本文來源：時代周報 作者：梁爭譽

“這個秋天咋這么長呢？感覺像過了一輩子。”《漫長的季節》最后一集，王響倒地時嘴里喃喃說了這樣一句話。

(資料圖)

王響最終迎來季節更替，而房地產行業的許多玩家或許將永遠留在周期里。

也有少數企業經過自救，回歸正軌。金地是其中之一。

2022年8月，金地股債異動。蟄伏整整8個月后，金地再次以大手筆投資拿地的姿態重回賽場。今年前4個月，金地豪擲逾87億元在西安、上海、杭州等城市斬獲6宗土地，新增土地貨值行業排名第14，較去年同期上升5個座次。

企業表現進取，掌門人亦一改往日的謹言慎行，積極發聲。

金地今年首次在公開市場拿地后，董事長凌克少有地向媒體公開闡釋他的“投資動力”理論——房企經營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。

在5月8日召開的金地2022年度業績說明會上，凌克也頻繁傳遞關于投資拿地的舉措。他表示，金地今年將密切關注各地政策及市場環境的變化，在有效控制風險的前提下進行投資。

在回答時代周報記者關于拿地權益占比偏低、股東戶數上升和一季度銷售下滑等問題時，凌克回復簡練，同時不忘對外釋放公司經營穩健的信息。

過去，金地一向以穩健、理性的形象示人，無線電專業出身的凌克用二十多年時間，為金地建構出“理工男”人設。他自比“船長”，首要職責就是保證金地這艘船穩健航行。

如今，掌舵的“老船長”變身騎車的“破風手”，凌克一掃保守，險中求進。他說，地產公司要生存，就要努力做一些優質的投資，實現投資、建設、融資、銷售、回款的良性循環，“金地今年要主動把握土地投資機會，夯實公司發展基礎。”

作為民營房企的風向標，金地是最后一輪遭遇股債雙殺的房企，也是率先重啟投資的房企之一。它的一舉一動，是市場觀察民營房企的窗口。

凌克曾經表示，激烈競爭的最終勝出者，一定是那些善于把握節奏、快慢得法、張弛有度的公司。今天，用力蹬踏板的凌克，能否順利破風，帶領金地安穩進入新周期？

主動“瘦身”

重回牌桌的籌碼，是金地通過一系列“瘦身”動作換來的。正如凌克所說，“我們會做好所有的準備。”

第一板斧砍向組織架構。“黑鐵時代”，向管理要紅利已經成為行業共識。

2022年，金地進兩度調整架構，多個城市公司降為事業部，事業部降為片區。

年初，蘇州公司和錫常公司合并組建蘇南地產公司。年中的調整更為劇烈——華東區域嘉興地產公司、杭州事業部合并為杭州地產公司，東南區域南昌地產公司調整為南昌事業部，東北區域呼和浩地產公司包頭事業部調整為包頭片區。

“對于一些房企來說，以回定投的考核邏輯下，沒有回款或者回款不好的區域無法獲得拿地資金，各個區域自負盈虧，進行組織架構上的調整和變動屬于正常情況。”億翰智庫研究總監于小雨向時代周報記者表示。

架構調整，往往伴隨著人員的精簡。

年報顯示，截至2022年年末，金地員工總人數為43011人，相比2021年年末的47985人減少4974人，減幅超過10%。值得注意的是，這是過去二十年里金地的第二次裁員。第一次發生在2012年。當時，調控收緊，銷售疲軟，行業一夜入冬。

減員力度最大的是行政板塊。

時代周報記者梳理發現，金地的行政人員人數從2021年年末的2436人減少845人至2022年年末的1591人，減幅高達34.69%。設計人員、銷售人員、工程人員、財務人員的減幅均超過10%，分別為25.48%、18.10%、14.42%、11.95%。

第二板斧是整體降薪。

2022年，凌克累計領取薪酬481萬元，相比2021年減少215萬元，是管理團隊中降薪最多的高管。這也是凌克連續第四年降薪，從2018年的991萬元降至481萬元，累計降幅逾五成。

總裁黃俊燦、高級副總裁陳必安、高級副總裁嚴家榮、財務負責人韋傳軍、董事會秘書徐家俊等高管均有不同程度的減薪，分別下降158萬元、101萬元、79萬元、63萬元和68萬元。

