文|凱風(fēng)

樓市松綁潮中，有一個城市成了獨(dú)特存在。

面對市民關(guān)于“行業(yè)不景氣，收入暴降，請求修改調(diào)整限購限售政策”的建議，長沙市有關(guān)部門回應(yīng)稱回應(yīng)稱：

目前對于限購政策只能嚴(yán)格執(zhí)行，精準(zhǔn)落實(shí)。

在此之前，鄭州、哈爾濱、福州、南京、蘇州等地已率先松綁，部分城市更是打響了取消限購限售第一槍，樓市大松綁呼之欲出。

此番表態(tài)說明，長沙短期不會跟風(fēng)松綁限購，從而成為“房住不炒”態(tài)度最堅(jiān)決最始終如一的城市。長沙為何這么硬氣？

01

長沙，是全國房價最低的萬億GDP城市。

作為全國為數(shù)不多的GDP破萬億、常住人口超千萬的“雙萬”城市，長沙房價卻僅與西北地區(qū)弱省會看齊，甚至不及東部沿海一些普通地級市。

目前，全國共有70多個城市房價破萬，浙江更是以11地市房價全部破萬而被津津樂道，而長沙房價排在這些城市的中下游。 數(shù)據(jù)顯示，2022年初，長沙房價約為1.1萬元左右，在全國各大城市中位居60名開外。

這一房價，不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同為中部強(qiáng)省會的武漢、鄭州、合肥，還不及南昌、太原，甚至低于浙江衢州、江蘇鹽城、海南陵水等普通地市。

房價是高是低、是否合理、是否可負(fù)擔(dān)，看的不只是絕對數(shù)值，更要與居民收入進(jìn)行對比。

從房價收入比來看，深圳、廈門、三亞、北京、上海位居全國前列，而長沙在大城市中處于墊底位置。

可以說，在萬億經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市中，只有長沙的房價收入比處于相對合理水平，居民買房負(fù)擔(dān)最低，房價不至于成為生活之困。

02

嚴(yán)打炒房，長沙房價怎么走？

房住不炒，并不意味著房價只能跌不能漲。同理，嚴(yán)打炒房，目的在于促使房價回歸合理水平，避免暴漲暴跌的可能性。

換言之，與經(jīng)濟(jì)、收入增長同步的房價上漲，不乏合理性。而脫離基本面的房價暴漲，則容易面臨市場的反噬。

過去2年來，在史上最嚴(yán)調(diào)控制約之下，一眾城市房價回到了2年前，其中不乏二線省會。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，在納入統(tǒng)計(jì)的70個大中城市中，28個城市房價回到兩年前，其中跌幅最大的為牡丹江市，跌幅達(dá)12.5%。

在全國26個省會（拉薩未納入統(tǒng)計(jì)）中，有14個城市房價低于1年前，10個城市房價低于2020年。

這些城市包括鄭州、長春、哈爾濱、石家莊、濟(jì)南、南昌、南寧、呼和浩特、貴陽等，其中部分省會，正是這一輪松綁的急先鋒。

相比而言，長沙房價一直保持相對平穩(wěn)狀態(tài)，且呈現(xiàn)出穩(wěn)中有進(jìn)的特征。

數(shù)據(jù)顯示，2022年初，長沙房價同比去年上漲3.7%，與2020年相比上漲6.1%。

這一增速，明顯低于長沙的GDP增速和居民收入增速。

2021年，長沙GDP增速、城鎮(zhèn)居民可支配收入增速分別為7.5%、7.2%。

要知道，這兩年，長沙一直維持著全國最嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。 除了對限價做出一定調(diào)整之外，最核心的限購、限售、限貸等“三限”政策，一直都是高壓態(tài)勢。

這種局面下，房價依舊能穩(wěn)中有進(jìn)，顯然是來自基本面的支撐，與炒房基本沒有關(guān)系。

03

不靠房地產(chǎn)，長沙經(jīng)濟(jì)下滑了嗎？

房地產(chǎn)松綁論，最大的依據(jù)是房地產(chǎn)關(guān)乎經(jīng)濟(jì)增長，賣地收入關(guān)乎土地財(cái)政，更牽扯了一系列上下游產(chǎn)業(yè)鏈。

