處于漲價風波中的海口金域灣畔小區。陳標志/攝

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圍繞停車費，業主與開發商、物業公司展開了一場激烈“保衛戰”，沖突愈演愈烈。

中房報記者 陳標志丨海口報道

停車費從每月210元直接漲至430元、650元……

今年年初以來，海口金域灣畔、紫園等部分小區業主通過12345政務服務平臺等渠道不斷投訴物業公司、開發商停車位漲價一事，并因地下停車庫設卡、產權車位落鎖一事與物業公司、開發商正面交鋒，沖突不斷。

投訴和沖突不斷下，致使住建、市場監管及轄區街道辦等多部門奔走在一個個小區間，約談開發商、召集多方開協調會，但未能從根本上解決問題。

問題癥結在于，多個政府職能部門召開多方協調會后發現，對于開發商單方面上漲停車費（產權車位租金）行為找不到具體處罰依據，屬于監管空白。職能部門在解決此類問題時左右為難，執法監管難以成行。

中國房地產報記者在當地采訪了解到，海口部分小區停車費“集體”漲價背后深層次原因，是開發商計劃盡快拋售手中自持產權車位，回籠資金。

河南千業（海口）律師事務所副主任、中國物業管理協會法律政策工作委員會委員胡留喜認為，雖然開發商漲價行為屬于市場行為，但住宅小區配套的車位具有特殊性，是住宅小區附屬設施，開發商單方面調整收費標準，必須要考慮小區業主基本需求。

胡留喜還表示，《海南省車輛停放服務收費管理辦法》雖然對此類問題有相關規定，遺憾的是該管理辦法并沒有制定車位調價原則、程序、監管、爭議解決機制，使收費標準協商機制成為了一紙空文。他建議政府相關部門完善相關法規，從根本上解決停車費無續漲價問題。

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小區停車費“集體”漲價

金域灣畔小區地下停車庫。陳標志/攝

“車位（漲價）的事我不談，（物業）服務的事我給大家做。”3月22日上午，海口金域灣畔小區物業公司經理趙先生站在小區花壇旁，擺了擺手對兩名業主代表說。

關于小區地下車位租金漲價一事，趙先生表示物業公司很無辜。他告訴記者，今年1月5日在小區張貼了一紙《關于調整車庫產權車位出租價格通知》，是該小區開發商工作人員張貼的。

“我們不讓部分車輛進入地下車庫是在維持小區秩序，不能讓車亂停在別人固定車位上。”趙先生回應稱。

按照開發商張貼的通知，自今年2月1日開始，金域灣畔小區車庫產權車位租金按380元/月/位標準出租。即每個車位停車費從原來的210元/月（含50元左右的物業服務費），漲至如今的430元/月（含50元左右的物業服務費）。

“小區物業公司也發通知，如果在（今年）1月底前不與開發商重新簽訂漲價合同，將拒絕有關車輛進入地下小區。”金域灣畔業主郝先生告訴記者，2月11日，小區門衛拒絕未重新簽署協議的業主車輛進入地下車庫，“原來租賃車位的幾十戶業主中，有的被逼無奈重新簽訂了漲價的合同，有的把車輛停在了小區外面。”

由于小區門衛不讓車輛進入地下車庫，業主便向海口12345政務服務熱線及媒體投訴求助。當地市場監督執法部門派人到現場調查后，責令小區物業公司限期改正，業主才得以進入地下車庫泊車。

海口金域灣畔小區是一個建成達15年之久的老小區，有住戶760余戶，規劃車位為600個（地下產權車位為260余個）。郝先生等業主告訴記者，小區平時停車就十分緊張，地下車位一上鎖，業主停車就更困難了。

金域灣畔停車位漲價在海口并非個例，據當地媒體近期披露，紫園、海秀天成以及北大華府C區、美舍嘉苑、花滿溪、長信上東城、西海岸海長流四期等小區，均被市民在12345政務服務平臺多次投訴，問題主要是成倍上漲停車費，以及存在車位“只售不租”情形。

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一觸即發的“保衛戰”

有海口市民發現了一個“有趣”現象，停車費漲價的小區集中出現在去年年底及今年年初。“感覺開發商一起商量好的，在同一個時間段集體漲價。”金域灣畔小區業主呂先生對記者表示。

