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2022年6月底以來，部分城市出現期房項目業主集體“斷供”現象，主因在于預售制下，部分開發企業發生資金流動性問題導致期房停工或爛尾。在對期房交付擔憂的情緒下，消費者對購買現房項目的傾向性加大，2022年全國商品住宅銷售面積同比下降26.8%，其中期房銷售面積同比下降29.6%，而現房銷售面積僅微降2.3%，現房銷售面積占商品住宅銷售的比重自2018年明顯回落后出現回升，2022年占比回升至13.9%（2010-2017年期間，住宅現房銷售面積占比普遍在22%-23%左右，2020-2021年占比僅為10%）。

今年1月，全國住房和城鄉建設工作會議指出“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險?！?/strong>預計今年試點工作將較快推進，近期已有多地發文要試點現房銷售，這也使“預售制是否應該退出”再次成為各界熱議話題。

回顧過去，自我國預售制推行以來，商品房項目不能順利交付的問題時有發生，雖然各地對開發企業預售資金等方面進行了監管約束，但仍有部分購房者的權益沒有完全得到保障。相比于預售制，現房銷售更符合大眾對商品房銷售的期望。近年來，部分省市陸續進行商品房現房銷售試點工作，積累相關經驗，如海南省于2020年已要求全面實行現房銷售，今年以來，已有山東、河南、安徽、四川四省提出支持有條件的城市開展商品房現售試點。那么現階段是否會全面取消預售制度？住房銷售制度未來將如何發展？本文通過梳理預售制現存的問題、對比國內外預售資金監管政策，對預售轉向現房銷售的影響及未來發展路徑進行探討分析。

一、我國預售制度發展歷程及現狀

上個世紀隨著經濟快速發展和社會不斷進步，居民對商品房的需求迅速提升，而我國商品房供應量嚴重不足，造成供需不平衡的現象。為了提高商品房供應量，緩解企業資金壓力，內地借鑒中國香港的樓花銷售制度，開始推出商品房預售制。

上世紀50年代，香港住宅普遍整棟出售，成交量極低，企業資金回籠慢。霍英東首創“賣樓花”模式，提出樓房在建成之前進行銷售，同時將每層住宅按單元進行單獨銷售，該模式有利于增加住房供給的同時，亦降低了商品房購買門檻，推動房地產行業的快速發展。1956年香港政府出臺了《預售樓花同意書》，以法律形式確認了商品房預售制度。

90年代，在我國城鎮化進程初期，商品房供給出現短缺現象。借鑒香港的樓花模式，我國逐漸開始預售制度試點。1983年深圳率先開始商品房預售試點，1986年上海跟進。1994年7月頒布的《城市房地產管理法》，正式在法律層面確認了商品房預售制度，對商品房的預售條件、監管作出了原則性規定，要求商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。同年11月，住建部發布了《城市商品房預售管理辦法》（分別于2001年與2004年進行過修訂），對房屋預售行為的定義、預售條件、需要提供的證件、相應程序等進行明確要求。

表：商品房預售制度出臺歷程

資料來源：中指研究院綜合整理

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1.商品房預售條件

根據《城市商品房預售管理辦法》（2004年修正版），商品房進行預售需要滿足以下基本條件：

（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和施工交付日期；

（4）應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

在此基礎上，不同城市對商品房預售條件設置了細則要求，如施工進度達到封頂或主體結構的一定比例，在滿足預售條件后，開發企業即可進行項目開盤，并開啟商品房預售工作。各城市中，一二線城市預售條件普遍較高，上海、廣州、深圳、廈門等城市取得預售許可證時普遍要求低樓層項目完成結構工程并封頂。

表：部分城市預售許可證形象進度要求

資料來源：各城市住建局，中指研究院綜合整理

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2.商品房預售資金監管

在購買期房過程中，購房者的購房款由定金、首付款與按揭貸款等部分構成。項目開盤前部分購房者會被要求繳納定金或凍資，用以鎖定房源或獲取折扣，開盤確定購買意愿后，雙方即進行簽署合同、交納首付款、辦理按揭貸款等程序。購房者一般在銀行審批放款后的次月或按照合同要求進行還款，待至項目完工交付后辦理產權證。

