重點城市保租房集中入市 有效平抑租金漲幅

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

自2017年多地供應(yīng)租賃住房地塊以來，經(jīng)過數(shù)年的建設(shè)期后，租賃住房供應(yīng)進入集中釋放期，為城市新青年群體提供了多種租住選擇。

(資料圖)

今年以來，大量保租房的入市，對于平抑租金漲幅起到了重要作用。據(jù)市場機構(gòu)統(tǒng)計，眼下正值畢業(yè)租賃旺季，但重點城市整體租金呈現(xiàn)穩(wěn)中微降態(tài)勢，租住市場平穩(wěn)運行。

保租房供應(yīng)攀升

據(jù)了解，為支持住房租賃發(fā)展，國家從2017年開始加大租賃用地供應(yīng)，比如推出集體經(jīng)營建設(shè)用地、R4用地、競自持用地、競配建用地，或者在存量土地（如倉儲用地等）上新建保租房。通過近幾年的建設(shè)，不少城市租賃住房目前已迎來集中交付期。

以北京為例，與其他城市不同，北京租賃住房用地的供應(yīng)中，集體用地的占比較高。作為集體土地用作租賃的首批試點城市，北京市在2017年連續(xù)出臺了一系列利用集體土地建設(shè)租賃性住房政策。隨后，又于2022年將集體土地租賃住房項目納入保障性租賃住房的管理范疇，補充保租房供給。

在北京市公布的2023年擬供應(yīng)租賃住房項目中，集體用地建設(shè)租賃住房占近20%，擬供應(yīng)用地面積約61公頃。

今年以來，北京市已入市開業(yè)4個社區(qū)型保租房項目，合計房間規(guī)模約1.1萬間。其中，有3個項目位于大興區(qū)，合計房間規(guī)模約8726間；1個項目位于朝陽區(qū)，開業(yè)規(guī)模2300間。

《中國經(jīng)營報》記者了解到，除了已入市的保租房之外，下半年還有約6000間規(guī)模的集體經(jīng)營性建設(shè)用地上建保租房的項目有望今年年底前入市，分布在通州區(qū)、海淀區(qū)、房山區(qū)和平谷區(qū)。

市場機構(gòu)世邦魏理仕對北京近年來集體經(jīng)營性建設(shè)用地、綠隔用地和F3用地交易整理后指出，2022～2024年期間，北京預(yù)計會迎來約1.4萬套新建長租公寓及約1.1萬套保租房。

根據(jù)北京市“十四五”期間住房保障規(guī)劃，北京市“十四五”期間將籌集保租房40萬套（間）。按照90%竣工率估算，預(yù)計至2025年年底，北京市集中式長租公寓總房源套數(shù)（含保租房）將達到45萬套。其中，城市更新類的改造項目將是北京租賃住房供應(yīng)的重要組成，尤其是在城市核心區(qū)域。

北京市住建委保障房建設(shè)管理處副處長郝拴明近日對外表示，截至今年6月，北京市已建設(shè)25萬間保障性住房。

值得注意的是，除了住房租賃地塊新建項目外，多個城市從去年開始積極鼓勵利用存量盤活資產(chǎn)改造租賃住房。不少城市將閑置的人才公寓、公租房、企業(yè)員工宿舍等存量房屋轉(zhuǎn)化為保租房，租金也遠低于市場化長租公寓。

據(jù)市場機構(gòu)克而瑞的統(tǒng)計，截至7月末，重點城市新建或存量納管保租房項目共提供房間數(shù)量超18萬套。其中，濟南、西安、鄭州、天津、重慶等重點城市保租房項目認定較快，以存量盤活為主。

平抑租金漲幅

隨著各地保租房加速入市，不少城市租金在畢業(yè)租賃旺季也呈現(xiàn)了“旺季不旺”的特征。

據(jù)市場機構(gòu)中指研究院近日發(fā)布的50城住宅租賃價格指數(shù)顯示，7月，全國50個城市住宅平均租金為37元/平方米·月，環(huán)比上漲0.20%，漲幅較上月擴大0.08個百分點；同比下跌0.95%，跌幅較上月收窄0.11個百分點。

另據(jù)市場機構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，7月重點55城個人房源平均租金同環(huán)比齊跌，55城租金環(huán)比漲跌參半，超五成城市租金環(huán)比下跌，同比去年同期租金下跌的城市超過六成，僅核心城市租金仍然上漲，其中武漢個人房源租金環(huán)比漲幅最大，而長沙同比漲幅排在第一位。

從長期來看，增加租賃房源供給，緩解住房供需矛盾，加強監(jiān)管、引導(dǎo)租賃市場規(guī)范發(fā)展，是從根本上穩(wěn)定租金的主要手段。

中指研究院研究副總監(jiān)徐躍進指出，從流動人口來看，2021年我國流動人口增加到3.85億人，全國租賃市場規(guī)模約為2.5萬億人。未來，隨著社會經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，流動人口規(guī)模逐步擴大，住房租賃需求仍有望增長。

但從租房人口占比來看，目前我國城市中租房家庭戶占比約為25%，與德國、美國、日本等發(fā)達國家相比占比偏低，仍有提升空間。從住房觀念來看，未來隨著租賃市場不斷完善，居民長期租房的意愿可能會提升，這對于市場長遠發(fā)展將是重要支撐。

他指出，近兩年國家出臺一系列支持政策，以幫助構(gòu)建住房租賃商業(yè)模式，提升企業(yè)投資租賃的積極性。隨著保租房公募REITs、不動產(chǎn)私募投資基金試點、全周期的信貸產(chǎn)品等政策陸續(xù)推出，住房租賃金融閉環(huán)已初步形成，對市場發(fā)展起到了重要的推動作用。

目前，長租房市場正處在快速發(fā)展階段，越來越多的企業(yè)進入租賃市場，整體上企業(yè)規(guī)模都相對有限，各家企業(yè)都在進行積極的規(guī)模擴張。他同時指出，不同城市的租賃市場投資潛力不同，同一城市不同板塊的投資潛力也有差異。租賃企業(yè)擴張過程中，城市和板塊選擇的重要性凸顯出來。

（編輯：王金龍 校對：顏京寧）

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