國家統計局數據顯示，1-11 月份，全國房地產開發投資同比下降 9.8%，1-11 月份，商品房銷售面積同比下降 23.3%，商品房銷售額下降26.6%。

在房地產行業變局之際，從各地到中央部委，支持居民購房、支持房地產企業平穩健康發展的政策頻頻發布。11月23日，央行、銀保監會發布“金融16十六條”繼續強調支持剛性和改善性住房需求；12月16日，中央經濟工作會議也提出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，改善資產負債狀況等。

(資料圖片僅供參考)

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，隨著政策利好“火力全開”，在沒有意外事件沖擊的情況下，商品房銷售的總體降幅會逐漸收窄，明年房地產的情況會好于今年。不同層級的城市房地產的走勢會不一樣嗎？如何理解中央經濟工作會議提出的房地產新發展模式？倪鵬飛圍繞房地產行業熱點問題詳細解讀：

談大勢：

房地產對中國經濟增長仍是重要支撐力量

1、從“房住不炒”，到各地鼓勵買房，再到當前政策層面從信貸、債券和股權融資“三支箭”支持房地產發展？如何理解房地產政策的變化？

倪鵬飛：政策確實有不少的變化。由于房地產外部環境、市場表現、市場預期、主體行為都發生了很大的變化，房地產市場形勢和主要矛盾也發生了變化，政策層面對房地產的態度顯然以變制變。雖然支持住、防風險、保穩定沒有變。但是政策的方向和重點發生變化，從防止上漲的不穩及其帶來的風險，轉到防止硬著陸的不穩及其帶來的風險，從重點抑制“炒”，轉向重點支持“住”。

我認為具體政策有四個變化：一是從調控力度來看，從放松嚴格控制到放松嚴控再到全力支持。二是從調控主體來看，從地方政府轉向國家相關部門。三是從調控領域來看，從房地產轉向金融稅收等相關領域。四是從調控工具來看，從“單箭”漸次發射到“多箭”組合齊發。

2、近年來，房地產對我國經濟發展的影響出現了哪些變化？如何看待經濟增長和房地產的關系？

倪鵬飛：房地產關系宏觀經濟的總量增長、結構調整和風險消長。過去20多年，房地產投資快速增長和房價快速上漲，一方面帶動了經濟快速地增長、就業快速增加和物價相對平穩，另一方面導致經濟結構失衡加劇和經濟風險大量積累。最近兩年的房地產投資和價格的下行與調整，有助于經濟結構走向合理化，但也拖累了經濟增長，影響就業和物價變化，同時增加了存量的金融及經濟風險的暴露。

從中國的發展的實踐看，房地產是經濟增長的重要動能和支撐，并且在城市化加速時期和住房短缺的情況下作用更大。但是經濟增長與房地產增長必須保持適度的關系，才能保持健康可持續的經濟增長和結構轉型。而過度依賴房地產刺激和透支經濟增長，雖然能夠帶來短期的經濟增長，不僅影響長期可持續的經濟增長，而且導致結構失衡和風險積累，為經濟持續增長埋下隱患。

3、隨著中國經濟的發展和轉型，長期來看，房地產在中國經濟增長中的重要性是否會有變化？

倪鵬飛：從1978年到2020年，我國城市家庭人均居住面積從7.8平米增長到為36.52平方米，短短40年住房從極度短缺實現基本飽和，同時房地產也為經濟增長和社會發展做出了重要貢獻。從我們的研究來看，房地產對整個經濟的增長未來還會發揮非常重要的作用。

一是中國城市化還沒有完全結束，未來一段時間，房地產的增量每年還會達到10億平方米的水平，它帶動的房地產投資金額還是比較大的。二是房地產還處在重要的轉型過程之中，從原來的投資帶動，轉向服務帶動。根據發達國家房地產的表現，他們的服務業在經濟增長中或者說在經濟結構中占有較大的比例。在住房市場基本飽和后，住房業態模式將轉向住房增量服務占主導地位的服務型發展模式，持續提供和不斷改善存量服務的服務型業態模式。因此，從這兩個方面加在一起，房地產對未來中國經濟的可持續增長是一個相當重要的支撐力量。

另外，未來幾年隨著房地產的著陸、降檔和轉型，每年的商品房銷售面積可能從之前峰值的18億平米的下降到10億平米左右的相對符合居住需求的規模。以此為基礎，主要通過居住服務的增長帶動房地產持續合理增長，進而支撐中國經濟整體的發展和轉型。

談走勢：

房地產市場彈跳式軟著陸可以爭取

4、近期，多部委出臺政策支持房地產發展。各種利好政策下，如何看待明年房地產的走勢？

倪鵬飛：關于房地產走勢預測，我們一直使用制度政策、預期行為、市場本身和外部環境四因素框架。總體判斷，如果沒有較大的意外事件沖突，這是一個重要的前提，明年房地產走勢會好于今年。主要理由：一是政策“火力全開”；二是從市場上看，如果沒有意外事件沖擊，企業暴雷會減少；三是外部環境會向好，包括走出疫情和經濟恢復，這些都從實際上和預期上對市場產生正向影響。

