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(資料圖片)

2023年春節(jié)假期后上班的第二天，鄭州樓市就來了“大事件”。

1月29日，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%，成為2023年春節(jié)假期后首個下調(diào)房貸利率至4%以下的城市。

對于購房者來說，首套房貸利率降至3.8%意味著什么？以100萬元房貸、等額本息償還30年計算，月供額將減少172.41元，即由4831.98元降至4659.57元，30年總計減少6萬余元的還款額。

利率調(diào)整后第一時間，房產(chǎn)銷售的朋友圈迎來了一陣狂歡，眾多鄭州房產(chǎn)銷售發(fā)布利率調(diào)整新聞，并配以“首套利率3.8%，客戶抓緊時間約訪！”“利率3.8%，抓住風口，就是贏家！”等營銷話術，吸引購房者買房。

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鄭州房地產(chǎn)市場周報2023年第05周（1.23-1.29）

鄭州房地產(chǎn)市場月報2022年12月

2022年12月鄭州二手房市場監(jiān)測報告

中介陳勇強就是其中之一，1月29日上午，利率下降之后，陳勇強立刻在朋友圈發(fā)布消息告知客戶，并向一直跟進的客戶群發(fā)消息——利率3.8%，近十年來最低水平！月供減少，上車的客戶抓緊時間。

“狂歡”不僅僅只體現(xiàn)在社交軟件里，同樣傳遞到了市場上。中介王鈺告訴時代周報記者，最近兩天市場確實反饋較好，看房客戶和頻次增加。

對此，中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜向時代周報記者表示，房貸利率下降可以降低住房貸款成本，政策持續(xù)放松有望促進正處于觀望階段的購房者入市，提振市場活躍度。

咨詢量上升，購房者得知利率下降立刻簽約

1月30日晚上10點，中介門店打烊，劉陽在回家的路上還在微信上和客戶溝通，約定第二天看房的事宜。這是利率下降的第二天，這一天，劉陽總計帶3組客戶輾轉于鄭州市金水區(qū)的各個樓盤。

“有的客戶年前就約定了看房，還有一個客戶看到利率下調(diào)后立馬咨詢了我，今天就讓我?guī)捶苛??！眲㈥栂驎r代周報記者說道。

對于劉陽來說，春節(jié)后的鄭州樓市，透露出一絲暖意，他告訴時代周報記者，在春節(jié)前，他平均2-3天帶一組客戶看房，春節(jié)假期結束后，恰逢利率下降，帶看頻次急速增長，變成了1天帶看2-3組。

在劉陽帶看的同時，手機里的工作微信群頻頻傳來成交的好消息，劉陽向時代周報記者透露，“1月29日-30日，鄭州成交新房+二手房數(shù)量在300套左右，比以前火多了。”另據(jù)中介小劉向時代周報記者提供的戰(zhàn)報顯示，貝殼鄭州新房事業(yè)部開工2日認購單量突破150單。

小劉深刻感受到了客戶成交的急迫性?！拔矣幸晃豢蛻?，去年就開始跟進，看了4個多月時間，今年1月11日，她看中了濱河國際新城147平方米的房子，遲遲沒有下定決心，結果利率降至3.8%的當天，立馬簽約了。”

中介忙碌帶客的同時，鄭州部分樓盤的售樓處人聲鼎沸。金地建?！o范位于二七航海路與淮南街交叉口西南角，均價約1.65萬元/平方米，主力戶型面積為97平方米—137平方米。1月29日，置業(yè)顧問發(fā)布的視頻顯示，金地建海·峯范售樓處的待客區(qū)，幾乎坐滿了看房的客戶，桌面上鋪著戶型圖，置業(yè)顧問們進行著講解。

這一場景同樣發(fā)生在了華發(fā)峰景灣，該項目位于濱河國際新城，均價約1.7萬元/平方米，主力戶型為三室兩廳。1月30日，亦有置業(yè)顧問發(fā)布小視頻，華發(fā)峰景灣售樓處的沙盤周圍，圍繞著十幾個看房的客戶。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波向時代周報記者表示，鄭州部分銀行首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%，這本身符合首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機制的政策規(guī)定，房貸利率此次下調(diào)已基本達到利率的底部。利率不斷下調(diào)，有助于減輕首套房月供壓力，對于推動需求側入場將起到一定作用。

尚有下調(diào)空間？

事實上，鄭州此次下調(diào)房貸利率早已有跡可循。

2023年1月5日，中國人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

而鄭州則符合房貸利率下調(diào)的條件，事實上，其樓市長期處于低迷狀態(tài)。

鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年12月底，鄭州市商品住宅累計可售量為1709.64萬平方米，較去年底的1857.68萬平方米，減少了148.04萬平方米,?按近12個月月均簽約面積計算，12月末市區(qū)商品住宅可售庫存去化周期為39.2個月，較去年底的22.2個月，延長約17個月，整體處于庫存較大的狀態(tài)。

另據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70城房價指數(shù)，2022年除7月外，鄭州市新房價格均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。

業(yè)內(nèi)人士看來，鄭州雖然是省會城市，但面臨的房地產(chǎn)問題較多，特別是保交樓問題，在此情況下，銀行新增信貸需求少，所以3.8%的房貸利率甚至還有進一步下調(diào)空間。房貸利率下調(diào)到3.8%只是開始，后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市還能高于4%。

房貸利率雖然下調(diào)，但在多位業(yè)內(nèi)人士看來，鄭州樓市仍需要多措并舉，才有望復蘇。

“此時下調(diào)房貸利率，客觀上來看對于降低購房者成本，提振購房積極性，促進銷售回溫有著積極意義，但是認為僅靠此舉就能擺脫長期以來的發(fā)展困境仍然為時尚早，后續(xù)仍需要實質(zhì)性的、針對性的政策加持?！睒I(yè)內(nèi)人士向時代周報記者表示。

上述購房中介也告訴時代周報記者，鄭州樓市雖有些許起色，但只是相較于最低點，還遠遠談不上火熱。

張波亦認為，房貸利率下行的邊際效應已經(jīng)呈現(xiàn)遞減，單一通過利率調(diào)整對于需求側的拉動作用已經(jīng)減弱。目前整體購房端信心不足疊加鄭州受到“保交樓”影響，在此情況下，交易量若想提升，需要經(jīng)濟面整體向好，且房價不斷企穩(wěn)。

而鄭州樓市將在何時回暖？張波判斷，預計鄭州市場今年企穩(wěn)回升，不過節(jié)奏相比于其他二線城市可能偏慢。

（應受訪者要求，陳勇強、劉陽、王玨均為化名）

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