作者：子非魚

01 | 推進(jìn)貨幣棚改

繼鄭州市、昆明市、甘肅省發(fā)文明確提出，要推進(jìn)貨幣棚改后，貴州省也跟進(jìn)了。

近日，貴州省發(fā)布了《貴州省進(jìn)一步加快重大項(xiàng)目建設(shè)擴(kuò)大有效投資若干措施》，其中明確提到：

積極采取貨幣化安置+獎勵的方式推進(jìn)棚戶區(qū)改造，帶動住房改善和房地產(chǎn)發(fā)展。

這意味著，又一個省全面啟動了貨幣棚改。目的，當(dāng)然是托底樓市。“積極”二字，足以展現(xiàn)貴州省當(dāng)下需要啟動貨幣棚改的迫切程度。

后續(xù)必然會有更多的省市跟進(jìn)，畢竟縱觀我們的樓市發(fā)展史，貨幣棚改是去庫存的勝負(fù)手，是扭轉(zhuǎn)房價下跌的閥門，是推動消費(fèi)的股肱。

當(dāng)前各種放松限購，各種降息降稅，各種促銷鼓勵都用盡的背景下，房地產(chǎn)成交量依舊沒有激起什么像樣的浪花，各省市正在考慮“貨幣棚改”這個終極大招。

棚改始于2012年，貨幣棚改大力推進(jìn)始于2015年，這兩個時間，剛好對應(yīng)著樓市的兩次轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2012年樓市行情變淡，遼寧省率先開啟了棚戶區(qū)改造，并由此帶動了全國多個省市跟進(jìn)。

2015年又一輪行情下沉，在去庫存的號召下，從中央到地方，紛紛按下了棚戶區(qū)改造快進(jìn)鍵。

與2012年不同的是，在2015年之前，各省市棚改以實(shí)物置換為主，也即拆棚戶區(qū)的房子，給棚戶區(qū)居民房子安置。2015年之后，以貨幣化棚改為主，拆掉棚戶區(qū)的房子，給棚戶區(qū)居民發(fā)錢，讓他們自己去買房。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：住建部

02 | 貨幣棚改與去庫存、房價上漲之間的邏輯

貨幣棚改從正面角度來說，的確有助于一個城市的形象提升，畢竟在推動大批老舊棚改區(qū)拆遷之后，會提升一個城市的市容市貌，也會提升居民的生活質(zhì)量，同時推動就業(yè)崗位增加。

而且貨幣棚改可以通過市場化的操作，推動新房去庫存，同時推動上下游產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)。此外，還能推動地方城市土地回收，進(jìn)行新一輪掛拍，增加地方政府的賣地收入，推動城市建設(shè)，同時降低債務(wù)。

它們之間的邏輯是這樣的。

央行印專項(xiàng)錢給政策性銀行（國開行），國開行拿著這筆錢貸款給地方政府，地方政府拿著這筆錢去收購棚改戶的房屋和土地，棚改戶居民拿著錢，去購買新房。

棚改區(qū)拆了，拿到錢的棚改戶需要房子住啊，這些需求就趕往了新房和二手房市場，貨幣棚改力度越大，產(chǎn)生的需求就越大，需求推動下，庫存消化了，房價也有了依托。

同時，大量的新房被購買，裝潢需求、家電購置需求、生活必備設(shè)施購置需求會增加，社會消費(fèi)品零售總額會帶來一波提升。

這既是貨幣棚改推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的邏輯，也是當(dāng)下很多城市需要復(fù)蘇房產(chǎn)成交量的邏輯。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)不只是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)還關(guān)聯(lián)著上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.5萬億元,占GDP的7.3%，房地產(chǎn)對上下游相關(guān)行業(yè)增加值拉動占GDP的比重為9.9%，二者合計(jì)占比高達(dá)17.2%。

這是進(jìn)入2022年以來樓市大托底的根本邏輯。

然而，盡管在推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動城市建設(shè)，提升居民生活水平，貨幣棚改有很大功勞，但伴隨而來的負(fù)面效應(yīng)更大。

2015年，在去庫存號召下，上到中央下到地方，都發(fā)布了相關(guān)文件推動棚戶區(qū)改造。浩浩蕩蕩的棚戶區(qū)改造拉開序幕，對于新房的銷量推動，立竿見影。

