?率先出臺(tái)新政的鄭州，樓市怎么樣了

在中央有關(guān)部門(mén)打響了樓市政策優(yōu)化發(fā)令槍后，8月3日，鄭州15條樓市新政很快落地。

大力減免稅費(fèi)、取消樓市限售、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整存量房貸利率，鄭州在逐步細(xì)化落實(shí)這些政策措施。

(相關(guān)資料圖)

與此前相比，本次調(diào)控有何不同？對(duì)樓市有何影響？從全國(guó)來(lái)看，隨著更多城市跟進(jìn)落實(shí)調(diào)整，樓市政策還可以怎樣落子？

圖/圖蟲(chóng)創(chuàng)意

打響樓市政策優(yōu)化第一槍

8月3日，鄭州市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》）。《通知》共15條，涉及支持青年人才安居、多子女家庭購(gòu)房、金融信貸等多方面樓市政策優(yōu)化。

對(duì)此，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶向中國(guó)新聞周刊表示，自住建部提出優(yōu)化樓市政策以來(lái)，鄭州打響樓市政策優(yōu)化第一槍。

從具體內(nèi)容來(lái)看，此次政策優(yōu)化調(diào)整有一定看點(diǎn)。

首先是稅費(fèi)減免力度較大。在其15條樓市政策中，前三條和第七條均涉及稅費(fèi)減免。

其中第一條規(guī)定，畢業(yè)3年以內(nèi)來(lái)鄭新就業(yè)青年人才今年底前首次購(gòu)買新建商品住房，在原有青年人才購(gòu)房補(bǔ)貼的基礎(chǔ)上，再按照100%的比例給予購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。

第二條規(guī)定，生育二孩、三孩的家庭今年底前在鄭購(gòu)買新建商品住房，一次性給予二孩家庭2萬(wàn)元、三孩家庭3萬(wàn)元貨幣補(bǔ)貼。

第三條規(guī)定，今年底前在鄭購(gòu)買新建商品住房的購(gòu)房者，以貨幣的形式給予一定比例的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼。

對(duì)于購(gòu)買新房而言，其主要稅費(fèi)即為契稅，此次鄭州樓市新政的前三條基本覆蓋了市場(chǎng)的主力購(gòu)房群體，凸顯了鄭州通過(guò)稅費(fèi)減免讓利給新房市場(chǎng)消費(fèi)者的用意。

而在二手房交易稅費(fèi)上，此次樓市新政也給予了一定優(yōu)惠。《通知》第七條規(guī)定，2022年10月1日至2023年12月31日，出售自有住房后1年內(nèi)重新購(gòu)買住房的，對(duì)個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

鄭州市房管局有關(guān)工作人員表示，《通知》主要聚焦于降低居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)，區(qū)分不同情形來(lái)提供支持，基本做到了精準(zhǔn)施策。

與此同時(shí)，此次鄭州還取消樓市限售措施。《通知》規(guī)定，暫停執(zhí)行“2017年5月3日（含）之后購(gòu)買的住房，自取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》之日不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定。

另外，在金融信貸方面，鄭州樓市新政提出，及時(shí)調(diào)整新發(fā)放首套住房商業(yè)貸款利率下限，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；鼓勵(lì)在鄭各商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率，引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，穩(wěn)定居民消費(fèi)預(yù)期。

對(duì)此，曹晶晶表示，在中央有關(guān)部委提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”、調(diào)整存量房貸利率后，鄭州是首個(gè)明確發(fā)聲進(jìn)行調(diào)整的城市。

本次樓市新政，在發(fā)力需求端的同時(shí)，供給端也出臺(tái)了多項(xiàng)措施。

其中規(guī)定，穩(wěn)妥推進(jìn)城中村改造和城市更新，落實(shí)土地款分期繳納優(yōu)惠政策。城中村改造、城市更新中涉及的房屋征收，通過(guò)購(gòu)買商品住房、發(fā)放安置房票等貨幣化為主的方式實(shí)施安置；未開(kāi)工建設(shè)的安置房，原則上以貨幣化安置為主。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波對(duì)此表示，本次鄭州樓市新政將作用于供需兩端，政策效應(yīng)需密切關(guān)注。

突然掉頭向下

自從2021年下半年以來(lái)，樓市調(diào)控政策開(kāi)始逐步松動(dòng)，鄭州已出臺(tái)多輪樓市新政。

今年4月，有消息稱，鄭州調(diào)整樓市限購(gòu)政策，二環(huán)外取消限購(gòu)，二環(huán)區(qū)域內(nèi)正常限購(gòu)。限購(gòu)范圍為航海路以北，桐柏路以東，農(nóng)業(yè)路以南，中州大道以西，限購(gòu)范圍內(nèi)依舊執(zhí)行每個(gè)家庭2套住宅的限購(gòu)政策。

對(duì)此，張波表示，結(jié)合鄭州的限購(gòu)區(qū)域來(lái)看，鄭州的新盤(pán)項(xiàng)目主要集中于二環(huán)外，這意味著鄭州的樓市限購(gòu)政策很大程度上出現(xiàn)了寬松。

此后數(shù)月，鄭州樓市成交很快出現(xiàn)了變化。4月，鄭州商品房銷售19651套，較去年同期增長(zhǎng)了155.24%；商品房銷售面積160.9萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)了70.83%。

在今年6月，鄭州商品房銷售23478套，較去年同期增長(zhǎng)了74.80%；商品房銷售面積178.88萬(wàn)平方米，較去年同期增長(zhǎng)了13.12%。