在預售制度下，購房者需要先繳納購房首付并進行按揭還款，項目竣工后才可以收房，在此過程中，對預售資金進行監管至關重要。

期房成功銷售后，預售資金將受到政府與銀行監管，后續按照規定陸續放款。一般而言，預售資金應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。各地在對預售資金進行全額監管的基礎上，將資金劃分為一般監管資金和重點監管資金。一般監管資金指超過重點監管資金額度以外的監管資金，開發企業可按各城市規定提取，同時應當優先用于監管項目的建設或開發貸的償還。重點監管資金一般用于確保項目工程建設進度的正常推進，由于《城市商品房預售管理辦法》明確“商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，因此各地區監管方式、監管額度、發放節點等有所不同。重點監管資金額度的確定方法一般包括：按每平米固定成本核算、按計劃工程造價預算上浮比例、按預售款比例等；資金撥付節點則根據各地政策，達到相應條件時按一定比例進行資金發放。

另外，部分地方政府允許房企可以用銀行等金融機構開具的保函來替換等額的預售監管資金，并要求替換后監管賬戶內的余額滿足規定要求。開發企業需自行聯系愿意出具保函的金融機構，并得到監管銀行的認同。同時，出具保函的金融機構由于承擔相應風險，需要開發企業擁有較好的信用資質及財務狀況，或向開具保函的銀行提供一定的抵押物。

圖：商品房預售資金監管方式?

資料來源：中指研究院綜合整理

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表：部分城市重點資金監管方式

資料來源：各城市住建局，中指研究院綜合整理

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3.預售制度現存的問題

從房地產行業發展的角度來看，預售制度下企業資金得以快速回籠，資金周轉時間大幅縮短，項目投資節奏加快促進商品房供應量增加。不可否認的是，預售制度促進了我國房地產行業的快速發展。在過去20多年中，預售制解決了房屋短缺的相關問題，同時相比于現房，期房以較低價格銷售也降低了購房者的置業門檻。

從歷史數據看，過去20年，期房銷售一直是市場主流，且伴隨著房企高周轉、高杠桿模式的發展，期房銷售占比呈現上升趨勢，現房銷售占比在2020年降至僅有10.2%。

早在2006-2008年，全國商品住宅現房銷售比例曾達到30%以上，2009年降至27.1%，此后，房企周轉速度加快，2010-2016年，現房銷售比例穩定在22%-23%左右，2017年現房銷售面積出現回落，導致占比下降，2018年現房占比已降至15.7%，2020、2021年占比僅為10.2%和10.4%。2022年，在期房交付風險上升后，現房銷售占比出現提高，全年商品住宅現房銷售1.6億平米，同比微降2.3%，而同期住宅期房銷售面積大幅下降29.6%，現房銷售占比回升至13.9%。

圖：2006年以來商品住宅期房及現房銷售情況

數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）

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從各地現房銷售情況來看，海南省現房銷售制度施行后，新出讓土地均需現房銷售，2022年現房銷售比例接近40%。黑龍江、天津、吉林等地區由于購房者置業情緒較低，項目去化慢，不少期房項目拖成現房銷售，2022年現房銷售面積占比分別達到39%、34%、26%。青海、四川、河北等省份2022年現房銷售比例均不足10%。

表：2022年各省商品住宅現房銷售情況?