2014年是上一輪全國商品房庫存最高的時間段，在2015年全面開啟棚改之后，到2018年，全國去化周期和可售面積分別僅為2014年峰值的26.4%和37.2%。

也就是說，在貨幣棚改助攻下，三四年時間里，全國庫存下降了62.8%，去化周期縮短了73.6%。

棚改造成需求大量增加的背景下，由于供應(yīng)需要周期，短時間內(nèi)無法跟上去化速度，造成了短期內(nèi)的供不應(yīng)求局面，房價被快速拉升。

(資料圖)

這就是在上一輪牛市中，絕大多數(shù)三四線城市與部分二線城市的房價上漲邏輯，是很多人口流失、經(jīng)濟(jì)低迷的城市，房價依舊能夠保持上漲的原因。

以人口流失的安徽省安慶市來說，去年七普數(shù)據(jù)顯示，這座安徽省曾經(jīng)的省會城市，過去十年（2010年至2020年）常住人口減少了30.7萬人，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也相當(dāng)遲緩。

但其房價在貨幣棚改推動下，從2015年的4835元/平方米上漲至2019年的9604元/平方米，房價翻了一倍。

人口流失的普通三四線城市，在上一輪牛市中房價都能實(shí)現(xiàn)翻倍，其他城市的房價，大家就細(xì)品。

03 | 貨幣棚改重啟會推動新一輪行情嗎

2018年，由于各城市樓市躁動不安，國開行與發(fā)改委收緊了棚改，2019年、2020年與2021年的貨幣棚改量持續(xù)腰斬下滑，最終導(dǎo)致大多數(shù)三四線城市，尤其是人口流失的普通地級市，樓市冷場。

如此一來，又推升了全國商品房庫存。這是當(dāng)下多個省市重啟貨幣棚改的大背景。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，全國商品房狹義庫存已經(jīng)增至6.08億平方米，廣義商品房庫存增至38.4億平方米。

分城市來看，貴州省會貴陽的廣義庫存全國第一，接近1.9億平米。

作為貴州省的省會貴陽，天量的庫存讓貴陽承擔(dān)著巨大的房價下行壓力。貴陽過去兩年房價一直在調(diào)整當(dāng)中。

同時，貴州省的債務(wù)率位居全國第三，2020年經(jīng)調(diào)整債務(wù)率高達(dá)357%。

面對著去庫存壓力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力、降低債務(wù)率壓力，所以，貴州省才終于重啟了貨幣棚改，這個樓市的勝負(fù)手。

關(guān)鍵問題來了，多個省市重啟貨幣棚改，后續(xù)肯定還會有更多省市跟進(jìn)，會否推動新一輪行情？

本號認(rèn)為，不太可能。主要原因有二：

第一，市場環(huán)境已經(jīng)改變。

上一輪貨幣棚改啟動，正恰逢城市化高速階段，大量農(nóng)村人口涌入城市，需要大量購置房屋，加上棚改推動的需求增加，才最終達(dá)到了去庫存效果，起到了拉動房價上漲的效果。

然而，現(xiàn)在城市化降速，人口拐點(diǎn)出現(xiàn)，購房需求即便有貨幣棚改推動，也回不到從前。何況，還有這么多庫存等著消化，供不應(yīng)求的局面，在多數(shù)城市基本不會再出現(xiàn)。

第二，對房價的信仰改變。

過去，棚改戶拿到錢，會毫不猶豫選擇買房，甚至?xí)痈軛U進(jìn)行多套房的投資。

然，如今房地產(chǎn)進(jìn)入黑鐵時代，全國大部分城市的房子已經(jīng)沒有什么投資價值，很多城市的房價甚至?xí)M(jìn)行調(diào)整。

再加上如今各種不確定性加劇，現(xiàn)金為王的時代又來了。央行公布的存款數(shù)據(jù)不斷增加，就是佐證。

這種背景下，棚改居民拿到錢，會否去買房，還是個大問題。

總而言之，多個省市啟動棚改，或許會推動一波銷量，達(dá)到一定程度的去庫存效果，但推動不了一波新行情。

標(biāo)簽： 重啟貨幣棚改樓市勝負(fù)手