也是在今年1月份，海口紫園小區A區、C區地下車庫所有車位都安裝了地鎖，其他業主車輛均被禁止進入地下車庫泊車。小區業主投訴稱，開發商告知住戶，業主車輛要想停放地下車庫只有兩個途徑：一是購買產權車位，每個車位售價18萬元；二是租車位，每個車位為650元/月。

“原來的停車費是210元/月，現在租的話要650元/月，租金漲了3倍之多。”紫園C區住戶馬女士告訴記者，整個紫園C區有200多戶業主，地上露天停車位只有70多個，如果地下車庫不讓停車，小區業主只能將車輛停放在小區道路上。

小區停車費“集體”成倍漲價行為引起了小區業主極度不滿。圍繞小區泊車矛盾，業主與開發商、物業公司展開了激烈的車位價格“保衛戰”：紫園C區地下車庫道閘被拆除，部分地鎖受損；在執法部門約談下，金域灣畔小區門衛才允許業主在地下車庫泊車。

3月21日上午，在轄區街道辦召集下，海口紫園小區開發商、物業公司、小區業委會及部分業主坐在了一起，面對面協商產權車位停車問題。雖然在產權車位租金問題上協商無果，但總算將地下車庫地鎖打開。4月12日，金域灣畔小區業主再次向記者反映，該小區地下車庫停車位又被上了地鎖，無法泊車。

受訪小區業主認為，開發商擅自漲價嚴重違背公平交易市場原則，小區內停車設施存在由開發商壟斷經營情況，如果壟斷產品由開發商隨意定價，將影響民生；小區停車位產權即便是由開發商持有，也具有為本小區居民服務的“準公共屬性”。

業主稱，退一步講即便實行市場調節價，開發商確有漲價理由，也應該在雙方地位對等、充分協商前提下協商，開發商不能憑借其優勢地位而單方肆意漲價。在給有關部門的投訴材料中，金域灣畔小區業主還指責有關部門監管不作為，導致開發商停車費亂漲價，致使市場秩序混亂。

面對業主質疑，開發商認為，起爭議的產權車位本就歸屬開發商，開發商與業主之間是車位租賃關系，根據《海南省經濟特區物業管理條例》相關規定，開發商自主產權車位租賃屬于市場行為，租金定價實行市場調節價。

金域灣畔小區開發商——海口吉欣實業有限公司一相關負責人表示，他們漲價的依據是企業財務成本核算，一個產權車位銷售均價為16.5萬元，但成本在10多萬元。“就是后悔漲晚了嘛！”對于記者問到“為什么突然要漲價”的問題，該張姓負責人稱，“當時小區房價在3000多（元/平方米），現在房價都漲到1萬多（元/平方米），甚至更高，業主怎么不提呢？”

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缺乏監管依據，職能部門疲于奔命

開發商在停車費（即產權車位租金）上為何突然“集體”漲價？

“為什么海口那么多小區停車位漲價，它存在一個共性問題，收回的租金遠遠不夠投入的成本，包括銀行利息。”金域灣畔小區開發商張姓負責人表示，業主租賃車位所交的租金幾乎等于銀行存款的活期利息，開發商投入成本支出就變成了固定期利息，“15萬元車位費一次性存銀行3年，你算一下看有多少利息？”

從企業資金成本及現金流角度，開發商更愿意售出車位一次性回收投入，這也是這次開發商“集體”漲產權車位租金背后的真正原因；部分開發商還明確告知小區業主“車位只售不租”。

由于停車費成倍上漲，小區業主與開發商矛盾激化，海口市政務服務平臺也不斷接到業主投訴，當地有關部門工作人員只得在一個又一個小區間約談開發商，召開協調會，最終效果不太理想，問題未能從根本上得到解決。

針對海口紫園小區業主反映停車位租金上漲以及部分小區停車位“只售不租”問題，海口市政府責成行業監管部門約談開發商。3月25日下午，海口市住建局聯合綜合執法、市場監管、發改委等多部門約談紫園小區開發商及小區物業。這次約談，職能部門還專門邀請律師參與。

參與此次約談會的一政府部門負責人表示，約談會上，職能部門對于海口紫園小區停車費突然上漲問題均認為不合理；但多部門交流意見后發現，對開發商單方面漲價行為找不到具體處罰依據，屬于監管空白。

