開發(fā)云【土地研判】搜索條件調(diào)整布局，板塊輪廓優(yōu)化???戳這里試用

6月1日，北京土拍市場(chǎng)迎來順義、亦莊、石景山等多宗熱地出讓，其中順義新城區(qū)2宗地塊史無前例的吸引了40多家開發(fā)企業(yè)報(bào)名（←點(diǎn)擊回顧），在此之前昌平朱辛莊地塊吸引42家開發(fā)房企2.5%的中簽率掀起土拍熱潮，此次順義新城19街區(qū)69地塊更是得到了45家房企報(bào)名參拍，再度刷新京城記錄。

在剛結(jié)束的土拍中，?4宗地塊共計(jì)成交95.2億元，平均溢價(jià)率10.1%。順義新城2宗地塊競(jìng)拍上限價(jià)格和“競(jìng)現(xiàn)房銷售”雙觸頂，經(jīng)開區(qū)亦莊地塊價(jià)格上限成交，石景山F1共建地塊底價(jià)成交。最終拿地企業(yè)為3家國(guó)央企+1家新面孔福建雄旺，據(jù)了解該企業(yè)是某國(guó)企的孫公司。

(資料圖片僅供參考)

隨著4月份土拍報(bào)名規(guī)則調(diào)整之后，5月6日的土拍沒有再出現(xiàn)中建系、城建系圍獵熱地場(chǎng)景，隨之而來的是地方城投和民營(yíng)企業(yè)的歡呼，從閩系房企率先組團(tuán)進(jìn)京拿地之后，浙系地方城投緊隨步伐參與到豐臺(tái)青塔地塊競(jìng)拍之中。直到昨天6月1日，這個(gè)隊(duì)伍再一次擴(kuò)大，報(bào)名企業(yè)中閩系、浙系、海南的、山西的、以及門窗的、防水的等企業(yè)也參與到搖號(hào)競(jìng)買當(dāng)中。市場(chǎng)的狂歡也引起了些許擔(dān)憂，比如這些新面孔的產(chǎn)品能力、產(chǎn)品質(zhì)量，還有能不能按時(shí)交付現(xiàn)在看來還在打問號(hào)。

那么近期看來北京的土拍市場(chǎng)為什么這么火，這么沸騰：

第一個(gè)還是市場(chǎng)基本面穩(wěn)，北京的市場(chǎng)一致向好，即使是在過去3年當(dāng)中一直保持的非常穩(wěn)定，并且穩(wěn)中有增，與其他城市相比，分化的兩個(gè)方向一個(gè)走高，另一個(gè)走低，北京就是為數(shù)不多走高的市場(chǎng)。

第二是利潤(rùn)空間充足，北京的土拍市場(chǎng)在早幾年明確了限房?jī)r(jià)的要求，在限地價(jià)階段還沒有做出調(diào)整的時(shí)候，房地價(jià)差利潤(rùn)空間比較小，依舊有眾多房企扎進(jìn)來競(jìng)爭(zhēng)；2021年之后對(duì)地價(jià)上限做出調(diào)整之后，房地價(jià)差利潤(rùn)空間越發(fā)充足，最近的房地價(jià)差可以維持在2萬(wàn)元以上的利潤(rùn)空間，這使得關(guān)注北京土拍市場(chǎng)的企業(yè)看到了希望。

第三是政策規(guī)則合理，尤其是近期的規(guī)則調(diào)整；4月份的時(shí)候規(guī)自局調(diào)整“同一企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)拍同一宗地”調(diào)整為“同一集團(tuán)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地”，這個(gè)調(diào)整將一些實(shí)力雄厚的央國(guó)企入場(chǎng)券收回，為眾多中小房企進(jìn)場(chǎng)提供了更公平的競(jìng)技平臺(tái)，吸引了更多中小企業(yè)的進(jìn)入。

