去年下半年以來，部分個人住房貸款借款人加快提前償還貸款。特別是歲末年初之際，國內多地居民住房貸款提前還款顯著增多，漸成“提前還款潮”。同時，據多家媒體報道，居民在提前還貸時遇到了排隊時間長、申請門檻高等問題。申請提前還貸為何成為“熱潮”？銀行為何提高提前還貸門檻、扎堆提前還款又有何影響?

居民為何想提前還房貸?

早些年，無論是媒體還是社交平臺上都有不少“借錢買房”的故事居多，居民現在為何想要提前還房貸?

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易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財收益波動較大且遠不及預期，房貸和投資理財之間收益倒掛，讓一些購房者產生了提前還貸的愿望。

2022年LPR(貸款市場報價利率)已多次向下調整，全國多地也多次下調房貸利率。其中，5年期以上LPR總共下降三次，利率LPR利率從4.65%下調到4.3%。大部分人的房貸利率是在每年的1月1日按最新利率計算月供，最新房貸利率也就是在4.3%的基礎上基點或者減點。1月5日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。其中，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

截至今年2月1日，首套房貸利率動態調整機制建立近一個月以來，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經降至4%以下，進入“3”階段。

有媒體提到，受內外部多重因素影響，2022年投資理財收益普遍較差，甚至跑不贏房貸利率。在這種情況下，普通居民投資風險偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。

央行2022年四季度城鎮儲戶問卷調查結果表明，傾向于“更多儲蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個百分點；傾向于“更多投資”的居民比上季減少。記者從人民銀行深圳市中心支行了解到，2022年全年，深圳市人民幣存款增加11273.38 億元，同比多增918.68億元。其中，住戶存款增加4077.66億元。

想“提前還貸”得等多久?

2023年春節后，深圳多家國有大行App的線上提前還房貸的通道已經關閉，系統提示需要到網點人工辦理預約申請。某大行客戶經理坦言，這個變化是從去年第四季度開始的，客戶需要到網點人工提交申請。深圳某大行的貸款經理表示，客戶提交申請表后，正常情況下，需要等待3～4個月以上。如果個人還貸的金額較少，速度也可能快一些。另一家大行則表示，現在申請，預計一季度內能完成提前還貸。有的銀行表示，目前新申請提前還款客戶需等待7個月左右，相當于下半年才能還貸。

此前，據媒體報道，上海市民李女士表示，她和老公拿到年終獎后第一件事就是預約提前還部分房貸，沒想到今年提前還房貸的人這么多，手機銀行App卻直接關閉了這個功能，最后只能去銀行線下網點預約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊等到3月份之后，此外還要支付一筆違約金。

銀行為何提高“提前還貸”門檻?

據媒體報道，銀行的收入主要來自利息，以農業銀行為例，利息收入占營收比重達到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業務。數據顯示，去年我國商品房銷售面積和銷售額分別下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年國內商品房銷售額13.3萬億元，按年減少4.9萬億元。截至2022年9月30日，農行利息凈收入同比增長4.27%。而在2020年同期，增幅達到9.24%。2022年的增速不到兩年前的一半。

據媒體報道，在扎堆提前還款的背景下，少數銀行采取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本；多數銀行以提前預約、長時間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

官媒提醒：貸款利率還有下行可能 提前還貸需慎重

行內人士稱，“個人按揭貸款是銀行核心優質資產，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。”博通分析金融行業資深分析師王蓬博認為，銀行也應該理解客戶的金融需求，主動改善服務，而不是對提前還款設置障礙。畢竟相對于短時利潤，長期的信用更有價值。如果購房者提前還貸存在違規惡意阻攔的情況，消費者可以向銀保監會進行申訴，維護自身合法權益。

2月1日，《經濟日報》發文，部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行，可進一步轉變觀念，展現出商業銀行的應有作為與擔當，更好服務社會。2023年，隨著我國宏觀經濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。

>>溫馨提醒

這些情況提前還款不劃算

“對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為日常生活支出與未來養老、醫療等留足資金。”招聯金融首席研究員董希淼說。

中原地產也指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。

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