注：現房銷售面積占比=商品住宅現房銷售面積÷（現房+期房銷售面積）

數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊查看）

預售制在推動房地產行業快速發展的同時也顯露出諸多弊端，例如開發企業違規挪用預售款，導致項目出現爛尾等。由于購房款的提前支付，項目存在的風險也轉嫁給了購房者。此外，預售商品房交付標準與宣傳口徑不一等問題也會侵害購房者合法權益。

我國對于現房銷售的嘗試由來已久，央行早在2005年發布的《2004年中國房地產金融報告》中就提出過“考慮取消房屋預售制度”，2010年廣西省南寧市成為全國取消房地產商品房預售制度的試點城市（政策未能落地），此后南京、蘇州等城市推出要求現房銷售的地塊。2020年3月海南出臺《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，指出“新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制”。山東也在《山東住建事業發展“十四五”規劃》中明確提出，“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，逐步提高預售條件，鼓勵有條件的地方或項目推行現房銷售”。2021年以來，北京、福州、紹興等地再次推出現房銷售地塊試點，2023年全國住房和城鄉建設工作會提出“有條件的可以進行現房銷售”，河南省住房和城鄉建設工作會議明確“以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現房銷售?！蔽覈鴮τ诂F房銷售嘗試從未止步，未來在推進房地產行業穩定發展的過程中，現房銷售試點范圍有望繼續擴大，預售制度的改革仍在持續推進。

表：部分省市現房銷售相關政策梳理

資料來源：中指研究院綜合整理

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表：部分城市現房銷售地塊成交情況?

資料來源：中指研究院綜合整理

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二、對比發達國家商品房預售制，我國預售制仍有優化空間

目前國際上多個發達國家同樣存在預售制度，允許商品住宅在竣工前銷售。針對其風險性，各個國家均有相關政策保障購房者權益。但由于房地產發展軌跡不同，各地預售制度存在較大差異。通過對比國際經驗，可以看到，國內預售制度仍有優化空間。

從國際經驗來看，針對期房銷售，各國期房交付前的首付及部分購房資金一般由律師或第三方機構進行監管，待項目交付后支付給開發企業。房地產開發企業的資金主要來源于銀行的建筑貸款而非住戶購房款。同時，開發進度一般會向買方律師或監督機構定期報備，使購房者充分掌握期房的建筑情況、資金撥付信息等，保障期房及時交付。相比其他國家預售制，我國在首付保障、工程監管等方面仍有待繼續優化，同時在購房者付款節奏和按揭還款時間等方面仍有改進空間。

1．美國：開發企業交付前無法獲得預售房款，若未交付購房者可仲裁取回預付款

美國房地產市場對于房屋預售行為沒有法律限定，無需辦理特殊許可證。各州對于房屋預售的規定有所不同，共同點是預售資金撥付機制較為嚴格，需交付后銀行等金融機構才將首付和按揭貸款資金撥付給開發企業。

一般來說，開發企業建筑資金大部分來源于建筑貸款，建筑貸款額度一般在預估建筑價值的65%-80%，開發企業需要與貸款方共同商議工程時間計劃表，建筑貸款將按照建筑節點進行放款。銀行等貸方將對開發企業的建筑節點情況進行監督，保證房屋正常銷售交付，開發商可以正常償還貸款。

購房者與開發企業確定預訂意向后，一般要支付定金并簽訂預售合約，明確購房款的支付時間、方式等。定金比例通常在房價的5%左右，并在一定期限內可無條件返還。大多數房屋交易在竣工后辦理貸款手續，部分地區購房者前期需要支付相應首付款（通常為房價的10%-20%），該款項按照施工節點進行房款分期支付。該部分房款將被存于開發企業的代理律師事務所負責管理的托管賬戶上，直至商品房正式交付，開發企業才能獲得相應款項。如果樓盤爛尾未能交付，購房者可通過申請仲裁取回，不承擔任何責任與損失。按揭貸款一般可以在房屋交付后進行還款，如果開發企業與貸方有合作關系，則可以提前敲定貸款利率，防止加息帶來的利息上漲。