不止管理層，金地全體員工也經歷了一輪降薪潮。

根據年報披露數據，2022年金地的管理費用約50.54億元，同比下滑5.37%，金地將其歸因為“人工費用減少”。Wind數據顯示，2022年金地員工薪酬約86.22億元，較2021年減少約4612萬元。

大刀闊斧的變革后，金地取得一份算不上滿意但也無法苛責的成績單。

在5月8日召開的金地2022年度業績說明會上，當被問到對業績表現是否滿意時，凌克用一組對比數據來回答。他說，即使在行業持續調整的2022年，金地全年業績同比降幅-23%低于行業TOP 20房企平均水平-36%，銷售排名較2021年有所提升。

字里行間能夠看出，凌克對這份財報是認可的。

2022年，金地實現簽約面積1019.8萬平方米，同比下降25.94%；實現簽約金額2218.1億元，同比下降22.64%，全口徑銷售額行業排名從2021年底的第11名上升至第7名。

資本市場最為關注的負債與融資，金地依舊發揮穩定。

截至2022年年底，金地在手現金545.07億元，相比去年同期下降15.9%；短期債務424.2億元，較去年同期增長3.1%，現金短債比由1.58下降至1.29，剔除受限制現金后的現金短債比從2021年的1.35下降至1.13，短期流動性充裕。截至2022年12月31日，金地獲得各銀行金融機構授信總額2549億元，已使用914億元，剩余授信額度1635億元。

“我司一直貫徹規模與利潤平衡發展的模式，不追求盲目擴大規模，更注重經營質量，關注銷售、回款以及現金流安全，確保公司平穩健康發展。”凌克表示。

重啟投資

公司經營無恙，凌克“破風”的兩大抓手落在投資與銷售。

為確保投資項目實現投資預期收益，金地今年進一步提高了投資要求：投資項目必須兼顧安全性、流動性。

具體來說，在城市選擇上，優選基本面強、市場波動趨勢向好的一二類城市；在項目選擇上，要求需求支撐強勁、銷售周期短的安全高效項目；在經營層面，項目要能夠實現快開盤、快銷售和快回款。

3月28日，金地在西安浐灞生態區摘得1宗計容建面約14.8萬平方米的居住用地，成交總價約3.4億元。這是金地年內首次在公開市場拿地，更是去年三季度管理層表態減少拿地后的罕見高調亮相。

4月，金地一鼓作氣，連續拿下上海、東莞、杭州的5宗住宅用地，包括上海市嘉定區徐行鎮新市鎮區17-01地塊，上海市嘉定區嘉定新城菊園社區JDC1-0402單元06-01、06-03地塊，東莞市松山湖中心區2023WR001地塊，杭州市濱江區浦沿江南單元江南文苑南側地塊，杭州市余杭區余杭組團中泰地鐵站地塊，總成交地價約84.43億元。

上海的2宗地塊、東莞的1宗地塊均為金地于4月19日通過搖號的方式競得。東莞地塊吸引約40家房企爭搶，中簽率低至2%，可售樓面價達到2.6萬元/平方米，是東莞樓面價第二高地塊。在業內看來，這宗地利潤空間大，穩賺不賠。

同一天，金地還在深圳宣布啟動有史以來最重要的項目金地環灣城，同步簽約新加坡高奢酒店嘉佩樂。據時代周報記者了解，金地環灣城是一個城市更新項目，前身為金地工業區，金地總部曾設于此，總建筑面積約104萬平方米，計劃總投資約249億元，是金地迄今為止投資額最大的一個項目。

因此，2023年4月19日這一天被黃俊燦視為金地“幸運日”，“這是一個好消息，我們今天連中三元，運氣特別好。”

建設中的金地環灣城，時代周報記者攝于2021年6月

克而瑞統計數據顯示，今年前4個月，金地以130.4億元的新增土地貨值排名第14，較去年同期上升5名，領先中海、華發等房企；在《2023年1-4月中國房地產企業新增土地TOP 100》，金地沖進前十，是TOP 10陣營中為數不多的民營房企之一。

在土地市場依然是央國企主導的背景下，金地率先破冰，釋放了重要的復蘇信號。

信達證券房地產行業首席分析師江宇輝認為，隨行業信用風險事件逐步告一段落以及行業融資困境有所緩解，金地有望在后續繼續加大投資力度，積極補充土地儲備。

凌克也表示，金地將繼續依據市場形勢的發展保持合理的投資力度，繼續堅持投資主流地段、主流客戶、主流產品的高流動性項目，在確保長期穩健經營的基礎上，實現較好的投資預期和投資項目收益。

