潮聲丨韓國樓市上演“過山車”，為何壓彎的是租客？

潮新聞客戶端 記者 何泠瑤 賈曉雯

六月，韓國京畿道迎來盛夏，氣溫漸漸攀升，趙蕓（化名）卻感受到了絲絲寒意。在去年12個月內，她家的房產跌了150萬人民幣，相當于房價的1/4。更讓她擔心的是，下跌似乎還沒有停止的意思。

從首爾人盡皆知的富人區，到三百公里外的京畿道城郊，韓國樓市正經歷一場“寒潮”，韓國房價已連跌了12個月。據《亞洲日報》報道，今年以來，韓國公寓、多戶型住宅等共同住宅公示價格較2022年平均下降18.63%，降幅創歷史新高。

(資料圖片僅供參考)

從2020年到2022年初，韓國房價一路暴漲，無論房屋買賣和租房市場，都是來客無數、一房難求。如今韓國樓市急轉直下，甚至傳出房東棄房攜款跑路、租客輕生的個案。僅一年多時間，韓國樓市為何遭遇“過山車”，房價下跌又何以成為壓彎租客的“最后一根稻草”？

寒潮席卷首都圈

樓市最大降幅30%

定居京畿道安養市的趙蕓，屬于首都圈的居民。去年年底，趙蕓想要換改善房，密切關注著樓市。“眼睜睜看著從最高價往下降了，我家小區降了差不多150萬人民幣。”

半年多時間，房子價值蒸發了25%，趙蕓很痛心。從中國嫁到了韓國，在2015年，她以220萬人民幣買了公寓。因為是老小區，房齡已有23年，最高時曾漲到600多萬人民幣。

“因為房價突然下跌，加上貸款利率上升，原本今年想換房，現在很難做決定。”在趙蕓眼中，房價跌的最嚴重的，是那些估值過高的地區。

這些年建的高端公寓，不少都是炒房客的天下。趙蕓發現，在2020年至2021年間買房的人，是“房價崩潰”的真實體驗者。“那時候炒房的人太多了，在頂峰買入，想出租或者投資，誰知立馬暴跌，這波他們血虧。”

曾是全球最高房價城市之一的首爾，同樣寒意凜冽。在首爾定居的華人周柯帆也感到，最近房價一直跌，但也不見人買，可以用“有價無市”來形容，大家都在觀望，沒人敢出手。

“現在房市政策不好，貸款利率太高，房市不可能火爆，目前處在最低迷的狀態。” 他分析，這一波寒潮，和韓國近年來一系列房產政策息息相關。

記者咨詢了在韓國生活11年的不動產經理人笑笑。她做房地產行業4年，以她的經驗來講，首爾樓市的確出現降價，但不像市場傳聞中那么慘淡。

“目前，首爾周邊的城市，仁川、安山、富川等地區都有降價，位置、戶型、樓層都是影響降幅的關鍵因素，最大降幅可能有百分之二三十。”笑笑說。

笑笑的感受是，首爾周邊地區小區房降價相對大，因為小區房是泡沫最大的。所謂的小區房叫做阿帕特，也就是韓國公寓。好的公寓就代表著高保證金、高房租和高管理費。

“首爾的好地段沒怎么降價，反而有的漲價了。首爾核心區狂降價的可能性不大。”最近，有投資客來問笑笑，她的建議是“現在可以投資抄底”。

不過，趙蕓思來想去，遲早還是要換房。因為該漲的地方，肯定還會漲回來，在大漲大跌后，樓市會回歸正常水平。“我一直關注的小區房價，已經有點回升了，我想在差價最少的時候，趕緊換房。”

最近，公寓小區門口正在修地鐵，將來會有兩條地鐵線路經過，趙蕓覺得自家房價回暖，只不過是時間問題。

韓國樓市昔日風光

只剩“觀望和等待”

時間撥回2022年前，樓市是一幅截然不同的光景。韓國房價一路暴漲，無論房屋買賣和租房市場，都火爆到來客無數，一房難求。

周柯帆回憶，那時候，經常看見哪個韓流明星又買了一棟樓，或者購入一套豪宅，轉頭就身價暴漲。首爾偏遠郊區的地皮，以前無人問津，都一個個造起公寓，熱錢不斷涌入樓市。

周柯帆覺得自己很幸運，在2019年入手，房子在高點上翻了將近三番。讓他印象深刻的是，文在寅上臺后出臺了一系列房產政策，限制交易，加大稅金力度，但事實證明，政策不但沒有打壓房價，反而把房價給提起來了。

“韓國人都有跟風的心態，現在不買，可能我一輩子都買不上了，所以很多人都在高點進入，樓市被炒熱了。”周柯帆說。

住在韓國中部的泰泰也說，2021年，連忠州這種小地方，人口只有22萬，遍地都是房產廣告，阿帕特都要賣4-5億韓元（220萬-280萬元人民幣左右）。“中介逢人就說，買阿帕特能增值保值，準沒錯。”

