房企“馬甲”又殺回來了，對土地市場有何沖擊，該全面禁止嗎？

界面新聞記者 | 黃昱

時隔近兩年，土拍市場上的“馬甲”又逐漸多了起來，但這些“馬甲”隱藏的更深，與其它參拍房企并不存在任何股權關系，成功規避各地土拍“禁馬甲”的規定。

與2021年首輪集中供地中出現眾多“馬甲”時情況不同，當時的土拍市場是“地少錢多”，整體競拍火熱，如今整體土拍仍低迷，市場“地少錢更少”， “馬甲”僅出現在央國企開發商和少數民營房企爭搶的核心城市優質地塊中。

(資料圖片)

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，房企當前投資邏輯嚴重趨同，導致核心城市土拍搖號中簽率不斷走低，為獲取地塊，房企不得不廣泛參與土拍，甚至動用“馬甲”，進一步推高搖號難度。

據界面新聞了解，一些地產行業下游企業也會替一些房企去充當“馬甲”，例如近期參與北京土拍的東方雨虹。這種現象不止出現在北京，很多熱點城市的優質地塊土拍中也都有發生。

新型“馬甲”頻現，對市場秩序最直接的影響，就是導致了不公平性，此外還有資金成本的浪費。

但由于現在“馬甲”在股權上與參拍主體沒有關系，因此各地政府很難從合規的角度進行監管。

“馬甲”重出江湖

最近一場疑似“馬甲”上場的土拍發生在北京。

6月1日，北京出讓四宗地塊的土拍中，兩宗順義新城地塊熱度最高，分別有45家、36家報名參與，創下近年來北京土地市場報名房企數量紀錄。

在當前的市場行情下，如此多數量房企參拍一宗地塊很容易被外界質疑“馬甲”的存在，更何況還有不少名不見經傳的企業。

以吸引45家企業報名順義新城第19街區19-69地塊為例，除了中海、路勁、華潤、招商、建發、金茂、萬科、龍湖等知名房企報名競拍外，還有山西星河、東方雨虹、廈門巖垚盛、上海遠篤+成都鴻哲、陽明尚興、同泰日方、東亞興華、福建雄旺等等20余家上下游企業和外地新面孔企業。

在競拍過程中，45家報名企業全部遞交搖號申請，最終福建雄旺搖中，以16.56億元和1.2萬平方米現房銷售面積（交高標）競得該宗地。

福建雄旺2022年11月才成立，雖是一家以房地產業為主的企業，有房地產開發資質，但其此前從未通過公開市場摘得地塊，也無任何項目開發經驗。疊加其與建發之間存在的一些蛛絲馬跡關聯，不少業內人士都質疑，福建雄旺是廈門國企建發的馬甲。

據界面新聞了解，另一家參拍企業廈門巖垚盛和福建雄旺的參拍城市軌跡類似，但比福建雄旺運氣更好，已經在杭州、南昌、寧波等城市均有斬獲，其中去年5月在南昌西湖區拿了一塊地開發，項目案名卻是是“建發縵云”，也顯示出和建發之間的關聯。

中原機構首席分析師張大偉指出，大量的參與北京本次土拍的房企都是馬甲和沒有多少開發經驗的上下游企業，具備一個資質就來打新，因為降低了保證金，所以參與后萬一搖號搖中，利益巨大。

除了充當房企馬甲外，中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，部分下游企業積極參與土拍搖號也可能為了拿地后在后續與甲方的合作當中增添談判籌碼。

時間往前推，在5月10日的廈門土拍也被外界質疑是一場馬甲的狂歡。據悉廈門那場土拍出讓的三塊地共計144家企業參與競拍，其中五緣灣地塊參拍企業達到88家。

88家企業輪番競價，最終一起進入五緣灣地塊的進入搖號環節。杭州運川成為最后那1/88，以24.75億元搖中，成交樓面價5.05萬元/平方米，溢價率12.24%。因為金地旗下全資子公司曾為杭州運川歷史股東，業內不少人質疑這家公司是金地的“馬甲”。

有近期在上海拿地的上海房企投拓人員對界面新聞表示，“馬甲公司本身開發資質也是要求很高的，我們小公司沒有這筆費用預算。一般大公司或多或少都會有馬甲公司。”

盡管沒有動用馬甲，但最后這家房企還是好運爆棚，在60多家搖號房企中，幸運中簽上海一地塊。

一家頭部央企投拓人士告訴界面新聞，近期也注意到了土拍中的“馬甲”現象，但對他們來說，基本不會采取這種方式。一是內部嚴格要求合規性，另一方面，他們投資部今年在高性價比城市看了很多地塊，會加大研判，不盲目在個別城市拼殺。

如何界定“馬甲”

近期在北京、廈門等地的土拍市場“馬甲”頻現，對當前的土地市場秩序確實會帶來一定負面影響。

張凱對界面新聞表示，一方面是搖號內卷，更多房企為了搖中地塊，會動用更多馬甲，大量的地塊土拍保證金繳納，造成一定的資金成本的浪費。另一方面就是公平性方面的影響，資源更多的房企可以動用更多的馬甲，這對中小房企不太公平。

