20萬億房貸高位站崗，專家直言下調利率銀行沒動力

來源：視覺中國

作者 |?周純子

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編輯 | 肖望

出品?|?棱鏡·騰訊小滿工作室

“央行已經開會說要指導銀行下調房貸利率，你們銀行什么時候開始行動呀？”8月2日，北京白領張薇（化名）在看到新聞推送之后，迫不及待地給自己的銀行房貸經理發去信息，詢問政策進展。

就在前一天，央行和外管局召開2023年下半年工作會議，其中提到“繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。”這比半個月前央行“支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款”的表態，來得更加直接且明確。

存量房貸利率調整的預期持續發酵，張薇也對此充滿期待。不過，她的房貸經理回復她稱，目前尚未收到正式文件，“新聞上說的挺熱鬧，但是沒有正式文件的話，咱也沒法操作。”

畢竟，居民住房貸款已占銀行業信貸投放的17.3%，調降存量房貸利率牽一發而動全身，將對銀行業利潤產生直接沖擊。

近20萬億利率高位站崗的房貸，仍在等待下調的風真正吹來。

提前還貸當理財

張薇去年7月在北京購入了首套房，按照彼時“首套房利率為LPR加55個基點，二套房加105個基點”的政策，她的房貸利率最終定為5%。比起前幾年她身邊同事打折后的房貸利率高出1%，這讓她的心里頗不平衡。

萬萬沒想到，不到兩個月，LPR再降15個基點，身邊朋友的購房利率已經降到4.85%。

招聯首席研究員、復旦大學金融研究院兼職研究員董希淼觀察到，從2017年加強房地產調控開始，新發放房貸利率由貸款基準利率85折至9折，大幅上行至5.5%左右；2019年至2021年，房貸利率在5.3%至5.6%區間內高位運行。2021年下半年開始，部分地區房貸利率甚至躍升至6%以上，最高超過6.5%。據測算，上述時段發放的存量房貸占比可能超過50%。

而隨著貸款市場報價利率（LPR）報價幾次下調、首套房貸利率下限調整等政策的出臺，新發放的房貸利率也在逐步下降。官方數據顯示，今年上半年新發放個人住房貸款加權平均利率為 4.18%，比 2022 年同期低 107 個基點。

存量房貸利率顯著高于新發放的房貸利率，加之存款利率一再降低、銀行理財甚至出現虧損等因素影響，居民的投資收益率跑輸房貸利率，讓不少人開始考慮提前還貸，甚至通過套取經營貸、消費貸來置換房貸。

央行公布的數據顯示，2023年二季度末，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降2702億元。

央行貨幣政策司司長鄒瀾在2023年上半年金融統計數據新聞發布會上介紹，今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。但統計數據顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少一點，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關系已經發生了變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現象大幅增加。

鄒瀾解釋稱，盡管貸款市場報價利率下行了0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內是固定不變的，前些年發放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關系。提前還款客觀上對商業銀行的收益也有一定的影響。

此外，當前6月期理財產品的預期年化收益率，已經由2022年初的3.15%，降至1.8%，達到歷史最低水平。民生證券研報提到，理財收益與房貸利率的利差總體持續走擴，股票市場總體表現也相對平淡，疊加二季度以來新一輪存款利率調降開啟，投資收益率持續走低之下，居民傾向于采用存款、理財等投資償還房貸。

選固定利率的人腸子都悔青了

盡管趕上了LPR大幅加點的時期，但張薇顯然還不是最“慘”的。那些當初選擇了固定房貸利率的人，如今更是“悔青了腸子”。

按照央行規定，從2020年3月1日起，貸款利率轉換為錨定LPR的浮動利率。對于存量貸款，央行讓借款人二選一：可以將原合同約定的利率定價方式，轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）；也可轉換為固定利率（將當前房貸利率固定下來，以后不再變化）。

雖然當時銀行一再建議借款人選擇轉換為LPR的方式，但仍有一小部分人選擇了固定利率，這也意味著，近兩年LPR累計下行的45個基點與他們無關，他們無法享受到房貸利率下降的紅利。

博主“小暖陽”在社交平臺上分享自己選擇固定利率的經歷：他2016年買房時，執行的是基準利率4.9%的85折，折下來貸款利率是4.165%。在二選一的時候他糾結良久，最終還是選擇了固定利率。“當時的想法是，本來利率也挺低，如果跟隨LPR浮動，漲跌都有可能，20年的時間太長了，?怕變化大，預期不確定。”

