作者：子非魚

?01 | 還沒開始就結(jié)束了

針對(duì)3月份以來的各地成交數(shù)據(jù)，有人說這可能是最短的一個(gè)小陽(yáng)春。

【資料圖】

這一論斷，本號(hào)不置可否，因?yàn)闊o論是回暖還是回調(diào)，都不好下結(jié)論，且行且看。

不過，就重慶樓市的表現(xiàn)來看，原本有所回暖的勢(shì)頭，確實(shí)重新進(jìn)入了降溫階段。或者說，重慶的回暖還沒開始，就又蔫了。

進(jìn)入2023年，在大環(huán)境改善和需求集中釋放之下，重慶樓市開始重振。

新房方面，重慶全區(qū)縣一、二月份的成交量都在1.2萬套以上，回暖勢(shì)頭非常明顯。其中2月份的12849套更是創(chuàng)下了新高。

二手房方面，成交量也是在不斷增加，2月份二手房成交量沖破了1萬套，達(dá)到了11360萬套，環(huán)比上漲了56%。

原本很好的勢(shì)頭，在3月份似乎戛然而止了。

從重慶銳理披露的數(shù)據(jù)來看，重慶（3月6日至3月12日）中心城區(qū)樓市熱度明顯回落，客戶到訪和成交量齊下滑，3月6日至12日住宅成交15.67萬方，環(huán)比下滑40%。

上周，重慶新房成交量依舊盡管比上上周略好一些，但依舊變化不大。成交量相較于2月份的周成交量，出現(xiàn)了明顯縮水。成交量又被打回來原形?。

二手房同樣如此，溫度同樣在下降。

為此，重慶在3月19日，針對(duì)買賣雙方貸款銀行是同一銀行的情形，全面推行二手房雙預(yù)告“帶押過戶”（指二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記和抵押預(yù)告登記），讓二手房交易人群不用再愁“過橋資金”，交易周期將大幅縮短。

然而，這很難改變重新回調(diào)的趨勢(shì)。

02 | 回暖后勁不足

因?yàn)椋@場(chǎng)回暖的戛然而止不僅發(fā)生在重慶，相當(dāng)一批熱點(diǎn)城市都是如此。

比如上海3月份以來的二手房成交量相較于上月同期收縮了10%。

克而瑞披露，上周15個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交209.9萬平方米，環(huán)比下降6%。

熱點(diǎn)城市中，成都、南京、蘇州、青島、杭州、廈門到達(dá)階段性成交拐點(diǎn)，環(huán)比下降。其中成都和廈門回調(diào)幅度較大，分別達(dá)24%和12%。

諸葛找房披露的數(shù)據(jù)，上周二手房成交量環(huán)比下降了4.99%。

關(guān)鍵問題來了，2月份為何上演回暖，3月份又為何倒春寒呢？

在這天的文章中，我在反復(fù)解釋這事情。

首先說2月份的回暖。主要是有兩方面因素：

第一，2月份是疫情放開后第一個(gè)正常的月份（1月份大家都在忙著給自己降溫），壓抑了許久的有錢的人需求集中釋放，再加上當(dāng)前價(jià)格處在底部，很多人涌入市場(chǎng)去撿漏。

但正如本號(hào)所強(qiáng)調(diào)的，這部分需求在2月份消耗得差不多，3月份想要維持這種后勁，很難，因?yàn)榫湍壳暗慕?jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇情況來看，支撐不了這種后勁。

第二，2月份很多人有一種房?jī)r(jià)會(huì)上漲的擔(dān)憂，畢竟防控放開了，大環(huán)境比去年好了很多，所以一股腦兒沖進(jìn)去。

至于3月份的倒春寒，也是兩個(gè)因素。

第一，進(jìn)入3月份，看著官方發(fā)布的數(shù)據(jù)才回過神來，原來經(jīng)濟(jì)和收入復(fù)蘇沒有想象得那么容易，于是這種擔(dān)心就釋懷了，這是造成3月份樓市上演乍暖還寒一幕的底層邏輯。

第二，收入和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并沒有如期到來。這一點(diǎn)，可以從財(cái)政部最新發(fā)布的前兩個(gè)月賬本中明確看到。

來源：財(cái)政部官網(wǎng)

前兩個(gè)月全國(guó)一般預(yù)算收入下降了1.2%。

其中國(guó)內(nèi)消費(fèi)稅下降了18.4%。你說消費(fèi)起來了嗎？

個(gè)人所得稅下降了4%。你說收入起來了嗎？

印花稅下降了31.3%，其中證券交易印花稅下降了61.7%。你說股市起來嗎？

與土地和房地產(chǎn)相關(guān)的土地增值稅、房產(chǎn)稅等都在下降。你說房地產(chǎn)起來了嗎？

這些都沒起來，房?jī)r(jià)也沒實(shí)質(zhì)性下來，普通民眾拿什么去接盤，這場(chǎng)突然起來的回暖，拿什么去支撐起后勁？

對(duì)于重慶來說，3月份又開始降溫，除了上面說到的兩個(gè)共同因素外，還有重慶自身的因素，供應(yīng)量。

重慶華地空間科技有限公司運(yùn)營(yíng)副總、重科華地城鄉(xiāng)空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院研究員劉渝鑫在近日面對(duì)每日經(jīng)濟(jì)新聞采訪時(shí)透露：

其實(shí)重慶房地產(chǎn)整體局面并沒有改變，從供應(yīng)端口來看重慶存量過大，而開發(fā)企業(yè)手上已拿預(yù)售證未售、在建設(shè)未拿預(yù)售證，拿地未開工的存量又有5000萬平方米左右。

這還只是新房。別忘記了，還有超過19萬套已經(jīng)掛出來準(zhǔn)備套現(xiàn)離場(chǎng)的二手房。

重慶是一個(gè)供大于求的市場(chǎng)。

03 | 重慶購(gòu)房建議

過去多年，重慶一直憑借著供需平衡保持著房?jī)r(jià)穩(wěn)定。在在2020年至2021上半年一年半時(shí)間內(nèi)，制造了幾個(gè)地王，讓重慶的中心區(qū)房?jī)r(jià)狠狠漲了一波，制造了不小泡沫。

當(dāng)然，重慶核心區(qū)的泡沫整體比東部熱點(diǎn)城市小得多。

但是，重慶的人均也低。2022年重慶的居民人均可支配收入35566元，在重點(diǎn)城市中位居倒數(shù)第四，低于全國(guó)平均。

而且重慶樓市還有一個(gè)明顯利空在于，人口吸引力不足。

重慶雖然是中國(guó)人口最多的城市，3200多萬人，但2021年重慶常住人口只增加了3.5萬人，而2022年的常住人口增量更是降至0.91萬人。

在2022年全國(guó)人口已經(jīng)見頂負(fù)增長(zhǎng)的背景下，重慶的人口紅利即將終結(jié)，2023年很有可能邁入負(fù)增長(zhǎng)行列。

從目前供大于求的情形、人口形勢(shì)和重慶本身的民眾收入來看，這座城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)基本沒有上漲的基礎(chǔ)。

本地的自住需求可以買，但投資最好繞開這座城市。

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