時(shí)間行至10月，一年間樓市最熱的“金九銀十”已經(jīng)過半。近期，央行、財(cái)政部等多個(gè)國(guó)家部委連續(xù)出臺(tái)了信貸、個(gè)稅等政策，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖。而除了樓市以外，土地市場(chǎng)也成了地方政府發(fā)力的又一個(gè)重點(diǎn)領(lǐng)域。

9月26日，山西省晉中市榆社縣發(fā)布《榆社縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)榆社縣促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展配套措施的通知》，其中包括了一條減輕公租房配建壓力的措施，即2021年1月1日后取得國(guó)有建設(shè)用地的項(xiàng)目，不再配建公租房，不再繳納配建資金。幾日前，河北省石家莊市人民政府官網(wǎng)也發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整商品房項(xiàng)目配建保障性住房政策有關(guān)事宜的通知》，在長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)范圍內(nèi)新出讓的商品房項(xiàng)目用地不再配建保障性住房。此外，合肥也在9月中旬發(fā)布《合肥市土地交易市場(chǎng)競(jìng)買保證金使用銀行保函的流程(試行)》，在原有以土地競(jìng)買保證金繳納作為參加土地競(jìng)買履約保證的基礎(chǔ)上，增加銀行保函作為參加土地競(jìng)買的履約保證方式。

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易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，允許房企不配建保障房、公租房，客觀上使得房企拿地的意愿增強(qiáng)。允許使用銀行保函，也使得房企擁有更大的自由度拿地，減少了資金負(fù)擔(dān)。這兩個(gè)政策均對(duì)后續(xù)土地交易市場(chǎng)的活躍有積極的作用。

多地為房企拿地“減負(fù)”

2022年上半年，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)行情偏弱，多個(gè)集中供地的城市選擇放松土地政策來提高開發(fā)商拿地的積極性。例如，南京首輪土拍推出的20幅地塊，其中19幅取消了配建租賃住房的要求；合肥首次參與競(jìng)拍的30多幅住宅地塊，僅有7幅有配建租賃住房要求；青島第二批次集中供地取消了配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓要求。另外，一些非集中供地的熱點(diǎn)城市，如東莞也在土地出讓中部分取消了安居房配建。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)指出，配建是帶有住房保障性質(zhì)的，不管最后是政府回購(gòu)還是把產(chǎn)權(quán)賣給業(yè)主，定價(jià)水平始終是低于市場(chǎng)價(jià)格的。所以這部分房源對(duì)于開發(fā)商來說不會(huì)產(chǎn)生太多利潤(rùn)，甚至有可能是虧損的。

另外，有配建的商品房向市場(chǎng)銷售時(shí)，產(chǎn)品不純粹也可能對(duì)去化產(chǎn)生一定的不利影響。因此，取消公建屬性的產(chǎn)品，讓開發(fā)商拿到相對(duì)純粹、干凈的凈地，既能保證未來的產(chǎn)品形象，也有助于開發(fā)商更好地平衡成本和利潤(rùn)，從而促進(jìn)其更積極地在土地市場(chǎng)上摘地。

而到了下半年，更多非集中供地的城市采取了力度更大的政策。例如，9月底石家莊宣布，在其主城區(qū)長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)范圍內(nèi)新出讓的商品房項(xiàng)目用地不再配建保障性住房，尚未核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項(xiàng)目可申請(qǐng)變更配建方式，并按照住宅用地出讓總價(jià)款的8%繳納易地集中建設(shè)資金；山西晉中市榆社縣提出減輕公租房配建壓力的一系列措施，除了2021年后拿地的項(xiàng)目不再配建公租房外，2019年和2020年兩年的配建項(xiàng)目按面積800元/平米、2019年前的按500元/平米繳納配建資金之后，準(zhǔn)予向社會(huì)自行銷售。

此外，合肥宣布可以使用保函替代保證金參加土地競(jìng)買。嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，保函制度過去較多運(yùn)用在預(yù)售資金監(jiān)管上，房企若是擁有銀行保函，就可以較早提取預(yù)售監(jiān)管資金。而現(xiàn)在保函制度在拿地方面也開始落實(shí)，可以認(rèn)為是優(yōu)化拿地規(guī)則、活躍土地市場(chǎng)的重要舉措。

土拍市場(chǎng)會(huì)回溫嗎？

各地出臺(tái)土地放松政策的背后，是土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、房企拿地放緩的壓力。以石家莊為例，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年上半年石家莊土地市場(chǎng)共38宗地掛牌，有8宗地塊停拍，1宗地塊流拍。其中1幅較為熱門的地塊尖嶺舊村改造地塊，在3月終止出讓拍后于8月底重新掛牌，起始價(jià)直接降價(jià)1.19億，降幅超過13%，最終成交溢價(jià)僅為0.65%。

而這只是整體土地市場(chǎng)現(xiàn)狀的一個(gè)縮影。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的8月樓市數(shù)據(jù)顯示，1-8月份，全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-49.7%。而事實(shí)上，自2022年1月以來，這一數(shù)據(jù)一直保持在-50%到-40%之間。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前土地市場(chǎng)上企業(yè)拿地積極性不高，和房企資金壓力大是有直接關(guān)系的。上述國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金100817億元，同比下降25.0%。今年年初，這一數(shù)據(jù)的增速?gòu)娜ツ昴甑椎?.2%開始轉(zhuǎn)為-17.7%，自5月份后一直在-25%左右徘徊。

并且，當(dāng)下拿地的企業(yè)也大多為央企、國(guó)企和地方平臺(tái)。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，前八月TOP100企業(yè)拿地規(guī)模同比下降53.3%，央國(guó)企參與熱度較高，重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中有半數(shù)以上為央企國(guó)企。克而瑞地產(chǎn)研究中心報(bào)告則顯示，1-7月在已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中，民企拿地金額僅占到17%左右。

在我國(guó)現(xiàn)行的制度下，土地收入是地方政府財(cái)政的重要來源之一。根據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，1-8月國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入33704億元，比上年同期下降28.5%。

國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙偉指出，土地財(cái)政不僅是地方財(cái)政的重要收入來源，土地資產(chǎn)亦是城投融資的重要“幫手”。土地市場(chǎng)低迷或會(huì)加大地方財(cái)政收支壓力、約束城投平臺(tái)杠桿。破解地方財(cái)政收入難題，當(dāng)務(wù)之急或是加大轉(zhuǎn)移支付、省統(tǒng)籌基建投資等。

標(biāo)簽： 土地市場(chǎng) 銀行保函 華夏時(shí)報(bào)