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本月要點(diǎn)概覽

一、住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

(相關(guān)資料圖)

·?從成交套數(shù)占比變化上看，與2022年1-4月相比，2023年1-4月30個(gè)代表城市中有19個(gè)城市90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降，16個(gè)城市120平以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中一二線城市為12個(gè)。

·?從熱點(diǎn)城市成交結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月，北京90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)同比下降5.3%，90-200平產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長45.0%；蘇州90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)同比下降20.8%，90-200平產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長16.5%；東莞90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長30.5%，90-200平產(chǎn)品成交套數(shù)同比增長69.4%。

二、房企產(chǎn)品動(dòng)態(tài)

·?4月22日，華發(fā)股份發(fā)布“優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0”，以“三力十二優(yōu)”為基石，打造七大質(zhì)美生活場(chǎng)景模塊。

·?4月，中天美好集團(tuán)發(fā)布全新品牌主張——“質(zhì)感生活家”，圍繞“溫度、空氣、聲音、陽光、水、運(yùn)動(dòng)”六大生活關(guān)注點(diǎn)，推出“健康悅居”體系。

三、房企產(chǎn)品系解析

中國鐵建以“美好生活建造者”為品牌定位，形成了“西派系、國際系、語系”等多元化住宅產(chǎn)品體系，持續(xù)為城市和客戶創(chuàng)造健康高品質(zhì)人居環(huán)境。

四、產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

·?建筑立面：天津中海天空之鏡項(xiàng)目以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，與北方常規(guī)住宅形象形成反差。

·?園林景觀：成都華潤置地天府九里項(xiàng)目依托錦江生態(tài)帶得天獨(dú)厚的自然景觀資源，打造“一園九境”立體園林及全維生活場(chǎng)域。

·?精裝設(shè)計(jì)：中建東孚提升精裝細(xì)部節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，全屋精裝人性化升級(jí)，致力項(xiàng)目高品質(zhì)交付。

·?戶型設(shè)計(jì)：嘉興萬科光年里項(xiàng)目146平戶型結(jié)合當(dāng)?shù)厝司恿?xí)慣打造南北4個(gè)陽臺(tái)，室內(nèi)規(guī)劃洄游動(dòng)線，靈活演繹多重生活場(chǎng)景。

五、優(yōu)秀項(xiàng)目解析

招商保利臻悅項(xiàng)目位于合肥包河區(qū)，規(guī)劃10棟17-25F小高層及高層住宅，全案共864戶。建筑立面上，項(xiàng)目在傳統(tǒng)公建化立面的基礎(chǔ)上，最大化提升窗墻比。園林景觀上，項(xiàng)目將“有限社交”理念融入社區(qū)景觀構(gòu)造之中，通過“化整為零”的設(shè)計(jì)手法，打造多組團(tuán)、多空間的景觀結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)上，143平四室戶型動(dòng)靜分區(qū)，LSDK通廳進(jìn)深約9.4米，南向聯(lián)動(dòng)陽臺(tái)開間約6.4米，主臥套房進(jìn)深約8.8米，尺度闊綽。

住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數(shù)占比變化上看，與2022年1-4月相比，2023年1-4月30個(gè)代表城市中有19個(gè)城市90平以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比下降，16個(gè)城市120平以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升，其中一二線城市為12個(gè)。

圖：2023年1-4月30個(gè)代表城市各面積段住宅銷售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS（點(diǎn)擊查看）

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2、熱點(diǎn)城市結(jié)構(gòu)特征

（1）北京1-4月成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月北京90平以下剛需型產(chǎn)品成交7609套，同比下降5.3%，成交套數(shù)占比為37.6%，較2022年同期下降9.2個(gè)百分點(diǎn)。90-200平產(chǎn)品成交11449套，同比增長45.0%，成交套數(shù)占比56.5%，較2022年同期上升10.5個(gè)百分點(diǎn)。

從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)看，500-1000萬中高總價(jià)段產(chǎn)品成交6592套，同比增長26.0%，成交套數(shù)占比提升2.0個(gè)百分點(diǎn)。1000萬以上高總價(jià)段產(chǎn)品成交3263套，同比增長36.3%，成交套數(shù)占比提升2.2個(gè)百分點(diǎn)。