但是由于總體市場已經趨于飽和，受過去幾年的疫情對經濟的影響，市場購買力和市場預期較弱，所以房地產總體上很難出現過去那種再度火爆的局面。而且放開疫情管控，雖然稍長時期有利于市場及預期的轉強，但短期來看疫情的影響還要持續一定時間，也會對房地產市場產生負面影響，所以市場恢復的時間還要再度延長。

5、一二三四線城市房地產走勢有哪些不同？

倪鵬飛：一二三四線城市的樓市，總體變化是同中有異，總體走勢是不斷分化。從“同”的方面看，受整體的外部環境的影響，不同層級城市在一定時期都是呈現下行和調整的變化趨勢，過去幾年事實比較清楚地說明這種變化，盡管有的時期、有的市場的下行是市場作用的結果，而有的時期、有的市場下行是政府的調控作用的結果。從“異”的方面看，由于一二三四線城市的具體情況不同，針對外部環境變化在時間和程度上又會不同，但長期內波動性分化是常態。如果政策及時有力有效，未來一年大概率的情況是，一些一二線城市可能出現率先和較大程度的恢復，一些二三線城市可能出現跟隨或者較小地恢復，很多三四線及以下城市將繼續下行。

6、從投資的角度，樓市是否仍具備投資、資產保值的功能，當前買房是“抄底”還是“接盤”？

倪鵬飛：我認為當前以投資為目的買房，即便必要也需格外謹慎。單純從房價變化的角度看，除了一些熱點區域、熱點城市和熱點區位房價上漲外，多數城市過高的房價已經并將繼續下降，長期內將會調整到房價收入比合理的區間。

但房地產投資不僅比較房地產自身的價格漲跌，可能還要比較物價漲幅、存款利率變化以及其它資產投資損益情況。如果一方面沒有其他更好地保值減損的資產，另一方面物價攀升、存款利率下降，一些熱點城市和熱點區位的房地產投資雖不能保值但也可以減少更大的損失。但總體而言，如果說以前買房投資是利益大風險小，未來買房投資收益的差別可能會增加，更需要看準城市和區位，房地產投資需要格外謹慎。

談新發展模式

轉變為現房銷售、降低杠桿

7、部分房企資金困難甚至交房困難，高杠桿高負債的房地產模式導致哪些問題？

倪鵬飛：健康的房地產發展模式應該是保持適度的杠桿、負債和周轉速度，以實物循環為主線，以資金循環為副線，以利潤為基礎上實物循環增長，是利潤的增長和循環。而為了追求利潤、逃避風險的高杠桿、高周轉、高負債的發展模式，是以資金循環為主線，以實物循環為副線，以債務為基礎的資金循環增長，是債務的擴張和循環。這種滾雪球式的債務增加和擊鼓傳花式的債務循環，一旦因為一些原因導致企業債務鏈和資金鏈斷裂，首先就會導致房地產及其行業的債務違約、交房違約、信用崩塌、停工倒閉、職工下崗、企業暴雷。同時還會導致違約風險向與之相關的行業傳染和擴散，導致上下游行業的債務違約、業務停擺、職工下崗、企業倒閉。由于房地產關聯行業多，最終將會傳染和擴散到金融和整個經濟部門，影響金融和宏觀經濟的穩定。

8、今年中央經濟工作會議提出“推動房地產業向新發展模式平穩過渡”。隨著經濟結構轉型以及房地產行業基本面的變化，對房地產新發展模式有哪些建議？

倪鵬飛：隨著我國房地產逐漸進入飽和狀態以及我國經濟結構的轉型，需要順勢推動房地產新舊模式平穩切換。

一是政府和市場的雙軌供需模式，建立以市場為主、滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個住房體系，提高住房保障的覆蓋面，不僅可以抑制炒房而且可以解決青新市民住房難問題。

二是住房業態模式，將產業發展的重點轉向改造存量、盤活存量和服務存量，發展綠色、智能、健康的住房產品和服務，滿足城鎮居民對多樣化、高質量、美好居住生活的需求。

三是房企的運營模式，從現在的期房銷售和高杠桿運營轉變為現房銷售和合理負債降低杠桿，逐步降低行業風險，保障房地產的資金鏈、產業鏈、供應鏈實現良性循環。

四是住房融資模式，改變過去債權尤其銀行信貸主導的融資模式，建立股權尤其直接融資主導的融資模式，完善政策性和商業性住房金融體系，拓寬相關主體的投資渠道，分散房地產金融風險，擴大和暢通住戶部門的投資渠道，促進房地產資金循環。

五是住房需求模式，引導住戶部門從過去投資和購房雙主導的需求模式，回歸到正常的美好居住消費主導和租購并舉的需求模式。

六是住房用地模式，改變過去土地指標行政分配和土地政府獨家供給制度，建立全國都市圈內、都市圈間的“人地掛鉤”制度，建立土地的多元化市場供給制度，打破土地供需的空間錯配和土地市場的行政壟斷。

標簽： 倪鵬飛一二線城市房地產或將率先好轉 投資式買房需謹慎