“2019年以來，韓國全國房價漲幅超過35%，首爾市區的累計漲幅更是高達46%。” 山東大學東北亞學院副教授、中日韓思想庫網絡研究基地（威海）執行主任李冬新告訴記者。

2021年左右，首爾地區的房價達到巔峰，差不多是2004年的近3倍。“其中，核心城區房價超過每平15萬人民幣，全球第二，外圍區房價超過每平7萬人民幣，全球第三。”李冬新說。

房價提高，租房也是水漲船高。周柯帆發現，前兩年租房非常貴，有的地方保證金都超過了樓房本身的價值。所以爆出了很多租房詐騙事件，有人一下子買上百套房，再租給別人，最后房價一跌，無力償還保證金，房東就跑路了。

緊接著2022年，樓市急轉直下，投資客一夜夢碎。特別是在2022年下半年以來，韓國樓市不景氣，房屋買賣和租賃的價格大幅下跌。

根據韓國房地產委員會(Korea Real Estate Board)數據顯示，5月份韓國全國房屋交易價格指數下跌0.22%，連續12個月下跌，下跌幅度比上個月的0.47%略有緩和。

跌了整整一年，樓市見底了嗎？幾位親歷者都告訴記者，雖然有緩和的跡象，但恐慌和擔憂并沒有散去，“再看看吧，大家都在觀望和等待”。

遍地驚雷的租房市場

全租房制埋下隱患

“租房生意一下子冷了。”韓國房產中介小花陷入思索。前兩年，她眼看首爾房價如火箭一樣攀升，租房業務繁忙，來看房的人踏破門檻，好光景似乎永無止境。

直到一聲驚雷響起。今年，小花認識的一個投資人破產了。在首爾一塊很熱的房產，他手握幾套高檔房，找不到租客，還不上四處借的錢。現在急著賣房，狠心降價百分之四十，仍無人問津。

墜落的先兆，是一步步滑向懸崖。許多人覺得，引爆樓市的導火索是一次次的“加息”。

2022年以來，韓國央行緊跟美聯儲的步伐，連續7次加息，基準利率從0.5%調到3.5%，創下歷史紀錄。房貸利率隨之升高，樓市也受到影響，一路下行。

李冬新解釋，當房貸利率太高，韓國人買房的意愿就低了。經歷過早年的金融危機和房價暴跌，曾摔過跟頭的韓國人，對買房變得更加慎重。

而更深的隱患，埋于韓國的租房制度。

韓國租房有兩種方式，月租制和全租房制（傳貰制）。月租制是我們常見的方式，即按月付租金。而全租房制是韓國獨有的制度。

全租房制，即租客按照房價的一定比例(一般在50%-80%左右)，給房東一大筆保證金后入住。住一兩年后，租客退房，房東全數退還保證金。租約期間，房東可以用押金做生意、投資。

這神奇的租房政策，很多人覺得不可思議，拿得出大比例的保證金，為何不直接買房呢？

因為過去，向銀行貸款的利息遠低于月租房的租金。對年輕人來說，全租房意味著低成本，向銀行貸款，自己只要支付低利息，就可以住上房子。

在樓市景氣的時候，全租房風頭旺盛，飼養著樓市的貪婪胃口。用韓國流行的一句話說：租戶在貸款給房東買房。

租戶在銀行得到低息貸款，而房東拿了租金，轉頭繼續購房，招新租客。韓國買房首付比例約20%，房東能夠錢滾錢地償還新購入房屋的貸款。如此循環往復，很多人成了職業房東，炒熱了樓市。

這幾年，韓國政府接連出臺政策，在首爾的多個地區以及周邊的實行限貸政策，比如，房產總價超過15億韓元的房產禁止貸款。“這樣的政策，反而讓人們擔心房子供給不足，房價進一步暴漲。”李冬新說。

而在樓市不景氣的時候，全租房成了連鎖反應里，倒下的第一張多米諾骨牌。

“全租房的問題在于，一旦出現投資失敗，資金鏈斷裂，就打破了房東-租戶-銀行三者的平衡。”李冬新說。

房價一旦“崩盤”，全租房的弊病就暴露無遺。據韓國住房和城市保障公司的統計數據顯示，光是2022年，韓國就發生了2000多起全租房保證金被吞案。越來越多房東無法返還押金，有房東選擇攜款潛逃，留下欠著債務的房子，租客們求償無門。近期韓國不斷傳出，房東棄跑路后，租客被逼自殺的極端個案。

在一聲聲暴雷中，租戶開始放棄全租房，轉向月租房。韓國房地產委員會數據顯示，韓國租賃合同中，去年月租房的數量首次超過了全租房。與最高峰值相比，今年2月份全租實際交易價格在首都圈地區下降了14%。

