房地產(chǎn)行業(yè)隨著支持政策逐步落地，市場(chǎng)預(yù)期向好，行業(yè)逐步回歸健康發(fā)展。作為示范房企，新城控股(601155.SH)保持雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略聚焦，在確保財(cái)務(wù)安全的前提下持續(xù)發(fā)展。

3月31日，新城控股發(fā)布2022年年度報(bào)告。報(bào)告顯示，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1154.57億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩(wěn)定，為20.03%。截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)4579.07億元。此外，截至報(bào)告期末，公司共有295個(gè)子項(xiàng)目在建，總建筑面積達(dá)5367.22萬平方米(含合聯(lián)營項(xiàng)目)；公司已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積達(dá)到2913.60萬平方米(含合聯(lián)營項(xiàng)目)，提前鎖定未來業(yè)績。

新城控股恪守財(cái)務(wù)紀(jì)律、堅(jiān)持底線思維，保持穩(wěn)定安全的財(cái)務(wù)基本面。報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)壓降有息負(fù)債，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正，并促進(jìn)債務(wù)結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，新城控股2022年實(shí)現(xiàn)回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業(yè)前列。

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在保持財(cái)務(wù)安全的同時(shí)，新城控股積極響應(yīng)政府“保交樓、穩(wěn)民生”要求，落實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，將“保交付”工作列為公司運(yùn)營管理的重中之重，將資源盡全力向保交付項(xiàng)目傾斜，2022年全年已組織交付13.1萬套物業(yè)。

據(jù)悉，在開發(fā)板塊，2023年新城控股將圍繞“保交付、守價(jià)值、筑能力、創(chuàng)未來”的經(jīng)營方針，全力以赴完成保交付目標(biāo)；在商管領(lǐng)域，2023年新城商業(yè)正式啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式升級(jí)，回歸商業(yè)本質(zhì)。

商業(yè)運(yùn)營總收入首超百億，商管毛利占比提升至28.95%

2022年，新城控股“住宅 商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步奠定，商業(yè)對(duì)公司收益的貢獻(xiàn)、商管業(yè)務(wù)占比持續(xù)提升，并貢獻(xiàn)了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

根據(jù)年報(bào)，2022年，新城控股實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入首次超百億元，達(dá)到100.06億元，同比增長15.82%。此外，截至報(bào)告期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1319.74萬平方米，出租率達(dá)95.13%；實(shí)現(xiàn)不含稅物業(yè)出租及管理收入92.24億元，占公司營業(yè)收入的7.99%；物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業(yè)出租及管理毛利率達(dá)72.60%，這一數(shù)據(jù)維持高位不僅有助于新城控股抵御行業(yè)整體毛利率下行風(fēng)險(xiǎn)，也印證了公司不斷提升的商業(yè)運(yùn)營實(shí)力。

自2021年以來，新城控股商業(yè)持續(xù)性經(jīng)營收入持續(xù)大幅超過當(dāng)期利息支出。2022年年報(bào)顯示，該比例為1.64倍。

與此同時(shí)，新城控股堅(jiān)持“輕重并舉”的雙輪驅(qū)動(dòng)2.0戰(zhàn)略，不斷擴(kuò)大商業(yè)在管規(guī)模。截至3月25日，新城控股已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場(chǎng)累計(jì)達(dá)145座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司前列；公司開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場(chǎng)總數(shù)量已達(dá)到198座，進(jìn)駐全國141個(gè)城市。

在商業(yè)領(lǐng)域，已擁有先發(fā)規(guī)模優(yōu)勢(shì)和綜合運(yùn)營實(shí)力的新城控股依然在持續(xù)進(jìn)階。據(jù)悉，基于對(duì)當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)格局及用戶需求分析，2023年新城商業(yè)啟動(dòng)深度運(yùn)營戰(zhàn)略模式轉(zhuǎn)型。深度運(yùn)營核心是以用戶思維為根本，通過數(shù)據(jù)賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業(yè)內(nèi)容，提高吾悅廣場(chǎng)服務(wù)能力和經(jīng)營坪效，實(shí)現(xiàn)吾悅廣場(chǎng)更大價(jià)值。深度運(yùn)營致力于從空間運(yùn)營到用戶運(yùn)營、從招商思維到經(jīng)營思維、從客流營造到用戶服務(wù)的轉(zhuǎn)變，構(gòu)建以用戶為核心，滿足業(yè)主、商家、用戶和商管等多方價(jià)值訴求的新型價(jià)值關(guān)系。

隨著深度運(yùn)營這種具有更高效率的購物中心運(yùn)營模式落地，新城商業(yè)的運(yùn)營競(jìng)爭力或?qū)⑦M(jìn)一步提升。有分析指出，在2023年消費(fèi)復(fù)蘇的預(yù)期下，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⒂瓉戆l(fā)展機(jī)會(huì)，公司商業(yè)運(yùn)營收入增長可期。

據(jù)透露，2023年，新城控股計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營項(xiàng)目20座。

在手現(xiàn)金充裕，債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

長期以來，新城控股恪守底線，以扎實(shí)的財(cái)務(wù)基本盤抵御風(fēng)險(xiǎn)。

截至2022年底，新城控股在手現(xiàn)金余額314.63億元，在手現(xiàn)金充裕；公司經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為145.35億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個(gè)百分點(diǎn)。

新城控股繼續(xù)壓降有息負(fù)債，債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負(fù)債水平保持低位。此外，公司合聯(lián)營權(quán)益有息負(fù)債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續(xù)壓降30.82億元。

基于安全可控的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，新城控股在償債方面堅(jiān)守底線思維，根據(jù)資金及債務(wù)到期情況，做好相應(yīng)排布，確保每一筆債務(wù)的提前或到期償付，向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司良好信用和長遠(yuǎn)發(fā)展的信心。2022年新城控股已償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券 127.91 億元。

值得一提的是，作為示范房企，獲得監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)認(rèn)可的新城控股在融資端不斷突破。

5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證，成功發(fā)行10億元中期票據(jù)；6月2日，新城控股境外子公司新城環(huán)球發(fā)行金額為1億美元的優(yōu)先綠色票據(jù)，也是彼時(shí)房企首筆無增信措施的美元債；9月和12月在中債增全額擔(dān)保支持下，分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發(fā)債最低利率水平；12月，公司 150 億元中票發(fā)行正式獲批，同時(shí)獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。

邁入2023年，在多項(xiàng)利好政策支持下，房企再融資環(huán)境回暖。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。

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