至于是否應該補充土拍規則堵上這一漏洞，張凱認為，從操作上來看還是比較難，首先是新型“馬甲”與主體房企之間沒有股權關系，特別是現在還有下游供應商參與土拍，在土拍之前很難摸清楚這些供應商是為哪家房企充當馬甲。

以剛在北京拿地的福建雄旺為例，股權關系看不出與任何一家知名房企相關，但如果后續引入其他房企合作開發，這種情況是否就認為定為”馬甲“？

有些區域性民營房企在幸運搖中地塊后，往往都會選擇與知名房企合作。

比較典型的是江蘇亞倫，這家以紡織業起家的公司，4月份曾接連在廣州、西安拿地，特別是廣州地塊是在16家房企中勝出，地價為23.23億元。但5月份，廣州項目就選擇了龍湖合作。而2022年，雙方在合肥已有兩個合作項目。

這種過往有合作經歷的房企間，也并不適合判定為“馬甲”現象。

為了保證市場公平性，北京在4月份曾出臺過政策，即“同一企業及其控股的各個公司不得參加同一宗地的競買”，目的就是禁止多“馬甲”拍地，鼓勵集團成員企業內部間資源調配，促進市場公平競爭。

此次北京土拍，以往“中建系”、“首開系”等大家庭同時出場的狀況就不再出現。

但這一規則顯然不能制止毫無股權關系的兩家公司后續合作。

接下來是否會出臺更嚴格的政策堵上“馬甲”拿地這一漏洞？

一位頭部開發商投資人士告訴界面新聞，如果要嚴格限制，規則上肯定有方式，比如規定拿地企業必須為本地注冊公司，同時企業需連續納稅申報一年或以上，這就可以堵上一些才成立的公司去參與拍地，但這類政策對本地頭部公司或大的央國企又會更有力。

“這類政策出臺，也會有地域限制之嫌，或者不充分考慮各市場參與方，不符合核心城市開放、包容的特征。”

另外，一個最重要的因素是，目前的土地市場并不是處于高熱狀態，自2021年集中供地以來，地塊總價最高上限被限制在15%以內，這意味著基本不會拍出城市的總價和單價“地王”，雖然少數地塊競爭激烈，但還是屬于“穩地價”范疇，也沒有背離房地產調控大方向。

該人士認為，目前使用“馬甲”的房企相對還是少數，主要是哪些對規模和行業地位更有野心的地方性國資房企，像頭部的央企，除了在公開市場拿地外，還能運用綜合運營開發能力，在核心城市取得大的成片開發項目，如中海在北京、上海，華潤置地在深圳、廣州都有這類機會。

市場冷熱分明

“馬甲”重出江湖后，這并不意味著當前的土拍市場已經像兩年前一樣整體火熱。

“不同城市土拍市場表現差異大，我熟悉的幾個城市馬甲現象其實還好。”一位華東區域城市公司投拓人員對界面新聞表示，目前南京，蘇州這邊每一批次出讓出地也不多，基本都是房企直接報名拿地，而且現在拍地很少到封頂，搖號的地就更少。

另有華潤置地武漢投拓人員對界面新聞表示：“目前武漢土拍不激烈，沒用馬甲，全國的話我還不太清楚。”

一個不容忽視的事實是，與2021年首輪土拍時馬甲涌現的市場不同，今年來的土拍整體熱度要冷淡很多，進入搖號環節的地塊數量并不多。

據中指研究院數據，22個重點城市1-5月觸頂成交地塊占總成交地塊數量約為38%。按此來看，觸頂后并進入搖號環節的地塊占比會更少一些。

值得一提的是，這還是供應大幅縮量后的結果。

在如今樓市復蘇不牢固、規模縮量以及結構分化明顯的情況下，能重返土地市場的房企普遍強調優中選優的投資拿地策略，對拿錯地的容忍度為零。地方政府也深知這一點，均通過減量提質的方式進行供地。

據中指研究院數據，300 城 1-5 月涉宅用地推出規劃建面累計同比降 40%，成交規劃建面累計同比降 34%，同時推出樓面均價同比增 8%，成交樓面均價同比增 28%。

從房企拿地情況來看，1-5月，TOP100企業拿地總額4290億元，拿地規模同比降幅雖然較上月收窄4.75個百分點，但仍同比下降8.4%。TOP100門檻值為13億元，較上年同期基本持平。

在整體縮量的背景下，張凱指出，重點22城1-5 月整體土拍熱度高于 2022 年任何一個批次，但同時城市之間分化加劇，濟南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主，而部分高能級城市地價頻繁觸頂。

另分城市群來看，長江中游城市群、珠三角城市群市場下行壓力較大，主要體現在供需兩衰，土地出讓金收入大幅下降;京津冀、成渝市場下行壓力相對較小，但土地出讓金仍呈下滑趨勢。

長三角城市群是當前土地市場中韌性最強的。張凱表示，長三角城市群最得益于核心區優質地塊的大量成交，成交樓面均價的顯著提升，在成交面積大幅下降的情況下仍支撐著土地出讓金累計同比正增長。

當前整體土地市場仍然不容樂觀。

億翰智庫指出，在銷售端重回乏力區間的背景下，土地端的壓力預計會加大，房企將更加極致地追求核心城市的核心地塊，因此即便單次供地的熱度能被驅動，但是土地成交量不免繼續下降。

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