金地在土地市場的活躍，一定程度上提振了市場信心，加快了投資-銷售的傳導效應。

今年4月，金地實現簽約面積76.3萬平方米，同比增長63.48%；實現簽約金額150.0億元，同比增長20.01%。 今年1-4月，金地實現簽約面積319.2萬平方米，同比增長38.86%；累計實現簽約金額591.2億元，同比增長1.91%。

對于未來的市場走勢，寄望于險中求進的凌克，依然保持一貫的克制，傳達了謹慎樂觀的態度。

他表示，今年以來，金地的整體來訪和銷售數據呈現回暖趨勢，五一銷售表現優于去年同期表現，但當下還難以對行業的系統性持續改善持明顯積極態度。

“2023年，公司將繼續堅持產銷平衡，通過對市場的敏感感知，實現精準調度供貨。”凌克向時代周報記者表示。

警報仍在

投資恢復，銷售向好，可以認為金地被動縮表階段已經過去，但還遠未到可以高枕無憂的時候。

首先，金地為今年的銷售額回正付出了大幅折價的代價。

今年1-3月，金地實現簽約面積242.9萬平方米，同比增長32.60%，實現簽約金額441.2億元，同比下降3.06%，銷售排名跌出前十。凌克在業績會上回復時代周報記者的提問稱，由于公司供貨節奏影響，一季度銷售金額同比略有下滑。

4月，金地實現簽約面積76.3萬平方米，同比增長63.48%，實現簽約金額150億元，同比增長20.01%。1-4月金地實現簽約面積319.2萬平方米，同比增長38.86%，實現簽約金額591.2億元，同比增長1.91%。

可以看出，金地的簽約面積增速與簽約金額增速出現剪刀差，以價換量的動作明顯。

據時代周報記者梳理，今年1-4月，金地的銷售均價約為1.67萬元/平方米、1.77萬元/平方米、1.93萬元/平方米、1.97萬元/平方米，同比降幅為37.69%、13.66%、25.77%、26.49%。可供對比的是，即使是在2022年，金地的全年銷售均價依然保持增長，提升至約2.18萬元/平方米。

銷售均價下滑，或將影響未來的結轉利潤表現。2022年，金地已經因為行業下行、計提減值等原因，歸母凈利潤大幅下滑35.09%至61.07億元。

其次，金地合資項目的安全性，仍是市場最為關心的問題。

過去幾年，金地銷售規模急速膨脹有賴于小股操盤模式，但隨著全行業縮表出清，投資者曾多次表達了對其合作項目經營風險的擔憂。

“小股操盤項目不并表，財務不透明，債務很隱蔽，是投資人最擔心的地方。一旦預期確定，投資人就會按最壞的情況做打算。”一名長期觀察金地的人士向時代周報記者表示，去年金地兩度遭遇股債雙殺與合作項目的隱患不無關系。

從去年的投資情況來看，金地土儲權益比例的提升，依然任重道遠。

2022年，金地新獲取項目總投資額約368億元，新增總土儲約248萬平方米。時代周報記者梳理發現，金地新獲取的16個項目中，權益比例在51%及以上的項目只有1個，為長沙的一個住宅、商業項目；有6個項目的權益占比在30%以下；權益比例最低的項目，金地僅持有14%。

截至2022年年末，金地集團總土地儲備約5182萬平方米，權益土地儲備約2345萬平方米，權益占比約45.25%。

針對權益土儲比例較低的問題，凌克回復時代周報記者稱，公司投資布局聚集一二線主流城市，單個地塊的合作情況較多，這也是整個行業的共性，“公司也關注到這一情況，希望通過更多拿地渠道提高權益比例的問題。”

市場的擔憂透過股價可見一斑。截至5月12日收盤，金地股價報收8.05元/股，下跌2%，最近一年的累計跌幅接近33%。

股價長期低迷，金地持股分散度顯著上升。截至今年一季度末，金地股東戶數約11.19萬，較上期（2022年12月31日）增加4.34萬戶，增幅達63.32%。

“我們理解這可能受到投資者對行業和公司基本面的理解、市場情緒變化、資金面波動等因素的影響。”凌克這樣回復時代周報記者。

在自行車團體賽中，隊長往往需要承擔起“破風手”的責任，帶頭突破空氣阻力以達到最快速度，幫助團隊獲得最終勝利。

號角已經吹響，“破風手”凌克唯有帶領團隊，向前看，不回頭。

標簽：