對(duì)比2022年6月以來(lái)的逐月成交情況來(lái)看，這一成交套數(shù)和面積均至少創(chuàng)出一年來(lái)的新高。

但這一勢(shì)頭在7月份忽然出現(xiàn)了變化。7月，鄭州商品房銷售8238套，環(huán)比6月份大幅下降了65%，甚至比2022年7月的10936套還下降了兩成。

從全國(guó)樓市來(lái)看，今年6、7月份，樓市整體走勢(shì)不容樂(lè)觀。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，7月，一線城市新房成交面積整體環(huán)比下降14.5%，二線代表城市環(huán)比下降55.4%，三線代表城市成交量環(huán)比下降59.2%。其中，青島降幅61.8%，寧波降幅53.2%，揚(yáng)州降幅56%。

無(wú)疑，7月鄭州商品房環(huán)比下滑65%的勢(shì)頭在全國(guó)也較為突出。

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

隨著中央有關(guān)部門(mén)打響了樓市政策優(yōu)化的發(fā)令槍，8月3日，鄭州新一輪樓市措施正式出臺(tái)。

從市場(chǎng)反饋來(lái)看，在二手房掛牌量增多的同時(shí)，掛牌價(jià)格仍在下滑。安居客數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前鄭州二手房掛牌價(jià)相比去年同期降幅基本在3%—5%。

自8月4日以來(lái)，鄭州商品房日均成交量保持在200套左右的水平，目前尚無(wú)太大起色。

對(duì)此，張波表示，相比于今年4月的取消限購(gòu)，取消限售及稅費(fèi)減免對(duì)樓市的影響要小一些，部分城市樓市優(yōu)化政策工具已然不多。

就本次鄭州樓市政策調(diào)整而言，一方面，相比于此前，政策優(yōu)化的空間在逐漸減小；另一方面，部分政策如“認(rèn)房不認(rèn)貸”雖未出臺(tái)落實(shí)細(xì)則，但目前鄭州的二套房實(shí)質(zhì)上首付比例明顯低于大部分二線城市水平，政策效力空間不大。

張波認(rèn)為，鄭州樓市當(dāng)前問(wèn)題主要還是需求不足，尤其是信心不足。

如何扭轉(zhuǎn)？

就后市而言，樓市預(yù)期難言企穩(wěn)。

中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-7月，TOP100房企銷售總額為39944億元，同比下降4.6%。其中TOP100房企7月銷售額同比下降34.1%，單月銷售額同比連續(xù)兩月大幅下降。

分析人士指出，新房成交規(guī)模環(huán)比持續(xù)回落，直接影響房企拿地信心，土拍熱度連月下降。

數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，除少數(shù)核心城市外，土拍市場(chǎng)總體熱度仍低迷，300城土地出讓金收入同比繼續(xù)下降27%。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組組長(zhǎng)鄒琳華表示，2023年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)了較多的新變化，市場(chǎng)預(yù)期也出現(xiàn)了從相對(duì)樂(lè)觀到相對(duì)悲觀的劇烈變化。

張波表示，當(dāng)前，重構(gòu)樓市信心要整體布局，需要從多個(gè)方面著手。一是政策面持續(xù)釋放利好信號(hào)；二是當(dāng)下快速出臺(tái)實(shí)質(zhì)性的利好政策，包括供給端和需求端，政策發(fā)力因城施策，要快且準(zhǔn)；三是從全國(guó)一盤(pán)棋著手，通過(guò)帶動(dòng)一線城市的市場(chǎng)交易回升，提振市場(chǎng)信心，從而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)。

鄒琳華表示，對(duì)于很多城市而言，目前處于階段性的“供大于求”階段，房?jī)r(jià)短期調(diào)整不可避免，政策可以平滑市場(chǎng)調(diào)整曲線。但也有一些城市比如北京等，市場(chǎng)并沒(méi)有顯著的“供大于求”，市場(chǎng)不景氣主要是受收入預(yù)期和房?jī)r(jià)預(yù)期的影響。適度的政策支持有利于這類城市房?jī)r(jià)盡快企穩(wěn)，避免持續(xù)下跌。但由于大環(huán)境的影響和房?jī)r(jià)絕對(duì)水平過(guò)高，即使給首次和改善性需求充分政策支持，這些城市短期房?jī)r(jià)大漲的可能性也基本不存在。

8月4日，國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部、人民銀行、稅務(wù)總局聯(lián)合召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，其中指出，積極擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。

日前，一線城市北京、深圳、廣州的住建部門(mén)相繼表態(tài)，將結(jié)合實(shí)際推出有關(guān)政策措施，支持剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

8月4日下午，南京發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)新政，包括發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、推行房票安置、建立安置房源超市等。

曹晶晶表示，近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)，但從政策改善到市場(chǎng)見(jiàn)效需要一個(gè)過(guò)程，這需要地方加快落實(shí)具體政策，尤其是政策較為嚴(yán)格的核心一二線城市，政策優(yōu)化將有助于推動(dòng)銷售企穩(wěn)。此外，在銷售企穩(wěn)之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

張波建議，一線城市不宜一次性出臺(tái)過(guò)猛的優(yōu)化政策，在整體寬松的預(yù)期下，可以多次漸進(jìn)式推出利好政策，并根據(jù)市場(chǎng)反饋，調(diào)整政策出臺(tái)的節(jié)奏和力度。“畢竟，平穩(wěn)健康發(fā)展才是樓市調(diào)控的基本出發(fā)點(diǎn)。”

作者：劉德炳

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