本文來源：時代周報 作者：曾思怡

近日，一份《昆明城投專家會議紀要》將云南昆明推上了輿論風口。

該網傳文件提及昆明部分城投到期債務兌付困難，雖然當地國資委其后發布“嚴正聲明”，將其指為不實信息，并采取法律手段維權。

(資料圖片僅供參考)

但關于昆明的討論并沒有停下來。

其中引發最多關注的，是昆明土地市場疲軟、城投債務率偏高，這背后，近年當地樓市下行成主因。

時代周報記者整理發現，2016年到2020年的五年間，昆明住宅成交均價從8千多元/平米漲至1.5萬元/平米，幾乎翻番。同時期，全國住宅均價漲幅不到四成。

轉折在2021年，當年昆明住宅成交均價較2020年下跌了31元，雖然幅度較小，但比上年少賣了近兩萬套。而同一時期，全國住宅均價則上漲4.17%。其后兩年，昆明房價也未有明顯回升。

昆明城市風光 圖源：圖蟲創意

IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受時代周報記者采訪時表示，昆明樓市的大起大落和外部購買力相關。

2016年-2020年，昆明樓市量價齊飆，除了是與房地產整體行業趨勢一致，還與大量外部購買力的涌入有關。自2021年開始，受限于人員流動，外部購買力大幅減少，昆明樓市逐漸下行。

當前，全國樓市回歸常態，昆明樓市將呈何種趨勢？

房價5年翻番

昆明樓市曾有過一段熱鬧的時光。

昆明銳理發布《2020年昆明房地產市場研究報告》顯示，2016年，昆明住宅成交均價為8301元/平米，其后幾年持續上漲，并在2020年達到年度均價最高峰，15036元/平米，5年時間房價幾乎翻番。

2016年至2020年，全國住宅均價（根據統計局公布的商品住宅銷售金額和商品住宅銷售面積計算）從7203元/平米上升至9980元/平米，漲幅不到四成，可見昆明房價增長的瘋狂程度。

轉折發生在2021年。

據銳理數據，2021年5月昆明住宅成交均價為15729元/平米，但下半年價格直降，在當年10月跌至13315元/平米。不過從全年住宅成交均價15005元來看，降幅并不大，較上年僅下降31元。

昆明夜色 圖源：圖蟲創意

2022年則降幅明顯，當年昆明住宅成交均價每平方米跌至14147元，較上年降幅近千元。

這一數據放在全國則更為顯眼。2021年全國住宅均價為10396元/平米，2022年為10185元/平米，降幅211元，明顯小于昆明。

到了2023年，昆明還沒能收住下滑的腳步，但降幅還算緩和。

根據國家統計局公布的數據，2023年4月份，新建商品住宅銷售價格方面，昆明環比上漲0.1%，二手住宅銷售價格方面，昆明環比上漲0.4%。

價格上漲之余，成交量有所下滑。昆明房協發布的4月份昆明樓市數據顯示，高層、洋房、院墅等成交價格都出現不同程度的上調，但總體成交量有所下滑，主城4月住宅成交35萬平方米，環比下降27%。

外部購買力來和走

昆明樓市的漲和降，幅度為何如此之大？

在柏文喜看來，2016年-2020年，昆明樓市量價齊飆，遠超全國平均水平，與大量外部購買力的涌入有關。

而在2021年開始昆明樓市下行，原因是行業調控之下的市場衰退，疊加外部購買力大幅減少所致，樓市預期不佳加劇了這一下降趨勢。

阿峰在昆明從事地產行業近8年，先后在房地產開發公司賣房平臺就職，切身經歷了當地跌宕起伏的樓市。

“昆明樓市最火的那幾年，大概是2016年到2020年，當時買房群體估計有半數都是來自外省的游客。”

在阿峰看來，昆明之所以能吸引外部購買力，一方面是昆明作為熱門旅游城市，三面環山、一面臨水，氣候舒適、十分宜居；另一方面，昆明作為區域性國際中心城市的引領輻射作用不斷增強，也進一步提高了購房群體對當地樓市潛力的信心。

滇池夜色 圖源：圖蟲創意

彼時，來自不同區域的購房群體在購房愛好差異明顯。

阿峰說，昆明當地或云南省內其他城市在昆明工作、生活的購房群體，多為剛需和改善型用戶，買房看的是教育資源、交通便利度；外省游客則更注重周邊的自然環境、旅居康養屬性和升值潛力。

“疫情以后，來昆明旅游的人大幅減少，昆明樓市自然下滑明顯；另一方面，昆明是旅游為主的城市，各行各業都要旅游拉動，沒人來旅游，整個城市的經濟受到影響，當地人買房的信心也下降了。”

阿峰表示，2020年之后，在昆明買房的客戶群體基本都是本地和省內其他城市的剛需用戶，這類購房群體往往更看重房子周邊的教育資源和生活便利度，消費更加克制，“很多人更愿意買老破小，二手房比新房賣得好。“眼下昆明最熱門的兩個小區，也是靠學校撐起了房價和銷量”。

房地產依賴

昆明樓市的另一個特點是房地產依賴程度頗高，甚至在全國名列前茅。

在2020年以前，昆明樓市量價齊升，帶動土地供應連續幾年大幅增長。時代周報記者整理昆明市國土資源局官方數據發現，2016年昆明賣地收入186.82億元，2017年、2018年、2019年連續三年賣地收入創新高，分別達到454億元、565億元、990億元。

2020年，在昆明土地供應下滑、融資收緊、地價走高、利潤壓縮的背景下，加之昆明市場住宅存量900多萬平方米，去化周期長達13個月，昆明土地市場開始出現供銷雙降。賣地收入較上年下滑25.7%，至680.3億元。

其后的2021年、2022年更是分別滑至105億元和123.6億元。

上海易居房地產研究院發布的《2019年區域房地產依賴度》顯示，在疫情前的2019年，昆明房地產投資占GDP的比重僅次于海南三亞，排在第二，是當年房地產依賴度最高的省會城市。

易居研究院研究總監嚴躍進在接受時代周報記者采訪時表示，昆明前幾年房地產非常火爆，對地方收入的貢獻也很大。“最近兩年雖然當地樓市降溫明顯，但是昆明對房地產的依賴度依舊很高，其實整個云南都有類似的情況。這兩年市場波動大，就更容易產生問題。”

在這樣的背景下，擺脫對房地產依賴成為昆明近年發展的旋律之一。

2022年底的昆明市委十二屆四次全會上，有官員就曾坦言，昆明經濟發展中遇到的各種問題，主要原因在于產業不強、結構性矛盾突出。

在這樣的背景下，昆明正全力擺脫過度依賴房地產和交通投資拉動經濟的困境，加速形成新能源電池、電子信息、生物醫藥、先進裝備制造等千億級產業集群。未來三年，昆明抓產業結構優化的主攻方向仍然是工業。

從昆明2023年政府工作報告來看，2022年，全市工業投資完成578.4億元、增長41.4%，創2006年以來最高增速。

在招商引資方面，昆明收獲5個“千億大單”，簽約寧德時代、孚能科技、蜂巢能源、欣旺達電子等272個項目，協議投資金額6996.2億元。世界500強、中國500強、中國民營500強企業落戶37家。全年市場主體凈增19.7萬戶、增長19.6%。

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