抵押。

事實上，自2015年起，由于無力償還來自多家金融機構(gòu)的抵押貸款，半山半島項目先后被多家法院和稅務(wù)機關(guān)查封。此外，項目還存在欠繳稅款、銷售被查封房源等情形。

而開發(fā)多年、仍與宣傳嚴重不符的商業(yè)配套，更讓老業(yè)主失望。多位三亞房產(chǎn)中介對時代財經(jīng)稱，在半山半島生活起來很不便利。“只有幾個小型超市，生活不方便，需要開車去市區(qū)買東西。被外人吹得很好，實際就是一個走不出去的‘孤島’。”

開發(fā)遲滯的背后是項目幾易其主。鹿回頭半島曾是上世紀90年代初期海南房地產(chǎn)泡沫破滅后的知名爛尾項目，直到2004年，在金融機構(gòu)介入下，以處置不良資產(chǎn)的名義引入中國愛地房地產(chǎn)開發(fā)公司、上海明申企業(yè)集團等公司進駐，鹿回頭的開發(fā)重新邁入“快車道”。

期間，山西煤老板閆琦一度成為三亞鹿回頭背后的老板，攬下鹿回頭半島上幾千畝土地。而在閆琦拿下三亞鹿回頭不久，海南發(fā)布了《海南國際旅游島建設(shè)行動計劃》，借著“海南國際旅游島”的東風(fēng)，海南樓市尤其是旅游地產(chǎn)再次蓬勃發(fā)展。

半山半島也讓閆琦身家暴漲。2014年上半年，半山半島銷售額達35億元，登頂三亞樓市銷冠，而位列三亞項目銷售額第二的魯能三亞灣項目銷售額僅有8.73億元。在2014胡潤百富榜中，閆琦以80億元身家，位列榜單226位。

江西前首富王永紅也曾指望在此撈金，通過舉辦各種高規(guī)格賽事和時尚活動，帶動樓盤銷售，甚至出現(xiàn)“一房難求”，但最終還是以破產(chǎn)告終，留下一地雞毛。

根據(jù)半山半島項目重整管理人2019年初發(fā)出的一份公告，經(jīng)初步估算，三亞鹿回頭及其子公司、海南新佳旅業(yè)及其相關(guān)公司共拖欠土地出讓金、稅款、借款、工程款、安置補償款等款項超過400億元。

不過，海南新市民夏新（化名）對半山半島的未來還抱有信心。他剛到三亞時就關(guān)注了半山半島，在他印象里，半山半島是當(dāng)初三亞最貴的別墅，無奈之下他轉(zhuǎn)去陵水縣買了某知名旅游地產(chǎn)大盤。

夏新認為，“半山半島肯定有人肯接盤，至少待開發(fā)地塊還能賣出個好價錢。畢竟在三亞市、有地理位置優(yōu)勢，拿來做商業(yè)也不錯。”

據(jù)三亞市中級人民法院的公告，半山半島可開發(fā)建設(shè)用地約2852畝，目前已批建項目17個，已開發(fā)用地面積約1682畝，剩余13個地塊尚未開發(fā)，未開發(fā)用地面積1000余畝，計容建筑面積70余萬平方米。

標簽： 三亞千畝大盤重整四年欠款400億 中介稱其孤島