這可能是近年來上市房企交出的最差成績單。

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截至5月5日發稿，TOP50上市房企中，中國恒大、世茂集團、祥生集團仍未發布2022年財報。剔除這3家房企，2022年TOP50上市房企營業收入共計43984億元，同比減少12.43%；歸屬母公司凈利潤為-838億元，同比減少137%，平均每個月虧損近70億元。

作為衡量房企盈利能力的兩大指標，ROE（凈資產收益率）和凈利潤率全部轉為負值。據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企2022年ROE均值為-17.82%，相比2021年下降24個百分點；平均凈利率為-10.51%，較2021年下降16個百分點；平均毛利率為12.95%，較2021年的20.44%下滑7.5個百分點。

大部分房企財務數據并未好轉，融資成本攀升、資金流減少仍是普遍現象。據中國房地產報記者統計，截至2022年末，TOP50上市房企手握資金共計1.73萬億元，同比減少16.23%；財務費用（或融資成本）同比大增66.56%，達到1104億元。

與此同時，踩中融資“三道紅線”的房企數量明顯增多。據不完全統計，有12家上市房企全部踩中“三道紅線”，其中包括中交地產這樣的央資房企。

實際上，為了更好地了解上市房企發展情況，由中國房地產報推動發起的“2023第三屆中國上市房企綜合競爭力研究”也已正式啟動，這一競爭力研究將全面展示中國房地產行業情況與企業狀況，為企業發展提供全面的智力支持。

營業收入、盈利大面積下滑

去化壓力下，營業收入下滑、盈利虧損成為2022年絕大部分上市房企的生存現狀，TOP50房企也不例外。

據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企（剔除中國恒大、世茂集團、祥生集團3家未發布財報房企）中，營業收入同比下滑的房企數量達35家，占比超過7成，僅12家房企仍能保持正增長；歸屬母公司凈利潤同比下滑者達到40家，占比超過8成，僅7家實現盈利增長。

在普遍下滑中，仍有5家房企實現了營業收入和凈利潤的雙重增長，它們是建發國際、越秀地產、龍湖集團、萬科、濱江集團。

建發國際是去年“黑馬房企”建發房產的控股子公司。其財報數據顯示，2022年建發國際總營業收入996.52億元，同比增長86.38%；凈利潤49.34億元，同比增長40.3%，其中絕大部分收入來自物業開發，共計996.48億元，占總收入的97%。

對于2023年業績增長目標，建發國際管理層表示，希望增長10%~20%。

濱江集團2022年實現營業收入415億元，同比增長9.28%；實現歸屬母公司凈利潤為37.41億元，同比增長23.58%。

這主要歸功于業績增長。2022年，濱江集團實現銷售額1539億元，在銷售排名中列13位，名次較2021年上升9位。2023年，濱江集團銷售目標是“占整個中國銷售額的1%以上”；在排名上爭取穩在15名以內。

萬科、龍湖、越秀地產在行業內一直就是標桿的存在。對于越秀地產而言，其幾年“保守”的打法反而令其有了逆勢增長機會。2022年，越秀地產營業收入同比增長26.21%，歸屬母公司凈利潤同比增長10.15%。

作為優秀民營房企典范，龍湖集團2022年營業收入、凈利潤分別同比增長12.17%、2.13%。萬科這兩個指標則分別同比增長11.27%、0.42%，雖然稍遜于前幾個房企，但凈利潤終于實現了轉正。在2021年，萬科凈利潤同比下滑46%。

2022年虧損最嚴重的是融創中國、金科股份、榮盛發展等出險房企。同時，大悅城、正榮地產、禹洲集團等房企凈利潤同比跌幅超過1000%，值得警惕。

作為評判房企盈利能力的重要指標之一，ROE指的是股東每投入企業1元錢，企業能產生多少凈利潤。TOP50上市房企中，23家房企2022年ROE指標跌入負值，占比約一半。除出險房企，首開股份、路勁集團、碧桂園、城建發展、中梁控股、華僑城、大悅城、龍光集團、旭輝、禹洲集團等ROE亦跌入負值。

有5家房企2022年ROE指標超過10%，如龍湖集團、濱江集團、建發國際、華發股份、華潤置地，ROE分別為18.25%、16.94%、16.94%、13.74%、11.94%。

貨幣資金減少，財務費用高增

銷售大降、盈利下滑、資金緊缺、負債高企，2022年成為房企們最難熬的一年。正如碧桂園在財報中所講，2022年房地產行業信用風險頻發、銷售去化低迷、各方主體信心缺失等問題影響了行業內每一位參與者，房企普遍迎來生存大考。

據中國房地產報記者統計，TOP50上市房企（剔除3家未發布財報房企）2022年末貨幣資金共計1.73萬億元，同比下降16.23%，資金壓力進一步加大；總負債共計16.61萬億元，同比減少5.9%。這也說明，大部分房企在主動或被動（如受限于融資收緊）降杠桿。

有5家上市房企手握現金超過1000億元，其中4家為央企國企背景。“現金王”第一是保利發展，截至2022年末，保利發展手握貨幣資金1765億元，同比增長2.98%。充足的現金流和融資優勢令保利發展“彎道超車”，在2022年銷售額排名中超過萬科位列全國第二，與第一名碧桂園僅相差243億元。

第二名是萬科，手握現金1372億元，但同比減少8.17%；第三名碧桂園手握現金1283億元，同樣同比減少12.72%；第四名和第五名分別是中海地產、華潤置地，現金額分別為1245億元、1146億元。

財務費用是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的費用。2022年TOP50上市房企財務費用共計1104億元，同比增長66.56%。這意味著，2022年TOP50房企在虧損838億元的同時，還要支付超千億元的融資成本。

2022年財務費用支出最多的房企是融創中國、富力地產、碧桂園，財務費用分別為127.8億元、97.27億元、83.79億元，同比分別大增509%、131%、964%。

2022年對于大部分房企而言，融資依然很難。但對于國企、央企背景的房企而言，卻是獲得低息資金的機會。記者統計發現，2022年年化融資成本最低的10家房企，除龍湖集團外，其余9家均為國企或央企，如中海地產融資成本低至3.57%。

從融資“三道紅線”來看，TOP50上市房企（剔除中國恒大、世茂集團、祥生集團）中，融信集團、龍光集團、遠洋集團、禹洲集團、中交地產、富力地產、時代中國、佳兆業、正榮地產、融創中國等全部踩線，處于“紅檔”；2021年僅富力地產、祥生集團、中交地產3家踩中全部紅線。

好消息是，進入2023年，市場形勢有了明顯好轉。最新數據是，今年前4個月，TOP100房企銷售額同比增長12.8%。市場信心回暖、政策支持下，上市房企盈利大面積下滑的態勢有望扭轉。

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