為此，政府部門在解決此類問題時左右為難，執法監管乏力且尷尬。

胡留喜認為，如果單從《價格法》考量，開發商作為經營者有權自主制定價格，開發商漲價行為屬于市場行為，業主要么選擇購買產權車位，要么選擇不斷漲價的租賃車位。

是否有相關法律法規依據對此類漲價行為進行約束和監管呢？胡留喜認為，首先，對于開發商所持的產權車位，《海南省車輛停放服務收費管理辦法》第六條規定，具備議價條件的居民住宅小區配套的停車設施實行市場調節價，開發商也有自主定價權。車位產權人雖為開發商，但在其自持產權期間，從嚴格意義上講也是業主組成部分，租賃車位調價，應根據前述管理辦法相關規定協商確定。但遺憾的是，該管理辦法并沒有制定車位調價原則、程序、監管、爭議解決機制，收費標準協商成為一紙空文。

其次，住宅小區配套的車庫、車位具有特殊性，是住宅小區附屬設施，開發商對住宅小區車位不能單方面任意提高收費標準，其調整收費標準行為必須考慮小區業主基本需求。

雖然《價格法》《海南省車輛停放服務收費管理辦法》規定住宅小區停車位實行市場調節價，但開發商作為經營者，在與消費者交易時應遵循《消費者權益保護法》規定的“自愿、平等、公平、誠實信用”原則，不應利用其處于市場優勢支配地位而隨意調整車位租賃價格，從而迫使業主不得不購買其停車位，嚴重損害消費者合法權益。

同時，《反壟斷法》也明確規定，禁止具有市場支配地位的經營者濫用市場支配地位的行為，即以不公平的高價銷售商品或者以不公平的低價購買商品；開發商將停車位租賃費從210元/月調高至650元/月，涉嫌濫用市場支配地位銷售商品，根據《反壟斷法》第四十七條規定，可由反壟斷執法機構責令停止違法行為，沒收違法所得，并處上一年度銷售額1%以上、10%以下罰款。

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來自律師的4點建議

胡留喜律師認為，房地產開發商作為資金密集型企業，其融資難、融資成本高是客觀存在事實。在該背景之下，車庫車位建好后，開發商急需收回成本實現利潤最大化，并利用小區車輛保有率高、市區車位數量“僧多粥少”的現狀，高于市場價銷售車位已成為常態。

但苦于購房者不愿意高價購買，開發商只得臨時自持產權出租車位。鑒于車位自持成本較高，開發商便利用優勢地位與購房者“斗智斗勇”，調高產權車位的租賃價格成為開發商慣用的營銷手段，且屢試不爽，其真實目的是讓購房人購買其自持產權車位，而非租賃車位。

為此，胡律師提出4點建議，供職能部門參考——

一、自然資源部門和規劃局在出讓國有土地使用權時，不僅要限地價限房價，也要同時限車位、車庫價格。開發商自持車位、車庫產權的，出租車位的價格應向價格主管部門備案，原則上不得高于同地段、類品質的小區出租車位的價格；

二、市場監督管理總局及住建部門及時修訂《商品房買賣合同示范文本》，增加關于車位、車庫售賣價格的條款進行明確約定；同時，增加開發商自持車位、車庫產權的出租收費標準的調價規則，建議根據CPI增減幅度，對租賃收費價格進行相應調整，進而保障業主知情權、公平交易權，是否購買或租賃車位選擇權，同時也兼顧開放商的建設車位積極性，并取得合理回報的利益訴求；

三、海南省發改委、海南省住房和城鄉建設廳、海南省交通運輸廳對海南省車輛停放服務收費管理辦法進行修訂，完善開發商出租車位的調價原則、爭議解決機制；

四、不動產管理部門及市場監管部門在車位出售登記、車位租售價格依法進行監管，切實保障買受人或承租人合法權益。若開發商不遵守約定，購房人不僅可以向主管部門投訴舉報，也可依法向人民法院提起訴訟保護自己的合法權益。

責任編輯：馬琳 劉亞

審讀：戴士潮

標簽： 海口小區停車費大漲調查開發商后悔漲晚了 職能部門執法