經過一輪又一輪的政策刺激，一輪又一輪的輿論造勢，樓市終于要回暖了？

(相關資料圖)

2022年以來，樓市刺激政策就不斷加碼，刺激手段越來越廣，刺激程度越來越大。

當時我們的判斷是：“樓市起不來？那就一直刺激，直到樓市起來為止。”

現在，樓市蠢蠢欲動，這個時刻終于到來了，很多人擔心樓市又將回歸熟悉的模式：

一方是，經濟發展，政策刺激；另一方是，房價泡沫，囊中羞澀。

每次都是，市場猶猶豫豫，最后多頭大獲全勝，房價飆漲。

這一次，房價又將飆漲？

你慌了嗎？

第一、先看幾個熱門城市的基本情況。

1、北京。

春節過后，北京房價就開始回暖了，周末成交量和看房客流量明顯增加。

北京樓市的成交數據也一直在攀升：

2月4日和2月5日，鏈家實時成交為400套、477套。

2月11日和2月12日，鏈家實時成交538套、652套，合計突破1000套大關。

這些數據意味著什么呢？

2021年和2022年，北京全年二手房日均成交套數，分別為529套和390套。

當下北京樓市溫度，已經遠超2022年，直逼2021年火爆時期。

據樂居買房統計，截止2月5日當周，北京市二手住宅成交2814套，環比上漲520%。

同期，北京新建商品住宅成交745套，相比上一周上漲868%。

2、深圳、重慶、佛山等等，春節后首周，樓市就開始熱了起來。

重慶中心城區新房環比節前一周上漲25%，帶看量上漲30%；2月5日單日，二手房成交255套，是以往的4倍。

深圳市房地產中介協會的數據顯示，節后首周深圳市二手房成交560套，環比增長214.6%。

佛山一手住宅成交867套，環比上漲674.11%，全市二手住宅成交842套，環比上漲552.71%。

最后，再看一個整體數據，春節后樓市啟動。

據貝殼研究院數據顯示，節后當周（1月28日-2月5日）貝殼50城二手房日均成交量較1月春節前一周（1月1日-1月20日）日均成交水平提高30%以上，日均帶看客戶量和新增掛牌房源量均較1月春節前日均水平提高1倍以上。

第二、我們是如何看待這個現象的呢？

有的城市，樓市回暖言過其實。

它們的套路就是，抓住某個樓盤、某個區域，以點帶面講故事，講案例，拼命宣傳。

有的城市，樓市確實在回暖，比如北京。

或許，樓市數據被調整了，比如周內單子挪到周末等等，但是總體來看，樓市確實在迅速回暖。

我們該不該恐慌呢？看看歷史：

2016年，全國瘋狂加杠桿，漲價去庫存，房價全面上漲。

房價上漲軌跡是，北京、上海、深圳等一線城市率先啟動。

而后向南京、合肥、蘇州、廈門、杭州等熱點二線城市傳染。

最后全國約20多個熱點城市，樓市高溫不退，房價短期內大幅上漲。

這是我國歷來房價啟動的一般規律。

即一線城市率先啟動，接下來強二線城市接力，然后向三四線城市傳遞。

2017年后，受政策調控影響，一二線城市樓市開始回調。

新的特征是，三四線城市開始崛起，挑起了全國樓市的大梁。

原因就是，棚改貨幣化席卷全國，貨幣安置比例從2014年的9%，躍升到2017年的48.5%。

三四線城市不僅獲得了巨量資金，又釋放了巨量需求，拆遷戶在全國掀起風浪。

這段時間，長期霸占漲幅榜前列的是，以蚌埠為代表的三四線城市。

2018年，樓市最后的瘋狂過后，國內樓市雖然也有回暖時刻，但是全國范圍內的漲價卻從未出現。

典型的特征就是，一線城市的房價輪番上漲，但是二三四線城市的樓市漲不上去。

比如，2020年，深圳樓市率先啟動。

原因是，2019年，經濟刺激政策火力全開，企業貸款利率低到3%左右，遠低于5-6%的房貸利率。

深圳炒房客利用經營貸，以小博大，迅速撬動深圳樓市。

深圳嚴打經營貸之后，上海樓市接力深圳。

2020年下半年，上海樓市明顯上漲，9月和10月兩個月的新房成交量，創過去5年以來最大。

2020年整年，上海新建商品住宅和二手住宅成交量均創近4年新高。

2021年，北京樓市迎來高光時刻，二手房市場曾迎來“小陽春”。

總結一下規律，自漲價庫存之后，全國范圍內房價大漲的情況就再也沒出現過，只有一線城市房價韌性十足。

無論是杭州，還是西安等網紅城市、傳奇城市，也無論房價連漲多少年，這幾年房價也都漲不動了。

第三、我們該怎么辦？

先思考一下，漲價去庫存后，為何再沒出現過全國房價大漲的情況，要漲也只是個別城市房價上漲？

從市場層面看，早在2016年，我國勞動力人口就開始掉頭向下；人均居住面積超過40平米，住宅也市場也接近飽和等等。

什么意思呢？房地產的市場拐點早就出現了，即房地產下行是大勢所趨。

從政策層面看，房住不炒仍然是調控總基調，這是政策拐點。

無論當下刺激政策多么離譜，其政策前面總離不開一個思路：房住不炒。

因此，無論從市場，還是從政策層面看，房地產市場都出現了拐點，“下行”都是大勢所趨。

既然房地產下行是大勢所趨，為何北上深一線城市房價還如此有韌性，隔三差五的上漲一波呢？

即房價為何會出現結構性上漲？在中國，多頭具有天然韌性。

一個國家的人口數量越多，就越容易造成局部價格上漲。

道理也很簡單，去炒某一類資產的人群，即便很小的比例，因為總人口規模大，因此這個群體的數量也相當可觀。

一個國家的貨幣超發越多，就越容易造成局部價格上漲。

道理也很簡單，去炒某一類資產的資金，即便很小的比例，因為總體貨幣規模大，因此這個貨幣的體量也相當可觀。

所以，在人口數量眾多，以及貨幣超發的前提下，任何資產，包括樓市、股市，文玩字畫、玉石花鳥、藏獒、君子蘭等等，都會出現結構性行情。

理解背后經濟邏輯之后，我們就可以理智地做出判斷：

1、北京樓市回暖了，佛山、重慶等地樓市也蠢蠢欲動，這些都是事實。

直接原因就是，過去三年，全國掙大錢的群體購買力的一個集中釋放，持續時間不會太久。

另外，記住一點，未來不可能出現全國范圍內的房價飆漲。

所以，大家看到房價上漲的消息，不必恐慌。

2、對于是否購房，第一個決策標準是：孩子上學需求。

如果面臨孩子上學問題，當下（注意是，當下）買了房子，孩子就能上學，那么沒必要猶豫，買房就是了。

如果手里有閑錢，但是距離孩子上學還早，那么就不要著急買學區房。

未來政策方向就是，剝離依附在房子上的教育屬性，全國范圍內學區房政策大調整就是例證。

3、對于是否購房，第二個決策標準是：當下是否有實際居住需求。

如果當下結婚需要買房，生二胎需要換大房子，而且有購房能力，那么該出手就出手，不必猶豫。

如果當下沒有實際居住需求，但是看了一套房子感覺非常合適，也不建議購買，但北上深一線城市的房子除外。

另外，我們也不建議掏空六個錢包，把杠桿加到極限去接盤買房。

樓市下行是大勢所趨，房價擠泡沫階段，時間換空間，有利于等等黨。

每一個法拍房背后，都是一個悲催的故事，一個原本可以避免的悲劇。

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