陽光100三四線折戟 桂林麗園項目流拍后華融折價接手

觀點網 陽光100，已經鮮少出現在大眾視野。

(資料圖片僅供參考)

陽光100于8月18日對外公告稱，根據法院執行裁定書，中國華融以3.28億元接手公司桂林項目土地。

這是因為陽光100涉及償還中國華融向煙臺陽光壹佰房地產開發有限公司提供的貸款。截至2022年7月29日，違約貸款本金連同利息及訴訟費用合計約4.95億元。

桂林陽光壹佰置業有限公司同意以其位于廣西桂林市象山區的部分土地使用權為違約貸款提供抵押擔保，所以法院下令以司法公開拍賣的方式出售該土地使用權用以償還索賠。

資料顯示，標的物為桂林象山區二塘鄉佛殿村、嵅村與臨桂會仙鎮新立村李家洞村之間土地及桂林麗園在建工程，總面積約為46.46萬平方米，房屋總建筑面積18841平米，擬用于商業服務及住宅發展，截至2022年9月20日的估值約為5.86億元。

其中，陽光100桂林麗園棟號3-6#、3-7#、5-1#、5-2#、5-3#、5-5#、5-6#、5-7#、5-8#、5-9#建筑物設計用途為住宅，6-1#現場查勘用途為生活館。

該土地經過兩輪司法公開拍賣仍未售出，因此法院發出執行裁定書，允許中國華融以拍賣保留價約3.28億元的價格獲得該土地，相較其估值折讓約44%，用以抵償部分索賠。目前，涉及陽光100中國相關實體應付未付中國華融索賠的款項約為1.75億元，外加自2022年3月21日起至還款日的應計利息。

實際上，陽光100早已將這一資產擺上貨架。2016年，陽光100曾宣布出售廣西萬通及煙臺盛通100%股權（煙臺盛通擁有桂林麗園項目100%股權），總代價為4億元（包括現金代價1.93億元及承擔股東借款2.07億元）。

觀點新媒體獲悉，麗園項目位于桂林，占地面積約為46.46萬平方米，規劃總建筑面積約24.37萬平方米，規劃有酒店、住宅大廈及藝術畫廊。

彼時，國內三線城市住宅供應普遍相對過剩，陽光100選擇調整布局，壓縮三線城市普通住宅項目。陽光100稱出售動作是從集團優化結構的角度出發：“有買有賣，是很正常的事情。未來會處理非核心資產，同時聚焦強化街區綜合體，尋找收購機會。非一廂情愿，要看緣分和市場。”

但這一出售并不順利，數月后因買方廣西信合云失約，陽光100不得已終止出售煙臺盛通100%股權。

陽光100中國是較早進入文旅地產的企業。早在2003年，便開發桂林陽朔新西街項目，2014年上市后，開始由傳統住宅開發商向街區綜合體、服務式公寓等轉型，隨后接連開發并投入運營十余個商業街區綜合體。

陽光100的初衷是通過側重運營和服務，減少利潤率較低的住宅開發比例，以提高企業的利潤水平。

頗為知名的，便是2015年6月，陽光100中國以1.94億元的對價，接手李亞鵬持有的雪山藝術小鎮項目51%股權，后將小鎮由住改商，調整為街區綜合體。

在整個行業高歌猛進的階段，陽光100選擇了一條另類路徑，主做商業項目和郊區大盤，這也令其逐漸由主流房企轉變。

但由于這一模式難以實現高周轉，陽光100遭遇了轉型陣痛期，之后不得已賣項目以拯救現金流危機。

其中，包括將廣東清遠龍塘鎮物業開發項目出讓予佳兆業，重慶國際新城項目和慈云寺老街項目售予融創等。

2019年中期會議上，易小迪決定，離開住宅主流房地產市場，全力出擊由商業綜合體、喜馬拉雅服務式公寓、文旅小鎮組成的創新產品線。這三條產品線代表著陽光100的三條賽道，即以阿爾勒文旅小鎮為代表產品的郊區大盤，以鳳凰街為代表的商業街區綜合體，以及喜馬拉雅服務式公寓。

他對文旅產品抱有很大希冀。之后，非住業務對運營能力及資金的高要求拖累了陽光100，疫情更是給其文旅項目等帶來巨大壓力。

陽光100的債務問題也早已顯露人前。2021年，陽光100正式官宣暴雷，8月由于該公司未能于到期日支付2021年債券的本金及溢價，本息共計5240萬美元，正式違約。

之后，陽光100再公告，于新加坡證券交易所上市的10.50%的優先票據的所有未償還本金以及任何應計但未付利息到期，企業無法償還該等票據的本金及應計但未付利息。該違約還觸發了其若干其他債務工具項下的交叉違約規定。

據悉，在首筆債券違約后，陽光100集團董事長易小迪在同年9月內部會議上表示，“既然已經違約，我們一定要面對現實，要想回到原來那種狀態，靠借新還舊維持信用是不可能了。我們現在要把重點放到向內，必須向市場找出路，靠銷售找出路，這樣別人在能幫助你，求人不如求己。”

而至今，時間已來到2023年，目前的行業趨勢下，房地產市場在一二線城市投資的項目更具安全性和流動性，三四線文旅項目已然成為“燙手山芋”。

穆迪認為，中國一二線城市將成為房地產銷售的領頭羊，庫存將降至歷史平均值附近，但三四線城市仍將面臨庫存壓力。

這也體現在陽光100的銷售上。2022年，陽光100實現未經審核合同銷售額約人民幣12.05億元（包含小股操盤項目人民幣4.4億元），對應合同銷售面積約10.65萬平方米。

陽光100中國股份也已自2022年4月1日上午9時正起于聯交所暫停買賣，直至刊發2021年經審核年度業績，2022年中期業績及2022年經審核年度業績。

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