這是一場沒有贏家的游戲。在高利率年代，房屋需求全面下滑，租客們紛紛退租。沒了租客“輸血”，房主資金斷供，背著高房貸的房東，不得不低價拋售房屋，加劇了樓市下跌。

目前，韓國央行仍舊認為房地產市場的調整是可控的。但是，不少經濟學家警告稱，韓國地產更進一步的衰落就在眼前，泡沫離破滅僅一步之遙。

韓國經濟前景堪憂

出口貿易遭遇“滑鐵盧”

韓國人不再熱衷買房，還有更深層次的問題。

在投資圈的江湖里，沒有長遠信心，比短期波動更可怕。韓國經濟不景氣，比樓市更讓人擔憂。

“經濟下行壓力加大、人們對經濟不景氣的預期加強，是房價暴跌一個重要因素。當前經濟形勢影響了個人購房意愿，而韓國家庭負債較高，消費意愿進一步降低。”李冬新分析。

同樣，吉林大學東北亞研究中心副教授王簫軻也認為，這輪房價暴跌，高利率是直接原因，但長遠看，主因在宏觀經濟環境，出口不振、經濟衰退風險升高、人口結構問題等一系列因素，交織在了一起。

無論國內還是國際機構，韓國當前的經濟狀態都不被看好。五月，韓國銀行宣布最新2023年韓國經濟增長預期，此前的1.6%再度下調至1.4%；此外，國際貨幣基金組織也把原先的1.7%下調到了1.5%。

那么，究竟誰在拖累經濟？細看數據，我們能發現一些端倪。

韓國央行數據，一季度韓國GDP環比增長0.3%，扭轉了上季度的負數，乍一看還不錯。其中居民消費增長0.6%，建設投資增長1.3%，政府消費增長0.2%。這些因素，都在正向拉動經濟增長。

可惜，盛水木桶里，出現了一塊短板：出口。一季度韓國出口同比大幅下降12.6%，貿易收支逆差225億美元，影響了經濟增長。韓國經濟學界發出警告，如果出口繼續萎縮下去，GDP可能降至1%左右。

一年多來，萎靡不振的出口，仍沒有明顯好轉的跡象。韓國海關數據顯示，韓國5月份出口連續第八個月萎縮，已經持續15個月出現逆差。今年5月，出口額較上年同期降低15.2%，貿易收支仍有21億美元逆差。

俄烏沖突、全球加息、匯率震蕩……出口萎縮背后，有各種因素交疊。但若看出口類別，韓國出口大幅下降的主要原因是芯片出口減少。

曾經，韓國經濟動力的主引擎：出口半導體材料，如今卻在全球遇冷。國際需求收縮，芯片的價格下跌，據韓國產業通商資源部數據顯示，韓國ICT（信息通信技術產品）出口額連續11個月下滑。5月份，最新的ICT出口下降28.5%，其中芯片下降35.7%。

眼下，韓國引以為傲的明星企業，日子也不好過。三星電子發布今年一季度財報顯示，該公司營業利潤同比劇減95.5%，為6402億韓元，創自2009年以來最低值。韓國的SK海力士發布今年一季度的最新財報，該公司更是虧損高達3.4023萬億韓元，創公司單季度虧損紀錄。

李冬新提醒，在樓市低迷時，全球半導體行業疲軟和出口不振，這將導致韓國經濟陷入更深的衰退。

“韓國經濟低迷，在于尹錫悅政府沒有一個明確、有效的經濟產業政策，他陣營化的外交政策，極大限制了韓國優勢產業的發展。”王簫軻說，無論是被迫赴美投資，還是限制對華合作，這些都加劇了韓國企業的負擔和經營的不確定性。

最近，韓國對中國、美國、東盟、歐盟、拉美、中東6大主要目的地的出口全部下滑。僅看與中國的貿易，韓國對華出口已經連續11個月減少。海關數據顯示，一季度韓國對中國出口大跌近30%，且連續7個月對華貿易赤字。僅在5月，韓國對中國大陸和香港地區的ICT出口額就減少了31.6%。

為何對華出口會大幅下降？王簫軻認為，韓國自縛手腳，禁止對華高科技產業投資和合作，使兩國貿易受到沖擊。在非高科技行業，中國對韓國的需求逐年下降，大多數領域都實現了國產替代。在美國對華構筑產業和科技壁壘，韓國政府又積極配合的背景下，中國也會慎重選擇與韓國合作。

有人警告，亞洲地產泡沫離破滅僅一步之遙，韓國將首當其沖；也有人持樂觀態度，有日本90年代經濟危機的前車之鑒，韓國不會讓歷史重演。但無論如何，每一次危機，都有引以為鑒的意義。

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