圖：北京商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：北京商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

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（2）蘇州1-4月成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月蘇州90平以下剛需型產(chǎn)品成交885套，同比下降20.8%，成交套數(shù)占比5.2%，較2022同期下降2.4個(gè)百分點(diǎn)。90-200平產(chǎn)品成交15177套，同比增長16.5%，成交套數(shù)占比89.7%，較2022年同期上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。200平以上大戶型產(chǎn)品成交858套，成交套數(shù)占比提升至5.1%。

從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)看，250萬以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比34.5%，較2022年同期下降7.7個(gè)百分點(diǎn)。250-600萬產(chǎn)品成交套數(shù)占比較2022年同期提升1.4個(gè)百分點(diǎn)。600萬以上產(chǎn)品成交套數(shù)占提升至11.7%。

圖：蘇州商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：蘇州商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

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（3）東莞1-4月成交結(jié)構(gòu)特征

從成交面積結(jié)構(gòu)看，2023年1-4月東莞90平以下產(chǎn)品成交1860套，同比增長30.5%，成交套數(shù)占比18.7%，較2022年同期下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。90-200平產(chǎn)品成交7561套，同比增長69.4%，成交套數(shù)占比75.8%，較2022年同期上升3.3個(gè)百分點(diǎn)。200平以上大戶型產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升至5.5%。

從成交總價(jià)結(jié)構(gòu)看，200萬以下產(chǎn)品成交套數(shù)占比9.4%，較2022年同期下降8.6個(gè)百分點(diǎn)。200-500萬產(chǎn)品成交套數(shù)占比73.0%，較2022年同期提升2.6個(gè)百分點(diǎn)，500萬以上產(chǎn)品成交套數(shù)占比提升至17.6%。

圖：東莞商品住宅成交面積結(jié)構(gòu)

圖：東莞商品住宅成交總價(jià)結(jié)構(gòu)

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房企產(chǎn)品動(dòng)態(tài)

1、華發(fā)股份發(fā)布“優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0”

4月22日，華發(fā)股份發(fā)布“優(yōu)+產(chǎn)品體系5.0”，重點(diǎn)圍繞居民因生活方式變遷所產(chǎn)生的需求，以“三力十二優(yōu)”為基石，打造七大質(zhì)美生活場(chǎng)景模塊。“三力十二優(yōu)”即以產(chǎn)品力、配套力、服務(wù)力三力驅(qū)動(dòng)十二優(yōu)生活，七大空間場(chǎng)景包括城市人文建筑、星級(jí)社區(qū)入口、質(zhì)感歸家動(dòng)線、引力社交場(chǎng)、全能家庭聚廳、精致私享領(lǐng)地、專屬管家服務(wù)，從居住者的實(shí)際生活場(chǎng)景視角出發(fā)，打造更優(yōu)質(zhì)的居住體驗(yàn)。

圖：華發(fā)產(chǎn)品體系5.0“三力十二優(yōu)”價(jià)值底盤

2、中天美好發(fā)布2023品牌主張

4月，中天美好集團(tuán)發(fā)布全新品牌主張——“質(zhì)感生活家”，對(duì)空間場(chǎng)景進(jìn)行多元化的質(zhì)感升級(jí)，在提升建筑品質(zhì)的基礎(chǔ)上，向綠色健康住宅轉(zhuǎn)型，圍繞“溫度、空氣、聲音、陽光、水、運(yùn)動(dòng)”六大生活關(guān)注點(diǎn)，推出“健康悅居”體系，營造健康宜居場(chǎng)所，讓空間回歸居住本質(zhì)，同時(shí)優(yōu)化交付流程體系，升級(jí)“美好交付”。

圖：中天美好健康悅居體系

房企產(chǎn)品系解析

中國鐵建以“美好生活建造者”為品牌定位，形成了“西派系、國際系、語系”等多元化住宅產(chǎn)品體系，持續(xù)為城市和客戶創(chuàng)造健康高品質(zhì)人居環(huán)境。

