本報記者 陳雪波 盧志坤 成都報道

(資料圖)

“2022年成都的存量住宅交易量在歷史上首次超過新房住宅交易量，這是一個有里程碑意義的事件。”日前，貝殼研究院成都分院院長付躍華在接受《中國經營報》記者采訪時指出，2022年可以稱為是成都的存量房元年，從近期的土拍及市場表現來看，這樣的趨勢在未來幾年里可能會延續。

記者近日走訪成都市場發現，2022年成都的不少二手房價格經歷了多輪下調，而政策釋放后的下半年成為當年的集中成交時間。與此同時，購房者對升值的預期減弱，轉而更加追求居住匹配度，而新房與二手房之間的聯動性也在逐步增強。

存量時代來臨

克而瑞報告顯示，因信貸政策調整、“5·31新政”刺激、二手房指導價“取消”、新房交付風險意識強化等因素推動，2022年成都二手房銷量居近3年高位水平，月均銷量超1萬套，年度銷售總量達14.8萬套，且成交量高于新房的13.9萬套。

在成都東三環成渝立交附近工作的一位房產中介告訴記者，2022年下半年開始，出售二手房的人就越來越多了，其中不少人是“賣舊買新”，也有一些業主做生意需要周轉資金，在年底的時候這樣的人更多，預期在春節后新掛牌的房子會少一點兒。記者了解到，“5·31新政”出臺后的6月，成都二手房以16699套的成交量創下7年來新高，7月再以17296套刷新紀錄，引起外界廣泛關注。

這位中介向記者介紹了富麗東方小區一套掛牌半年的房子，最初的掛牌總價為192萬元，業主在2022年10月主動下調到了185萬元，但當時因為疫情沒能成交。而旁邊一小區的一套房子則在一年多時間里經歷了數次大幅度調價：2022年初上調至220萬元，在接下來的半年多時間里分三次下調到了202萬元。

據中介介紹，2022年下調價格的二手房不在少數，這與疫情、房東的個人情況都有關系。但在他看來，這些價格已經在低位，在春節后應該不會繼續下調。另一方面，雖然房產銷售網頁上還看得到“政府指導價”，但如今掛牌價多數已經高于該價格，指導價的實際意義已經不大。

數據顯示，2022年1—5月，成都一手房、二手房交易量同比下滑幅度均超過40%，6—12月二手房交易量同比由負轉正實現增長，新房同比下滑幅度明顯收窄。

與二手房價格下調伴隨的，還有房貸利率。如今成都首套房貸主流利率在4.3%，而一年多前則一度高達6.3%。“這是什么概念？就是你現在貸款130萬元，和那個時候貸款100萬元每個月要還的錢差不多。”這位中介向記者介紹了利率下調后對購房者的巨大誘惑，故而利率變化也成為吸引購房者的重要因素。

房貸利率這樣幅度的下調讓從業多年的業內人員都始料未及。建設路一位房產中介告訴記者，2022年初她的一位同事買房后為了早點兒讓貸款到位，花了不少時間、精力在申請貸款上。但就在提前成功貸款后沒過幾天，利率竟然下調了，“自己做房地產這么多年，都沒有預測到這樣的政策調整，弄巧成拙了。”那位中介感嘆。

為什么成都樓市的成交量向二手房傾斜？付躍華告訴記者，成都房價總體可控，在全國來看房價收入比也是比較有競爭力的。同時成都人口凈流入量很大，整體市場超過70%的購房需求都是偏剛性的。但成都新房的容積率要求普遍較低，其實是比較偏改善的。所以剛性需求基本都會被二手房吸附。

如今，成都人口總量超2000萬，全國排名第四，是全國超大型城市。成都凈流入人口逐年增加，自2018年后，凈流入人口突破500萬；十年常住人口增量582萬，同類競爭城市中排名第一。值得一提的是，隨著2017年人才落戶新政實施并不斷迭代升級，成都已吸引人才落戶60余萬人，目前共有人才約622.3萬人。

居住性價比追求

2022年10月在成都青羊區西三環購買了一套小戶型“老房子”的付芳（化名）向記者介紹了她的購房經歷。她大學畢業工作三年來一直在租房，租住房子的光線、樓層等條件都不令人滿意，還經常需要自費修理房子里的設備。在猶豫幾個月后，她決定就近買一套低總價的房子，而2022年的利率下調，更堅定了她買房的決心。

在國慶節假期，付芳只花了4天時間，就看中了一套建成于2008年的步梯房。雖然房子偏舊且升值潛力并不明顯，但總價、戶型、朝向、距離公司位置，都能滿足她的要求。在簽訂購房合同一個多月后，銀行貸款就已經順利發放，她開始著手裝修房子。如今她每個月的月供只比過去租房多花幾百元，但居住體驗感得到了大幅提高。據付芳介紹，近段時間小區里能看到不少裝修工人出入，推測也是有近期被轉手的房子，新業主來裝修。

“這個還是要看個人的居住要求和喜好，住起來實用是最重要的。”成都建設路一位房產中介坦言，相比過去，同樣的預算現在買二手房可以有更多選擇，但房子在轉手居住幾年后房齡更久，未來的升值空間不好預測。

貝殼研究院報告指出：“居民的住房消費在內外環境的變化過程中，購房偏好從追求資產回報逐步轉變為追求性價比，更加注重決策質量。”

二手房趨勢延續

2022年全國的房地產市場有不同程度的下滑。從國家統計局公布的數據可以看出，需求側的商品房銷售額前11月同比下滑26.6%，供應側的房地產竣工面積下滑19.0%，開發投資下滑9.8%。

成都2022年二手房成交量已經進入全國前五，在整體樓市走弱的情況下，成都的新房、二手房卻表現出了較強的韌性。為何能有這樣的表現？付躍華指出，成都的“5·31”新政減少了購房者的戶口、社保市場限制，另外二手房增值稅“5改2”也釋放了優質房源，從需求側、供應側兩端一起推動了交易量。

另一方面，這一年開發商出清風險使得消費者的避險情緒急劇上升，導致新房供需兩端均出現下滑。二手房交易無交付風險，影響更多來自需求端，市場表現明顯強于新房市場。與此同時，新房的客群也需要二手房輸血，未來二者之間的市場聯動性會越來越強。

在短期內新房交易量是否還有機會反超二手房？答案是：二手房成交量居于新房之上的趨勢或將在未來數年內延續。付躍華告訴記者，2021年土地出讓降幅明顯，新房補貨量減少，可能會導致至少近兩年新房供應受到影響。有數據顯示，2022年涉宅用地成交223宗，較2021年減少9宗，占地面積為12595.4畝，同比下降22.7%，是2018年以來最低。截至2022年12月末，成都商品住宅可售面積為2464.3萬平方米，出清周期（按6個月計算）拉長至16.5個月，較2021年同期增加4個月，去化速度明顯放緩。由此來看，短期內成都二手房交易量的優勢不會改變，將繼續成為成都房地產市場的主力軍。

值得一提的是，成都對二手房的支持政策還在繼續，比如2022年12月成都市不動產登記中心發文，成都推出二手房帶押過戶“套餐式”登記新模式，又進一步為二手房交易降低了成本。

標簽： 二手房成交量超新房 成都進入存量房時代