這種說法的另一個極端是，最嚴(yán)炒房令，必然會導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長受損，居民無法享受到資產(chǎn)膨脹帶來的增值效應(yīng)，居民財(cái)富將會遠(yuǎn)遠(yuǎn)跑輸其他城市，進(jìn)而導(dǎo)致高收入群體避而遠(yuǎn)之。

且不說房價大漲大跌，更不利于居民財(cái)富的保值，有多少中小城市在暴漲之后又被打回原形。

回到核心問題，過去幾年來，長沙GDP增長如何？人口和人才是否外流了？

顯然不是，反而GDP增速和人口增幅雙雙位居全國前列。

先看經(jīng)濟(jì)。2021年，長沙GDP達(dá)1.32萬億，位居全國第15位；人均GDP達(dá)13萬元，位于省會城市前列。

再看人口。

2021年，長沙常住人口1023.93萬人，同比增加17.85萬人，超過廣州上海蘇州南京青島等地，人口增量位居全國前列。

與2010年相比，長沙人口增量超過300萬人，同樣位居全國前列。

這是湖南首個千萬人口城市，生動體現(xiàn)了“強(qiáng)省會”的集聚效應(yīng)。

日前，湖南省黨代會旗幟鮮明提出實(shí)施“強(qiáng)省會”戰(zhàn)略，長沙更將“撤縣設(shè)區(qū)”提上日程，作為內(nèi)涵式擴(kuò)張的主要途徑。

強(qiáng)省會，對于湖南之所以如此重要，是因?yàn)榈靥幹胁康暮?，本身面臨著大灣區(qū)和長三角的雙向拉扯，大量勞動力人口涌入外省。（參閱《全國第5大城市群，呼之欲出》）

做大長沙，做大強(qiáng)省會，以強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、低房價帶動人口回流，無疑有利于整個省域的長期發(fā)展。

04

長沙靠什么按住房價的？

長沙模式，一度被作為住建部向全國推廣的樣本，這套模式說起來并不復(fù)雜。

一是樓市調(diào)控全國最嚴(yán)，“反炒房”態(tài)度最為堅(jiān)決，幾乎遏制了所有投機(jī)空間。

1、限售4年。商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。2、二套限購。購買二套房，必須在首套房拿證4年之后。3、二套征收重稅。個人購買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。4、堵住人才購房漏洞。?？萍耙陨蠈W(xué)歷人才，須滿足在長工作生活24個月。

不難看出，長沙調(diào)控政策之嚴(yán)，絲毫不亞于一線城市，比起同為萬億省會的二線城市，更是有過之而無不及。

二是天量供應(yīng)土地，杜絕人為制造短缺。

房價短期看政策，中期看土地，長期看人口。

畢竟，土地是壟斷的，土地供應(yīng)是否充分，是不是存在人為制造短缺，有沒有主動制造“地王”，決定著許多城市房價的走勢。 反觀長沙，土地供應(yīng)呈現(xiàn)井噴之勢，供求不存在人為制造的短缺。 從2017年以來，長沙土地供應(yīng)就處于放量狀態(tài)，2021年雖然市場轉(zhuǎn)冷，但長沙土地供應(yīng)面積仍舊創(chuàng)下新高。 這些土地，成了平抑房價的關(guān)鍵支撐。

事實(shí)上，在內(nèi)地，不少城市都將“土地資源緊張”作為房價上漲的合理依據(jù)。

幾乎所有城市都不存在真正的土地短缺問題，問題是土地有沒有供應(yīng)充分、住宅用地究竟占比有多大、住宅供求失衡有沒有人為因素存在。

三是全國樓市趨于見頂，單純靠松綁未必還能救得動，未來房價漲跌必然面臨基本面的約束。

這是樓市新常態(tài)。這種局面的出現(xiàn)，意味著大松綁未必對每一個城市都有用，如果基本面堪憂，再多的政策刺激恐怕都無濟(jì)于事。

未來，只有經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勢增長、產(chǎn)業(yè)不斷升級、人口持續(xù)涌入的城市，房地產(chǎn)還有不錯的未來。

標(biāo)簽： 不會取消限購這個省會城市太硬氣了 土地供應(yīng)