表：中國鐵建主要住宅產(chǎn)品系

西派系代表項(xiàng)目：西安中國鐵建·西派樘樾

項(xiàng)目簡(jiǎn)介

中國鐵建·西派樘樾落址于西安高新區(qū)絲路軟件城，共規(guī)劃28棟14-25層兩梯兩戶純改善住宅。項(xiàng)目延續(xù)了西派系將山水作為園林核心的特點(diǎn)，打造西安首例沉浸式“萬境森林”的園林景觀，利用部分樓棟架空層打造三大主題空間，為不同年齡段的業(yè)主提供了兒童游樂、健身休閑、會(huì)客洽談的充足空間。項(xiàng)目主力戶型建面約170-220平，層高約3.15米。

圖：中國鐵建·西派樘樾效果圖

170平戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

巨幕橫廳：奢闊橫廳面積約52平，餐客聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)，拓寬際會(huì)、交流生活場(chǎng)域。

闊尺陽臺(tái)：南向觀景陽臺(tái)面寬約6.8米，面積約12平，180°寬幕視野，最大化提升觀景效果。

套房主臥：主臥面積約26平，預(yù)設(shè)3米“L型”轉(zhuǎn)角衣柜，約6平精致化妝間，實(shí)用性強(qiáng)。

陽光書房：北向書房面積約10平，涵蓋2.7米景觀陽臺(tái)，可容納約1.8米書桌，盡享靜謐生活。

圖：中國鐵建·西派樘樾170平戶型圖

產(chǎn)品設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

1、建筑立面：以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，樹立項(xiàng)目標(biāo)志性

天津中海天空之鏡：項(xiàng)目以弧線元素、輕盈感、通透性為形象特征，與北方常規(guī)住宅形象形成反差。客廳及陽臺(tái)落地窗設(shè)計(jì)，端戶采用弧形飄窗以獲得更廣的視野，飄窗處通過類幕墻做法，打造簡(jiǎn)潔純粹的立面形象。主體線條選用銀灰色鋁板搭配古銅色金屬勾邊，同時(shí)在線條端頭將古銅色線條進(jìn)行放大處理，以提升建筑層次感與精致度。同時(shí)對(duì)影響幕墻效果的空調(diào)室外機(jī)和通風(fēng)口等進(jìn)行隱蔽處理，實(shí)現(xiàn)更純凈的視覺效果。

圖：天津中海天空之鏡項(xiàng)目建筑實(shí)景圖

2、園林景觀：項(xiàng)目結(jié)合天然高差，打造“一園九境”立體園林及全維生活場(chǎng)域

成都華潤置地天府九里：天府九里占地近百畝，由1棟中式建筑、8棟小高層、10棟高層呈環(huán)抱之勢(shì)布局。項(xiàng)目依托錦江生態(tài)帶得天獨(dú)厚的自然景觀資源，將東方美學(xué)理念與現(xiàn)代主義設(shè)計(jì)語言融合，結(jié)合項(xiàng)目天然高差現(xiàn)狀，將園林劃分為“一園九境”，打造自由營地、水岸客廳、草坪聚場(chǎng)、一公里公園漫步道等社交功能區(qū)，全齡兒童場(chǎng)地、親子會(huì)客廳、趣味輪滑、生物花園等親子功能區(qū)及羽毛球場(chǎng)、樂活健身、健康跑道等健康功能區(qū)，9大主題場(chǎng)域滿足全年齡段業(yè)主休閑娛樂需求。

圖：成都華潤置地天府九里項(xiàng)目園林效果圖

3、精裝設(shè)計(jì)：提升精裝細(xì)部節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)，全屋精裝人性化升級(jí)，致力項(xiàng)目高品質(zhì)交付

中建東孚：發(fā)布典型三十處精裝細(xì)部節(jié)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)圖，致力項(xiàng)目高品質(zhì)交付。如玄關(guān)設(shè)計(jì)上，升級(jí)鞋柜功能性，增加了通風(fēng)透氣孔和智能鞋柜除菌機(jī)。玄關(guān)處的可視對(duì)講增設(shè)“天使之眼”功能，在家即可查看老年人活動(dòng)區(qū)、兒童活動(dòng)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域視頻監(jiān)控畫面；客廳設(shè)計(jì)上，將大平層橫廳設(shè)計(jì)植入小戶型中，客餐廳并排朝南，采光更充沛。客廳無主燈設(shè)計(jì)，業(yè)主可自定義氛圍燈光，門扇高度與吊頂下邊緣齊平，簡(jiǎn)潔大氣；廚房設(shè)計(jì)上，按烹飪動(dòng)線布置設(shè)備及臺(tái)面，且臺(tái)面設(shè)計(jì)防水條。墻面設(shè)計(jì)方形金屬淺凹槽，隱蔽插座不占用空間；衛(wèi)生間設(shè)計(jì)上，沿墻面設(shè)置通長排水溝，不積水又防滑。將鏡柜下方設(shè)計(jì)為開放式隔板，方便收納且美觀。洗手盆和馬桶離地設(shè)計(jì)，便于清潔。