2．日本：金融機構發揮監督作用，實行期房定金保全措施

日本通過法律對商品住宅的預售行為作出一定限制，充分發揮金融機構的監督作用，對開發企業期房交付風險進行防控。法律法規方面，日本1952年6月頒布第176號法令《宅地建筑物交易法》，規范土地和房屋交易有關事項，對交易細則、各方責任等做出要求，該法律經過不斷修訂使用至今?！墩亟ㄖ锝灰追ā吩瓌t上不允許建設工程完成前進行房屋銷售，但完成“期房定金保全措施”后允許預售（定金不超過5%也不超1000萬日元可不采用）。措施要求開發企業在簽訂預售房的交易合同時，需要向銀行等金融機構申請購房者所付定金的擔保或保險，金融機構向購房者出具擔保書或者保險的保證書，協助監督開發企業施工情況，如開發企業出現違約，金融機構將對購房者進行賠付。

進行預售交易時，開發企業有義務向消費者說明房屋交付使用時的詳細情況，法律規定購房者支付的定金比例不得高于房價的20%，余款待至商品住宅竣工交付時才向開發企業支付。通常簽訂預售購房合同后，購房者即可與金融機構申請按揭貸款，但按揭放款與還款通常在交付后開始進行，開發企業一般在交付后獲得售房款項。該制度對購房者的權益進行保障，避免了房地產開發企業未能正常履行合同而對購房者造成財產損失。

3．英國：資金通過雙方律師進行轉移，開發企業與擔保商合作提供首付擔保

英國一般通過雙方律師確定交易細則，律師協助購房者監督相關流程及協議，維護購房者相關權益。項目前期，開發企業一般通過建筑融資獲取項目總成本70%-90%的資金，金融機構根據與開發商商議的工程時間節點，進行資金撥付。對于預售項目，購房者確定購房意向并簽訂預售合同后，通常需要支付預定金。根據房屋類型、位置、開發企業及中介公司的不同，預定金金額也有所區別，一般在房屋總價的2%-5%。在簽訂合同的三周內，購房者需根據協議支付首付款，一般首付比例在10%-25%，預定金也將轉入首付款內。同時，大多數開發企業都與擔保商合作提供首付擔保服務，首付將被存放在單獨的賬戶中，由英國抵押貸款協會認可的獨立擔保商以信托方式持有并擔保，擔保商負責在樓盤出現問題時完成開發或償還相應首付；通常擔保賠償有10萬英鎊或10%房款孰低的上限，超出此范圍的首付將難以被賠償。

后續款項將以分期形式繳納，每筆金額大概為房價的5%-10%，交付前付款比例一般為20％-45％。預售房款一般通過律師進行轉移，同時律師會對項目進度進行監督，保障購房者資金安全。在交付前，英國規定房屋需要經過房產公證公司的檢驗驗收才能交付，其余55%-80%房款在確認交付后將支付給開發企業。按揭貸款方面，針對貸款具體細則，不同的金融機構略有不同，大多數購房者可在交付前6個月進行按揭貸款申請，提交相應材料以及房產評估報告，金融機構在審核完成后向開發企業律師賬戶撥發貸款資金。

4．德國：根據建筑施工進度分期付款

德國在《經紀人和房地產開發商條例》中制定了付款計劃的相應標準，可在政府確定的付款計劃標準中挑選相應節點，將整個付款計劃劃分為最多7期，完成相應的項目節點，方可收取相應比例款項，保障購房者資金安全，化解可能出現的交付風險。如果開發商要求買方支付的款項高于法律規定的預付款，則根據聯邦法院的相關裁決，原定付款計劃將失效，所有房款均可在驗收后進行支付。

表：德國商品住宅付款計劃相應標準

注：支付款項比例為逐級累計制

資料來源：中指研究院綜合整理

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首付方面，德國沒有要求最低首付比例，根據項目及開發企業的不同，一般首付比例在0-30%之間。在交易流程方面，確定購買意向后，雙方一般簽訂預定協議，保證不會在約定時間內將財產提供給任何方。在開發企業從銀行所貸的建設融資還沒有完全批準、建筑許可證也未全部發放的情況下，為了確保后續交易能夠順利進行，購房者可先與開發企業簽訂初步合同并進行公證，防止開發企業將商品房銷售給其他人。在簽訂正式購買合同前，購房者即可向銀行申請按揭貸款。簽訂合同后，開發商將根據工程進度向購房者發送賬單，購房者則轉交賬單給貸款銀行，向開發企業支付相應款項。在工程完工后，一般仍有10%的購房款由律師專項保管3年至5年，作為房屋質量糾紛的保證金。民法典規定購房者可以要求雙方銀行對開發商信譽及工程進度提供擔保，進一步降低開發商違約的可能性。

