記者 | 黃昱

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在各地政府持續優化土拍規則以提升房企拿地積極性后，2022年的第一輪集中供地流拍率相比去年第三輪已有所下降，但各地冷熱分化明顯，且央企國企“托底”作用突出。

截至5月7日，全國22個集中供地的重點城市中，除上海、蘇州、鄭州、沈陽、長春外，其余17個城市已經完成今首次集中供地。

從出讓結果來看，市場分化明顯，既有深圳8幅土拍地塊全部觸及最高限價、杭州60宗地塊僅一宗流拍的回暖，也有天津出現大幅宗地終止出讓或流拍的情況。

從拿地房企來看，幾乎所有城市成交地塊中央企國企的拿地占比都超過了一半，其中廣州達到88%、深圳為100%、北京97%、南京100% ，合肥、青島、杭州所占比例則是稍微少一些的，分別為42%、53%、58%。

克而瑞研究中心指出，在各地積極調整供地端策略應對市場變化及政策端利好消息的影響下，預計二季度少數重點城市土拍或將有所回溫。但受制于多數房企資金壓力仍未得到實質性紓解，大部分城市的地市熱度仍將維持在低位。

流拍率下降背后

受房地產行業形勢變化影響，今年不少城市的首輪集中供地體量，較去年首輪甚至第三輪有明顯減少。

目前已完成今年第一輪供地的19個城市，共計推出443宗涉宅地塊，較去年第三輪供應下降33.38%，較去年首輪下降45.04%；另外供應規劃建筑面積也有下降，今年第一輪為4412.35萬平方米，較去年第三輪下降41.34%，較去年首輪下降56.20%。

例如，廣州今年首輪集中拍地共推出18宗地塊，相比去年首批和第二批集中供地的48宗地塊有明顯下降，與去年第三批集中供地的數量基本持平，但建面和起拍金額都有一定幅度下降，總建面約為276萬平方米，起拍總價為367.7億元。

一向土地供應稀少的深圳，今年首輪集中供地數量為8宗，總建面僅有107萬平方米，幾乎回落到2021年首次集中供地的規模水平，較去年第三批較少3宗。

此外，武漢、青島、重慶、福州等城市比去年第三批集中供地也分別減少38宗、29總、15宗和12宗。

東方金誠分析師唐曉琳表示，首輪集中供地供應數量的下降，一方面是考慮到房地產行業面臨調整，房企拿地意愿和拿地能力有所減弱，為避免都出現大規模土地流拍的情況而作出的調整；另一方面，武漢、青島等城市今年集中供地計劃由三次改為了四次。

土地供應量降低的同時，各地政府的土拍規則也有所調整，是實行集中供地制度以來最為“友好”的一次。

據中指研究院統計，今年19個已完成或公告首次集中供地計劃的城市中“競配建”的城市數量為0，而去年首次、第二次、第三次供地分別為11個、2個、0個；“競自持”面積的為3個，而去年首次、第二次、第三次供地分別為10個、6個、3個。

此外，今年依然執行“限房價”政策的城市為11個，而去年首次、第二次、第三次供地分別為12個、12個、18個。

為降低拿地門檻，不少城市對參與競拍主體的資質要求也有所降低，包括下調保證金比例至20%，并適當延長付款周期等。

在此背景下，各地土拍的流拍率較去年下半年有明顯下降。

據界面新聞粗略統計，今年已完成首批集中供地的17個城市共計推出396宗地，成交326宗，流拍70宗，流拍率為17%。除了深圳全部觸頂成交外，長沙、重慶和寧波等無流拍，北京、廣州等也只有1宗地塊流拍。

當然并非所有的城市的土地成交情況都能有所改善。天津是目前流拍率最高的城市，30宗地塊正式開拍之前就15宗停牌，開拍當天15宗地中9宗流拍；而5月7日剛完成土拍的濟南市場，流拍率也達到47%。

位于東三省的沈陽和長春，去年的三次土拍流拍率都處于高位，受疫情等客觀因素影響，這兩大城市今年還未公布集中供地計劃。

國企“兜底”

盡管不少城市的土地流拍率有所下降，但土地市場的整體信心仍有待恢復。

從今年第一輪供地的拿地企業來看，央企國企（包括城投）在今年首輪土拍中的“托底”作用突出。

北京是今年首個開啟集中供地的城市，其成交的17宗地塊中僅一宗地塊由民企旭輝拿下；廣州成交的17宗地塊中僅兩宗地塊由民企拿下；深圳8宗地塊全部由國企拿下。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央企國企在各地首拍中的主導特征明顯，主要是托底土地，避免地價下行對土地市場和樓市的沖擊，確保穩地價、穩房價、穩預期。

值得一提的是，全國布局型的央企國企也更傾向在核心城市的熱門板塊拿地。如，中海地產在廣州以最高限價27億元+9%住宅自持將白云新城一地塊收入囊中，溢價率達15%。

據界面新聞不完全統計，目前，中海地產是今年首輪集中拍地中拿地城市數量最多的房企，包括廣州、北京、重慶等8個城市，拿地數量為11宗，權益拿地金額達約218億元。

從拿地數量來看，綠城、建發、保利發展、華潤置地等央企國企均是名列前茅，斬獲7宗及以上地塊，其中綠城拿地數量最多，在杭州、北京等三城拿地11宗，金額超過260億元。

在首輪土拍中，杭州本地房企濱江是可以與這些國企比肩的唯一一家民企，在杭州一口氣拿下11宗地，拿地金額達184億元。

然而，并非所有城市都有自己的“濱江”，更多的城市還是依靠地方城投。

比如廣州成功出讓的17宗地塊中有9宗由本地城投拿下，其中廣州地鐵以約165億元拿下4宗地，廣州建筑以約8.8億元拿下2宗，知識城集團以25.9億元拿下1宗，南沙建設以15.6億元拿下1宗，以及番禺交建以14.3億元拿下1宗。

此外，福州、武漢、無錫、成都、寧波、天津的地方城投公司拿地比例都達到了50%及以上，分別為50%、50%、88%、51%、65%、70%。

唐曉琳指出，盡管承擔了一定的“托底”任務，但國企央企普遍重視在當地的資源優勢，傾向于布局當地，且拿地不單純考慮利潤空間，更重視項目的去化能力。

而對于大部分民營房企來說，當前擴充土地儲備已經不是最重要的了，保持安全的現金流活下去才是關鍵。因此，不僅是重點集中供地，在全國其它城市的土拍中，房企拿地積極性也不高。

據中指研究院數據，今年1-4 月,全國 300 城共推出各類用地規劃建筑面積 49900萬平方米，同比下降23.9%;成交規劃建筑面積 39850 萬平方米，同比下降 30.9%；成交樓面均價為 1838 元/平方米，同比下跌 28.9%;平均溢價率為4.4%，較去年同期下降 13.6 個百分點;各類用地出讓金達 7322.8 億元，同比下降 50.9%。

從房企來看，1-4月TOP100房企拿地總額同比下降55.9%至3626億元，綠城中國拿地金額位居榜首達到283億元，排名第二至第五依次為建發、華潤置地、中海地產、濱江集團，拿地金額均超過180億元，而保利發展、萬科拿地金額未及百億。

“從歷史數據來看，二季度的土地成交情況好于一季度。因此，預期今年二季度土地出讓規則仍會較為寬松，土地供應數量將有所提升。”唐曉琳稱，展望二季度，從土地市場到政策方向將會持續利好房地產，部分經營穩健的房企投資需求將會得到釋放，土地市場出讓情況大概率好于一季度。

標簽： 全國17城首輪集中供地冷熱分化 流拍率下降 國企托底