圖：中建東孚精裝實(shí)景圖

4、戶型設(shè)計(jì)：146平戶型打造南北4陽臺(tái)，室內(nèi)洄游動(dòng)線設(shè)計(jì)，靈活演繹多重生活場(chǎng)景

嘉興萬科光年里：146平戶型四室朝南，南向面寬達(dá)約13.9米。項(xiàng)目結(jié)合當(dāng)?shù)厝司恿?xí)慣，打造南北4個(gè)陽臺(tái)，北向規(guī)劃出與家政間形成一體的生活陽臺(tái)、與北臥相連的休閑陽臺(tái)，兼具功能性及實(shí)用性。廚房采用雙洄游動(dòng)線設(shè)計(jì)，且規(guī)劃有“家政間-廚房-餐客廳”與“餐客廳-臥室”兩條獨(dú)立動(dòng)線，可以根據(jù)實(shí)際需求切換“歸家模式”。餐客廳聯(lián)動(dòng)設(shè)計(jì)，面寬達(dá)到6.8米。主臥面寬3.9米，附有270°采光飄窗、衣帽間及雙臺(tái)盆獨(dú)立明衛(wèi)。

圖：嘉興萬科光年里146平戶型圖

優(yōu)秀項(xiàng)目解讀

招商保利臻悅項(xiàng)目位于合肥包河區(qū)南二環(huán)與西遞路交口，由招商蛇口&保利發(fā)展聯(lián)合開發(fā)，項(xiàng)目占地面積約4.5萬平，建筑面積約15.8萬平，容積率2.5，全案規(guī)劃10棟17-25F小高層及高層住宅，共864戶，主力戶型為121-187平三至四居。

圖：招商保利臻悅項(xiàng)目鳥瞰圖

建筑立面上，項(xiàng)目在傳統(tǒng)公建化立面的基礎(chǔ)上，最大化提升項(xiàng)目窗墻比，采用淺色配色，搭配金頂格柵造型，在樓體兩側(cè)鑲嵌了流金線框，并輔以一些弧度元素，提升項(xiàng)目辨識(shí)度。

圖：招商保利臻悅項(xiàng)目建筑效果圖

景觀設(shè)計(jì)上，項(xiàng)目將“有限社交”理念融入社區(qū)景觀構(gòu)造之中，通過“化整為零”的設(shè)計(jì)手法，打造多組團(tuán)、多空間的景觀結(jié)構(gòu)，七大植物主題園分散式設(shè)計(jì)，同時(shí)構(gòu)筑點(diǎn)狀式小范圍交互空間。架空層以主題式、分散化呈現(xiàn)，尊重業(yè)主生活興趣愛好，且保障不同群體之間的私密性和邊界感。景觀組團(tuán)以“多、小、精”的原則規(guī)劃，在各組團(tuán)內(nèi)預(yù)留出小范圍社交場(chǎng)景。

圖：招商保利臻悅項(xiàng)目景觀效果圖

143平四室兩廳兩衛(wèi)，戶型格局動(dòng)靜分區(qū)。進(jìn)深約9.4米LSDK通廳，將“玄關(guān)、餐廳、客廳、陽臺(tái)”垂直舒展，空間開闊，提升通風(fēng)及采光效果。南向開間約6.4米聯(lián)動(dòng)陽臺(tái)，可盛載休閑、運(yùn)動(dòng)與家政等功能。進(jìn)深約8.8米套房主臥，南北雙面采光，衛(wèi)浴、飄窗、衣帽間（預(yù)留空間）全功能設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)。

圖：招商保利臻悅143平戶型圖

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