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作者：子非魚

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2022年，首個放開限購的城市出現(xiàn)了，福建省會福州。

過去三個月里，大概有70個左右的城市，以各種名義放松樓市調(diào)控，或放松限售，或免契稅，或給補貼，或開啟棚改，或變相放松限購，但還沒有一個城市，敢公開直接放開限購。

福州做到了，它將救市力度，試探到一個新高度。

根據(jù)多家權(quán)威媒體從福州市不動產(chǎn)中心了解到的最新消息，福州市限購政策有了一定程度放開，且在3月18日就接到市房管局相關(guān)通知。

福州市不動產(chǎn)交易中心表示：

即日起，將針對非五城區(qū)戶籍家庭（含港澳臺）在福州五城區(qū)購房，無需提供近兩年內(nèi)滿12個月醫(yī)社保或納稅證明或落戶，即可購買一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅，購買后該房屋仍受限售政策影響。此外，長樂戶籍也屬于福州本地戶籍，擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區(qū)購買兩套住宅。

福州原本的限購政策是，市五區(qū)144平米以下住宅，非戶籍（包括長樂區(qū)）人口，需要提供近兩年內(nèi)連續(xù)繳納12個月的社保或納稅證明。

這可不是松綁，而是放開。因為之前非戶籍人口，必須要達(dá)到社保要求，才有資格購房。現(xiàn)在完全沒有了這個限制，盡管只能購買一套。

桎梏煙消云散。非戶籍人口不再受社保限制，可以直接在福州五市區(qū)購買144平米以下的住宅。144平米以上，原本就不限購，自然更可以買。

此外，長樂區(qū)被視作福州戶籍，不受任何限制，可以在福州市五區(qū)購買兩套住宅。

這意味著一夜之間，上百萬人獲得了房票。

根據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)和福州市2021年統(tǒng)計年鑒可知，2020年年末福州常住人口規(guī)模為829.1萬人，戶籍人口715.4萬人。也即有113.7萬非戶籍人口。

113.7萬人，理論上來說，就是113.7萬張房票。

02

事實上，除了這次直接放開限購?fù)猓缭?020年，福州就以零門檻落戶，開啟過曲線放松限購。

2020年12月，福州發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》，明確提出：

一是落戶“零門檻”，即不設(shè)學(xué)歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請在福州市落戶，六縣（市）、長樂區(qū)人員均可申請在五城區(qū)落戶。

二是投靠“零門檻”，即除院校學(xué)生集體戶外，凡具有福州市戶籍的人員，其近親屬均可申請投靠落戶。

樓市限購的關(guān)鍵在戶籍，當(dāng)一個城市落戶不再受限之時，戶籍這個門檻就可以輕松跨越，限購的意義幾乎喪失。

無論是2020年以零門檻落戶方式的曲線放松限購，還是如今的直接放開限購，目的非常一致，托底救市。

福州樓市，從2020年以來就比較冷，2021年最冷，2022年前三個月依然沒有走出樓市凜冬。

2020年，福州新房成交面積略漲，二手房成交面積下跌。

2021年，和大多數(shù)中心城市一樣，行情前熱后冷。全年整體成交量雖然上漲，但三四季度的成交量跌到了谷底，完全是依靠上半年的成交量才撐起了整體數(shù)據(jù)。

新房方面，從9月份開始跳水，后面三個月雖略有上升，但整體仍在低位。

二手房方面，5月份開始下跌，10月份跌至谷底，成交量只有2201套，較4月份的4464套，腰斬。

進(jìn)入2022年，低成交的局面依舊沒有改變。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2月份，福州新房成交量環(huán)比與同比皆腰斬。3月份，截止到目前，依舊沒有看到反彈的勢頭。

冷場的不只是房產(chǎn)成交市場，還有土地市場。

從去年第二次集中供地開始，福州就出現(xiàn)了大面積土地流拍現(xiàn)象。第二次集中供地流拍率為32%。

去年第三輪供地時，福州做了防范措施，放開了部分地塊的新房限價，再加上國資房企兜底，可謂雙保險。

但依舊沒能阻止流拍，流拍率較第二輪更高，達(dá)到了33%。

不久前，福州完成了今年首輪集中供地，在北京土地市場企穩(wěn)，合肥、廈門土地市場回暖的背景下，福州已經(jīng)維持高流拍率。

出讓的18幅土地，結(jié)果僅成交12幅土地（3幅現(xiàn)場撤牌、3幅流拍），溢價率僅為4.2%，同樣處在低位。

03

房產(chǎn)成交量低迷，不斷推高福州的去化周期。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年2月，福州新房去化周期高達(dá)19.2個月，遠(yuǎn)超住建部劃定的12個月安全警戒線。

19.2個月，意味著即便現(xiàn)在不增加供應(yīng)，按現(xiàn)在的銷售速度，需要超過一年半的時間才能賣完。

不增加供應(yīng)是不現(xiàn)實的，福州每個月都有大量新盤入市，如果不加快銷售速度，去化周期還會繼續(xù)拉長，房價有較大下行壓力。

房產(chǎn)成交量冷場與土地市場冷場直接關(guān)聯(lián)。福州的土地難賣出去，便會影響福州的土地財政收入。

要知道，福州可是一個高度依賴土地財政的城市。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2020年福州的土地財政依賴度高達(dá)140%，位居主要城市第三位，僅次于溫州、昆明。

為了縮短新房去化周期，為了拯救土地財政，福州必須來一場大力度救市。

這便是福州當(dāng)下放開限購的大背景。但如此大力度救市，顯然觸及了樓市需要穩(wěn)定的紅線，福州過分囂張，可能會被約談。

關(guān)鍵問題來了，如果不被約談，放開限購對福州樓市會產(chǎn)生怎樣的影響？

放開限購，113.7萬人一夜之間擁有房票，理論上來說，如果能有十分之一能夠轉(zhuǎn)化為需求，可以帶來十多萬的需求量。

但問題的關(guān)鍵在于，當(dāng)下包括福州在內(nèi)的很多城市，市場信心已經(jīng)缺失，尚未回歸。

剛需客在等，價值投資者也不愿入市。

更為關(guān)鍵的是，持續(xù)三年的疫情，影響了很多人的收入。大眾的消費能力下降了不少。而福州的房價與工資之間存在巨大的鴻溝。

這種背景下，放開限購的影響力被大大削弱，對福州房地產(chǎn)市場可能不會帶來實質(zhì)性改變。

標(biāo)簽： 太瘋狂這個省會城市 放開限購了 限購政策