近期，低迷已久的深圳樓市出現了回暖的跡象。

根據深圳住建局公開數據，3月，深圳新房住宅成交量2859套，環比增加45.9%；二手房網簽套數1355套，環比增長25.5%。

時間來到4月，沉寂已久的成交“喜報”頻現深圳樓市。“盛璟潤府當周勁銷2.5億”“卓越柏奕府4月5日單日破億”“ 合正方洲三天勁銷43套”…… “喜報”扎堆發，是開發商營造的氛圍，還是市場真實升溫？

《中國經營報》一線調查發現，4月以來的節假日售樓處熱鬧許多，雖然到訪量增多不能完全說明成交量的多寡，但“人氣”回升已是肉眼可見。

而對于備受關注的二手房參考價是否會上調，4月12日，記者通過深圳12345市政府服務熱線獲悉，深圳會根據調控要求和市場形勢適時做出相應調整，但發布時間仍未明確。

目前，二季度已開啟，深圳也將舉辦第一場土地集中拍賣，再加上疫情隔離解除，市場回暖迎來新契機。

小長假期間看房火熱

進入4月，隨著深圳疫情形勢明朗，樓盤營銷中心逐步恢復開放，并開始發力營銷推廣，高傭轉介、推出特價房源等促銷方式繁多。

位于坪山的一處新盤，推出“全市住宅最高傭6%”吸引中介帶客，成交一套傭金可達20萬元。記者了解到，目前深圳在售的樓盤紛紛啟用中介帶客，成交傭金從1%~6%不等，甚至有項目比往常提升了一倍傭金。

記者在龍華、龍崗幾個營銷中心看到，前來看房和咨詢的購房者不少。現場營銷人員介紹，看房的人的確比前兩個月多，每天都有成交，項目計劃近期漲價。

實地探訪中，記者發現，許多開發商都發布了成交“喜報”，宣告亮眼的銷售成績。例如位于南山后海的一處豪宅項目，清明小長假期間銷售1.3億元；龍崗的一處新房項目在3天內銷售43套；龍華上塘的新房項目，在4月5日當天銷售金額破億元。

而市場的真實去化成績如何？記者從深圳市房地產信息平臺查詢了幾個近期入市關注度較高的項目。作為一季度收尾的新盤，龍崗某花園于4月3日完成選房，均價3.95萬元/平方米522套房源，入圍了138批客戶，最終去化約4成。3月末入市的龍華某項目銷售了268套房源，去化約5成。

從深圳市住建局公布的成交數據來看，深圳3月新房住宅成交量2859套，環比增加45.9%。成交面積30.7萬平方米，環比上升50.2%。受深圳此前疫情影響，由于3月市場新房推盤數量較少，成交量主要靠庫存推動。

來到4月，回暖趨勢持續。深圳貝殼研究院統計，清明小長假期間，深圳新房成交量282套。之前3月19日~20日周末的兩天，深圳新房僅成交29套。二手房成交量環比前周周末上升80.2%，同比上升98.1%。

不過對比歷史數據來看，成交量仍然處于歷史低位。新房成交比去年同期下滑39.86%，整個一季度全市也僅成交8390套，比去年同期大幅減少51%。二手房方面，3月共成交了1117套二手住宅，同比下滑81.99%，但與跌破千套關卡的2月相比，環比上升了28.1%。

“看房的人明顯多了，但現在成交依舊不容易。”在龍崗從事房地產中介的張經理表示，“雖然近期很多城市購房政策放寬，但深圳的調控依舊嚴厲，特別是二手房參考價效果持續顯著。”他補充道，有一個問題是，前期的成交量太低了，再加上疫情的影響，所以近來市場變熱鬧了，也是正常的。

二手房參考價或作調整

的確，深圳購房群體對政策敏感度頗高，而對深圳樓市影響最大的二手房參考價政策目前還并未松動。此前有傳言稱深圳二手房參考價將上調3%~5%，不過截至發稿，深圳二手房參考價政策依舊還未上調。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，去年官方公布的二手房參考價是以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格綜合形成。同時，參考價也將會跟隨市場的變動進行更新，暫定計劃一年更新一次。由此判斷，參考價會盯住市場價變動，市場價格變了，參考價自然也會調整。