為此，他甚至還在臨近辦理的最后期限，特意請假跑到銀行，又寫情況說明又按手印，才將浮動利率成功改為固定利率。

萬萬沒想到，LPR一降再降。“每次看到LPR又降了，人馬上就不好了，心里那個悔啊，恨不得抽自己！”他的這篇帖子引發了近700條評論，不少網友紛紛留言：假設當初選擇了LPR，現在每個月可以少還幾百塊錢房貸。

據中泰證券測算，LPR每下調20個基點，對還款額的影響為1.7%。

市場普遍認為，降低存量房貸利率，一方面能夠緩解居民提前還房貸的動機，緩解銀行的壓力，也可以幫銀行避免損失掉房貸這類優質資產；另一方面，能降低居民負債端的壓力，增加居民可支配收入，提升消費預期。

于是，降低存量房貸的呼聲越來越高。

專家呼吁銀行讓利于民

存量房貸利率的調整已有先例。

早在2008年10月，央行決定將個人住房貸款利率下浮幅度由0.85倍下限擴大到貸款基準利率的0.7倍，并提到“金融機構應按原貸款合同約定條款，在綜合評估風險的基礎上，自主確定已發放商業性個人住房貸款尚未償還部分的利率水平。”

2009年伊始，主要商業銀行公布新的存量房貸優惠政策。以四大行為例，只要2008 年 10?月 27 日前執行基準利率?0.85 倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶，原則上都可以申請七折優惠利率。

民生證券研報提到，考慮到2009年新發放個人住房貸款加權平均利率已在 4.4%左右，相當于當時5年以上貸款基準利率的74%，推算當年新發放的大多數個人住房按揭貸款都已滿足 7 折優惠，這也意味著當年大多數存量個人貸款利率都已經實現了下調。

此次存量房貸的調整還能像上一次那樣惠及大多數且一降到底嗎？不少分析師對此持謹慎態度。

畢竟，與 2008 年末2.98萬億元的個人住房貸款余額相比，當前這一數值已經高達38.8萬億元，占全部信貸的比重也從當初的9.8%上升到如今的17.3%，對銀行凈息差和利潤的影響牽一發而動全身，導致銀行并沒有太大的動力去降低存量房貸利率。

董希淼對《棱鏡》提到，初步測算，利率偏高的存量房貸余額約為15萬億元至20萬億元，如果利率平均下調100個基點，每年將減少商業銀行利潤1500—2000億元。

此外，2009年正是信貸高速擴張的階段，銀行尚可以通過其他業務的擴張來彌補存量房貸利率下調帶來的沖擊。“但是在當前狀態下，推動實體經濟融資成本穩中有降仍是貨幣政策的重要目標，商業銀行通過發掘其他領域需求維持凈息差穩定的難度加大。”信達證券提到。

因此，市場預計本輪存量房貸利率調整的范圍可能會明顯小于 2009 年，銀行根據客戶綜合資質進行調整的空間也更大，很難再出現類似于 2009 年統一按照 7 折下限設定的情況。

近日，澤平宏觀創始人、經濟學家任澤平在騰訊財經《年中問計》欄目中就表示，銀行要適度地讓利，下調存量房貸利率的力度和節奏需要加快。“老百姓房貸都還不起了，幾百億利潤的銀行還不采取實質行動讓利于民，這不合適。”

一個不爭的事實是，不論是居民提前還款，還是降低存量房貸利率，對銀行而言，都會讓原本就不“富裕”的凈息差雪上加霜。

存量房貸利率究竟將如何降？考驗著監管部門和銀行的智慧。

按照央行的前述表態，存量房貸利率的調整主要有兩種方式，一是變更合同條款直接降，二是以新換舊間接降。董希淼建議，下一步通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調整的總體原則；各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降、間接降的條件、標準、流程。

德邦證券認為，為了控制房貸資產下降幅度，銀行可能在存量房貸利率調整過程中設置“準入”門檻，為借款人設置條件，可能的條件為與借款人個人征信、財產和收入情況等掛鉤以及調整利率后的房貸不能提前償還等。“也就是說并不是所有的利率高于調整目標的存量房貸都能夠得到調整。”

民生證券則認為，存量房貸利率的調降仍需央行進一步引導，關鍵在于為商業銀行提供貨幣支持或激勵。包括設立相關結構性貨幣政策工具引導存量房貸利率下降、存款利率下調、定向降準等等。

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