本文來源：時代財經 作者：林心林

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“翡翠熱”的再度興起，讓云南邊陲小城瑞麗備受關注。

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作為一座三面均與緬甸接壤的小城，瑞麗一直以來以交通便捷、貿易興隆聞名，是中國大西南通向東南亞、南亞的大門。

“去年這時候整個瑞麗，街頭巷尾都很蕭條，街道上的店鋪幾乎全關了，以往最熱鬧的玉石店也毫無生意，人都搬走了很多。”瑞麗本地人王斯告訴時代財經。

隨著瑞麗口岸在2023年1月8日全面恢復通關，人員、貨物的通關業務正式重啟，這座沉寂許久的小城終于被喚醒。“煙火氣慢慢回來了。”王斯感嘆。

3月，德宏傣族景頗族自治州州長衛崗曾對外表示，瑞麗市出臺了穩增長的24條政策措施，引導經營主體加速回流，目前從事珠寶直播行業的人員已達3萬多人，日成交額在2000萬元以上。此外，自2022年12月以來，瑞麗陸續迎來了人員回流，每個月新增的外來人口約2至3萬人，煙火氣越來越濃。而消費市場的回暖，也帶動房地產逐步復蘇。

近期，微信公眾號“掌上瑞麗”發布的數據顯示，2023年一季度，瑞麗市新建商品房成交面積69762平方米，同比2022年一季度的22854平方米增長205%，呈現出增長勢頭。

翡翠淘金客回流，中介一天帶看四五組買房客

對于“東方珠寶城”瑞麗來說，翡翠生意是城市復蘇的發動機。

翡翠原產地單一，全球約90%以上的翡翠都來自于緬甸，瑞麗也因此成為緬甸翡翠原料進口中國的第一站，絕大部分的翡翠通過陸運經姐告口岸進入瑞麗。

瑞麗連接起了中緬之間的翡翠貿易，也構筑起這座小城的繁華，吸引各地淘金者如潮水一般涌來。長期以來，瑞麗人口呈現凈流入狀態。

尤其是伴隨著直播帶貨興起，瑞麗的翡翠銷售勢頭迅猛。有數據曾顯示，2020年之前，在人口不足50萬的瑞麗，翡翠主播大概有5萬人，即每10個人中，就有1個賣翡翠的主播。

但三年前開始的疫情打亂了這一切，口岸關閉、珠寶城經營叫停。從事翡翠生意的本地人李麗告訴時代財經，2021年年中開始，很多珠寶店老板就離開了，“攤位轉租、賣掉的都有，因為生意沒辦法經營，隔壁攤的老板就帶著小孩一起回老家了。”數據顯示，截至2021年，瑞麗常住人口尚不足25萬。

不過，自2022年底開始，隨著疫情防控政策調整，瑞麗珠寶行業復工復產，李麗陸續等到了同行們的回歸。“珠寶城又熱鬧起來了，一部手機、一個支架就能直播帶貨。”

“來淘金的人多了，自然也給樓市帶來一些動力，幾個熱門樓盤都快清盤了。”在瑞麗從事多年房地產中介工作的張鵬告訴時代財經。其介紹，今年以來明顯感受到街上玉石商人、游客變多了，向他咨詢租房、買房的客戶也顯著增多。

開年以來，瑞麗不少樓盤開展優惠活動，推出首付20%、一口價、買房送車位等活動搶客。張鵬透露，開年至今其所在的中介機構已經賣出幾十套房，客戶除了本地剛需外，主要以外來人口為主，“有一些是在當地定居的珠寶商人，還有的是給父母買房養老的家庭用戶。”

張鵬也變得忙碌起來，近幾個月每天帶看的客戶在四、五組左右，“周末也沒得休息。”

租房市場同樣火熱，“上星期剛把一套獨棟的房子租給了翡翠商，用來做直播的。”本地租房中介楊磊介紹。而即將到來的瑞麗潑水節（4月13日-16日）也吸引了不少外地游客前來租房過節。