日前，樂有家研究中心計算了過去一年來深圳二手房實際成交價與參考價的價格差，也叫偏差值。其中價格差在10%以內的屬于接近參考價成交。

2021年2月二手房參考價出臺后，從3月開始，接近參考價成交的房源占比逐月提升，9月，接近參考價成交房源占比接近40%，12月則接近一半的房源以接近參考價成交。到了今年3月，已有過半房源接近參考價成交。

據深房中協數據統計，2022年3月，深圳市二手房網簽套數1355套，環比增長25.5%。截至2022年3月31日，深圳共掛盤出售房源60423套，對比2月28日統計的41262套在售房源增加19161套，掛盤量明顯上漲。不過，在2021年，深圳二手房月均成交約3300套，在存量市場為主導的深圳，這樣的成交量很難體現出暖意。

日前，深圳市房地產中介協會表示，在“六穩、六保”宏觀經濟目標和“房住不炒”大原則之下，“一城一策”的因城施策力度將會明顯加大。以深圳為代表的熱點城市，在政策上，既要防范因調控而導致的市場報復性行情，又要預防市場預期的過度看衰，因此，預計這類城市在宏觀環境“微寬松”的前提下，適度對調控舉措微調，以保障市場持續平穩，應該是可以預見到的結果。

全國多城市陸續出現的調控政策也印證著“一城一策”的判斷。據中指院不完全統計，目前全國60余城發布房地產相關政策超百次，主要涉及針對性放松限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、降低房貸利率、取消限售等。其中，3月以來包括鄭州、哈爾濱、青島、福州、衢州、秦皇島在內的城市對限購限售政策進行了微調或取消。

李宇嘉表示，當前市場最大的問題是，從上到下，從開發商到銀行，再到購房者，預期和信心比較弱。當下，關鍵是提振預期和信心。

土地限價調整 促行業良性循環

由于當前深圳樓市趨冷，今年以來開發商的入市意愿也較低。據克而瑞監測，剛剛過去的3月，僅有2個商品住宅新盤入市售。深圳市住建局數據顯示，一季度，深圳全市一手住宅新增預售2110套，比去年同期減少72%。

庫存方面，美聯物業數據顯示，截至2022年3月末，深圳一手住宅可售2.5萬套，高于去年同期的2.1萬套；去化周期為6.8周，高于去年同期的4.7周。

4月12日，深圳市住建局披露了2022年二季度商品住宅和商務公寓房源信息情況。截至2022年4月12日，深圳市2022年二季度計劃入市的商品住宅及商務公寓項目36個，預計供應房源面積為174.95萬平方米，共19050套。其中包括住宅145.89萬平方米，占比83.4%，對應房源14520套。

在3月底，深圳也掛牌了2022年首輪集中出讓的8宗土地。這8宗土地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕，總土地面積約32.11萬平方米，總建筑面積約107.06萬平方米。記者留意到，此次中心地區供地有所增加，在市場情緒較低的情況下，或可提高開發商競拍的積極性。

值得留意的是，此次集中供地提高了銷售限價。作為嚴格限制新房銷售價格的城市，深圳這一批宅地的限售價格，在一定程度上也反映了未來1~2年的新房價格。

比如，位于龍華民治的A818-0478宗地，普通商品住房限售均價為7.22萬元/平方米；而在2021年，同在龍華民治的A806-0394宗地，限售均價為7.05萬元/平方米，即今年的宗地價格同比上漲2.4%。

在李宇嘉看來，土地調控正在成為地方“一城一策”的抓手。對熱點城市來說，限購、限貸、限售等政策的調整空間比較小，松綁會面臨巨大的輿論風險。土地調控，能從源頭上改善市場預期，改善下游購房者、銀行的預期，從而達到穩樓市的效果。

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