表：部分國家預售制度對比

資料來源：中指研究院綜合整理

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三、預售制轉向現房銷售制度的影響分析

相比預售制，現房銷售要求開發企業在項目竣工備案后進行銷售，能夠一定程度保護消費者的權益不受侵害，也能對高周轉與高杠桿可能引發的行業風險進行一定約束。與此同時，從預售轉向現房銷售，對開發企業、購房者、政府、金融機構、行業等各方均將帶來諸多影響。

圖：全面實施現房銷售的影響

資料來源：中指研究院綜合整理

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對開發企業影響：周轉速度減緩，資金效率降低

對于房地產開發企業而言，期房銷售在滿足商品房形象進度以及其他條件即可獲取預售許可證，而現房銷售則需要等待竣工備案后方可銷售，項目開盤銷售時間從拿地后的數月提至數年。

開發企業經營現金流相當一部分依靠開盤后回流的預售房款，現房銷售后回款周期大幅延長，意味著開發企業無法實現資金快速回籠，同時開發貸還款也需等待現房銷售?，F房銷售模式需要企業承擔更大的風險，若項目建成后銷售不及預期，前期投入資金回收及償還貸款將面臨巨大壓力，這也將倒逼企業更加尊重市場供求規律，審慎拿地，科學決策。同時，數倍于期房銷售的回款周期意味著房地產企業無法將資金再快速投入新的項目，相同時間內開發的項目數量將明顯減少，企業規模增速將明顯下降。

圖：一般住宅項目現房銷售與期房銷售時間對比

資料來源：中指研究院綜合整理

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另外，現房銷售利于保障樓盤項目品質，對項目工程質量提出了更高的要求，有效避免虛假宣傳、質量瑕疵、延期交付、爛尾等風險?，F房銷售更加考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業未來發展機遇或將更大。

對購房者影響：產品質量所見即所得，但商品住宅價格或有所抬升

現房所見即所得更符合購房者置業意愿，但從市場來看，由于貸款時間及銷售周期的延后，現房項目整體占用企業自有資金時間拉長，成本提高，這就使得市場上現房銷售樓盤的價格一般高于同類型期房銷售的項目。同時，短期供應能力下降也會對市場供求關系產生影響，進而帶來價格的波動。

對政府影響：現房銷售下賣地收入或承壓

現房銷售將促使房企審慎拿地，因此部分城市的土地熱度將下降，土地成交規模也將縮量，這將直接影響地方政府財政收入，為了提高企業拿地積極性，地方政府需合理降低土地價格。從積極的方面來看，現房銷售下，購房者的權益保障性提升，新建住宅市場相關投訴維權頻次有望降低。

金融機構影響：現房銷售使項目開發貸期限延長，后續部分銷售風險將由金融機構承擔

在現房銷售完全取代期房銷售后，銀行所需承擔的風險也相應提升。在期房銷售的項目中，銷售回款逐步覆蓋開發貸及自有投入資金，使得開發商實現現金流回正，但若項目爛尾，購房者不但無法收房，還需要繼續向銀行償還貸款。而現房銷售模式中，銷售回款節點大幅延后，建設階段的開發貸使用期限延長，若項目建成后滯銷，企業償還金融機構貸款的不確定性將明顯提升。

圖：現房銷售與期房銷售住宅項目資金來源對比

資料來源：中指研究院綜合整理

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對行業影響：行業發展降速，轉向高質量發展

現房銷售模式下，房地產開發企業的高周轉模式難以為繼，現房銷售有助于降低開發企業的資金杠桿；同時，現房銷售模式短期內減少了市場新房供給量，一定程度上也會導致行業發展降速。另外，現房銷售將促使企業回歸產品，進一步加速行業優勝劣汰，促進行業更高質量發展。