借著貿易恢復、人口回流，2023年1月19日，瑞麗出臺了《關于瑞麗市提振市場信心促進經濟恢復若干政策措施》，為購房者提供優惠政策，包括繳納契稅額50%的一次性購房補貼、支持外籍人員購房、下調住宅專項維修資金、開發企業補貼購房人50%的公共維修資金等。

2月5日-14日，由德宏州人民政府主辦的房交會期間，商品房銷售金額和意向性登記金額超10億元，其中銷售商品房交易228套、銷售金額突破2億元；意向性登記811套、金額達8億元。

房價曾漲到7500元/平，六成房子被外地人買走

在張鵬眼里，瑞麗的房地產市場正在蓄力復蘇。

“瑞麗就是第二個西雙版納。”在社交平臺上，有一些觀點將瑞麗與西雙版納進行類比，包括相似的氣候溫度、相似的異域風情、相似的人口結構，以及更便宜的房價。不過，瑞麗這座邊陲小城除了“一寨兩國”外并沒有太多著名景點，與旅居氛圍濃厚的西雙版納仍有不小差距。

目前，來瑞麗買房定居的人多是從事翡翠珠寶、紅木、外貿的商人，以及部分有養老需求的人群。本地翡翠商李麗告訴時代財經，其認識的一些同行在瑞麗扎根之后就把父母都接過來了，“這里才是云南最四季如春的地方，一年四季都是20多度，冬天披一件外套就夠了。”

盡管房價便宜，但瑞麗的租房價格卻較高，與省會城市昆明不相上下。楊磊介紹，在瑞麗三室兩廳的月租金達2500-3000元左右，“對于長期在這里做生意的人，買房肯定比租房劃算。”

憑借獨特的產業集聚優勢，這座低調的小城也一度迎來房地產火熱的時刻。

張鵬回憶道，2018、2019年是瑞麗房價最高的時候，均價在6000元/平方米以上，地段好的板塊均價可以達到7500元/平方米以上，別墅則破萬。

“但是疫情三年，房價一下子又掉下來了。”張鵬告訴時代財經，近幾年瑞麗人口流失嚴重，許多翡翠商離開的時候也甩賣了房產，售樓處門可羅雀，房價一度回落到4500元/平方米左右。

微信公眾號“掌上瑞麗”指出，2020年1月至2022年12月，在新型冠狀病毒感染與房地產調控政策疊加作用下，瑞麗市房地產市場受影響，各項目建設基本處于半停工狀態，新建商品房嚴重滯銷，庫存量快速攀升，商品房可售面積由2020年的136.75萬平方米上升至2022年的180.05萬平方米。

昆明克而瑞提供數據亦顯示，2022年瑞麗房地產市場“量價齊跌”，全年商品房成交量僅在22.94萬平方米，均價5156元/平方米。此外，由于去化慢，截至2022年底，瑞麗住宅去化周期達39個月，后市去庫存壓力大。

不過，根據克而瑞監測，自2022年7月起，伴隨著瑞麗初步出現人口回流，瑞麗商品住宅成交面積已經呈現同比增長，逐步復蘇，其中11月同比增長超400%。

外地買房客仍是瑞麗房地產市場的重要客群。2022年，瑞麗購房者中，本地僅占36%，外地客群超六成。而旅居城市西雙版納2022年的本地客戶為14%，外地客群占比超八成。

楊磊介紹，外地客一般喜歡在圍繞弄莫湖建設的新城區，靠近珠寶商圈的德龍片區，以及在建高鐵站片區買房。“未來泛亞高鐵開通了，瑞麗直接通往緬甸的首都仰光，房價肯定又會漲的。”

盡管房地產市場正隨著整座小城復蘇，但張鵬并不完全樂觀，其透露，4月以來看房、成交量已經出現下降。而翡翠商李麗亦透露，其所在的珠寶城恢復營業的攤檔不到八成，“來了一部分，也走了一部分，有些商家、客戶流失到廣東了，一切都得慢慢重新開始。”

（以上受訪者均為化名）

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