同時(shí)，在成交之后為保交付等做了保障，體現(xiàn)在搖號(hào)申請(qǐng)書中取消了兩個(gè)條件的表述，“1.土地成交后，在完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及該宗地項(xiàng)目公司不以任何直接或間接的形式將股權(quán)或投資權(quán)益轉(zhuǎn)移給該宗地其他參與搖號(hào)的競(jìng)買人及其關(guān)聯(lián)方。2.在競(jìng)得人完成出讓合同約定的所有建設(shè)并完成房屋所有權(quán)首次登記前，我單位及我單位關(guān)聯(lián)方不以任何直接或間接的形式獲取競(jìng)得人的股權(quán)或投資權(quán)益。”這兩個(gè)條件的取消直接使得熱門地塊拿到即賺到！畢竟好項(xiàng)目不愁合作方，這也是眾多新面孔出現(xiàn)在北京土拍現(xiàn)場(chǎng)的主要原因之一。

第四是競(jìng)企成果表現(xiàn)優(yōu)異，最近的地塊項(xiàng)目從拿地到開工，甚至從拿地到開盤的時(shí)間不斷縮短，尤其是近期的2個(gè)月從拿地到開盤已經(jīng)稱之為極限，但極限背后的巨大利潤(rùn)讓一些開發(fā)商房企趨之若鶩。縱觀全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷分化中，開發(fā)商的持續(xù)運(yùn)營(yíng)也需要利潤(rùn)補(bǔ)充，如果說在其他地方埋下了坑，那么只能在像北京這樣的市場(chǎng)中彌補(bǔ)回來，所以一個(gè)成功的案例也促進(jìn)了其他企業(yè)的效仿。

第五是研判時(shí)間較為寬裕，年初的土拍節(jié)奏進(jìn)行了調(diào)整，從過去幾年的集中供地調(diào)整為“少量多頻”的“擬出讓清單”供地模式。結(jié)合目前來看，北京的第一批擬出讓清單的23宗地塊已經(jīng)全部完成正式公告，并且在6月是密集出讓高峰。這批地塊出讓清單最早推出時(shí)間是在2月中旬，也就是到現(xiàn)在有3個(gè)多月的研判時(shí)間，相對(duì)于“集中供地”時(shí)的一個(gè)多月的研判時(shí)間更為充裕，對(duì)于資金準(zhǔn)備以及合作方準(zhǔn)備也更加充分。

6月1日土拍成交結(jié)果：

順義區(qū)順義新城第19街區(qū)19-69地塊最熱門，吸引45家企業(yè)參拍報(bào)名；該地塊出讓建設(shè)用地面積31562平米，規(guī)劃建設(shè)用地面積56812平米，起始價(jià)14.4億元，從地塊自身素質(zhì)上看地塊規(guī)模相對(duì)較小，總價(jià)15億元左右相對(duì)報(bào)名門檻不高，并且地塊設(shè)置最高限價(jià)約在16.6億元，可以滿足眾多中小房企參與報(bào)名。最終該地塊以觸頂價(jià)格16.56億元+12000平米現(xiàn)房銷售面積被福建雄旺企業(yè)斬獲。

順義區(qū)順義新城第20街區(qū)SY00-0020-6001地塊同樣吸引30余家企業(yè)報(bào)名；該地塊推出樓面價(jià)24520元/平米。地塊起始總價(jià)15.05億元，合理上限價(jià)格17.3億，競(jìng)報(bào)現(xiàn)房銷售面積上限13000平米；上限樓面價(jià)28198元/㎡，政府指導(dǎo)價(jià)格現(xiàn)房60000元/㎡、期房58000元/㎡，最終房地價(jià)差30000元，利潤(rùn)空間充足，最終該地塊被中能建以17.3075億元+13000平米現(xiàn)房銷售面積搖號(hào)競(jìng)得。

石景山衙門口地塊是一宗F1共建混合項(xiàng)目，由中海新城底價(jià)28.3億元獲得。經(jīng)開區(qū)亦莊新城地塊土地占地面積4.34萬(wàn)方，規(guī)劃建面8.7萬(wàn)方，起始價(jià)格28.7億元，是本次起始總價(jià)最高地塊，報(bào)名階段共吸引10家主體參與，由于門檻在本批次相對(duì)較高，報(bào)名企業(yè)主要為央國(guó)企。最終地塊被招商以觸頂價(jià)格33.005億元競(jìng)得。1

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