四、未來商品房銷售制度路徑分析

（一）目前仍不具備全面實行現房銷售條件

短期內全面實行現房銷售將對市場供應能力造成影響，并對開發商資金實力以及地產金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行現房銷售制度的合適時機。一是全面現房銷售將對新房供應、地方財政帶來影響。當前，市場供需環境并未得到明顯改善，部分城市的商品房庫存并不充足。在此背景下，一旦全面實行現房銷售，在目前庫存去化完成后，房地產市場將面臨一定時間的供給斷檔期，造成供需結構的失衡。對于政府而言，現房銷售或導致開發企業拿地意愿更加低迷，導致土地成交冷淡，從而影響政府財政收入，加劇地方政府財政壓力。二是現房銷售對開發企業資金提出高要求。當前開發企業資金壓力仍較大，經營性現金流相當一部分來源于商品房銷售回款。短期內全面取消預售制將使開發企業資金壓力進一步加重，加速企業風險暴露。三是現房銷售需要銀行等金融機構轉變資金支持模式。預售制度下開發企業使用開發貸等融資時間較短，預售開盤后即可逐步償還貸款，銀行資金回流速度相對較快。轉向現房銷售后，企業開發貸使用時間延長，金融機構如何更好地給予企業資金支持的同時，降低自身資金風險或是未來研究方向。

（二）未來新房銷售模式發展路徑

預售制度與現售制度并非是完全對立的關系，在向現房銷售制度轉變的過程中，預售制仍將發揮重要作用，過渡階段二者之間的相互配合或將對市場產生一定促進效果。

1.開展現房銷售試點，逐漸轉向全面現房銷售

對部分項目進行現房銷售試點并逐步加大試點范圍是目前向現房銷售轉變過程中較為合適的路徑之一。

現房銷售逐步推廣前，市場基礎條件需要得到滿足。一是市場處于供求基本平衡或供過于求的狀態，市場庫存充足，在現售范圍擴大的過程中不會造成市場供需失衡。二是逐步推動開發商適應現房銷售模式，穩定供給端預期，給予市場充足的消化期。

現房銷售制度下，相應的供給端政策、金融端政策需要同步跟進。在項目試點階段適當通過降低地價，降低商業配建比例等措施，同時簡化審批流程，對流程實行便捷化審批，減少企業拿地到開工所需時間，縮短項目開發周期，降低開發企業資金壓力，提高開發商對現售地塊的獲取積極性；金融端研究合理解決資金缺口方案，有效滿足開發企業建設期的合理融資需求。

2.在向現房銷售制度發展過程中，不斷優化預售政策和監管

目前，預售制度仍然是我國較為廣泛使用的房地產銷售制度，在保持目前制度的前提下，不斷優化相關政策和監管亦是未來發展可選路徑之一。2022年以來，各地政府已出臺預售相關政策近200條，從優化預售條件、預售資金監管及相關預售流程等方面進行調整，推動商品房預售制度更加完善。

預售制度帶來的直接問題之一在于交付風險，對其進行預防及化解將是完善預售制度的重要方向，如加強工程進度和資金安全的把控，對購房者付款節奏及按揭還款時間進行優化，對房地產開發企業實行信用分級制度，對存在交付風險、虛假宣傳、質量問題等的企業提高其預售門檻，加強資金監管，維護購房者的合法權益。

整體來看，當前，預售制仍是我國商品房銷售的絕對主流模式，短期內全面實行現房銷售對商品房市場供應能力、開發商資金實力等均有較高的要求，需要循序漸進的推進。從實際情況來看，較為穩妥的方式是各地因城施策，結合當地市場供求關系、庫存條件等開展試點，并不斷總結試點經驗，完善相關政策及制度安排。在此過程中，政府也需要不斷完善預售制度，包括優化預售資金監管、加強工程進度管控、調整居民付款節奏等，促進行業更高質量發展。

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