臨近12月中旬，22個(gè)典型城市基本已完成了2022年第三輪集中供地。與以往不同的是，今年不少城市都進(jìn)行了4-6輪供地，這一變化也讓集中供地的界限越來越模糊。

【資料圖】

與2021年相比，土地市場(chǎng)仍深陷調(diào)整期，熱度一路下滑。2022年集中供地整體呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：

1，成交規(guī)模逐輪遞減，供地計(jì)劃的完成率偏低；

2，土拍政策一路寬松，但效果毫無起色；

3，城投依然“托底”，除城投、央國企以外的企業(yè)，今年投資基本暫停；

4，城市分化進(jìn)一步加劇。

集中供地初衷為了抑制土地市場(chǎng)過熱，到今天不斷放松政策刺激土地市場(chǎng)熱度，隨著經(jīng)濟(jì)、行業(yè)、企業(yè)的背景和發(fā)展邏輯發(fā)生轉(zhuǎn)變，未來供地會(huì)逐步淡化“集中式”，無論是從成交量還是市場(chǎng)熱度來看，集中供地的城市名單或?qū)⒄{(diào)整。

自2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度一直走低，多家規(guī)模房企遭遇流動(dòng)性危機(jī)，樓市成交規(guī)模持續(xù)下行。尤其是2022年，市場(chǎng)仍在“筑底”，土拍熱度并未出現(xiàn)預(yù)期的“回暖”。

此背景下，土拍規(guī)則也在這兩年間也經(jīng)歷了過山車式的調(diào)整，呈現(xiàn)“松—緊—分化—更松”的變動(dòng)趨勢(shì)。各地土拍門檻相繼放低，加大中心城區(qū)土地供應(yīng)、降資質(zhì)、降地價(jià)、提限價(jià)等措施紛紛出臺(tái)，但整體效果并不顯著。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市2022年前三輪集中供地中，中心城區(qū)的供地比重均在48%以上，比2021年三輪中心城區(qū)供地比重高出5-8個(gè)百分點(diǎn)不等。

第三批次集中供地更為明顯，更多城市采取了“少而優(yōu)”的土地供應(yīng)方式，半數(shù)以上重點(diǎn)城市中心城區(qū)供地比重超過五成。

典型如杭州，第三輪推出的19宗涉宅地有15宗位于主城區(qū)，中心城區(qū)供地比重高達(dá)79%，包括錢江新城二期、艮北、申花、西興等熱門地塊，最終19宗地塊中有8宗觸及上限價(jià)格進(jìn)入一次報(bào)價(jià)階段，觸頂率達(dá)42.1%，超過了首輪的38.3%、二輪的26.7%。

此外，合肥、寧波、蘇州等城市中心城區(qū)供地比重也處于高位，多在65%以上，比前5輪集中供地中心城區(qū)供地比重明顯提升。

2022年第三季度以來為了減少流拍，促進(jìn)土地成交，多個(gè)城市在土地供應(yīng)端釋放利好，包括降低拍地資質(zhì)、減少土拍保證金比例、延緩?fù)恋貎r(jià)款繳納期限、降低配建要求等減少房企拿地壓力。比如成本方面，最直接的就是競(jìng)買保證金比重逐漸下降，典型如蘇州，競(jìng)買保證金比例由去年二輪的30%-50%降至去年三輪的30%再降至今年的20%，對(duì)房企的資金要求明顯放松，保證金比例一再下調(diào)。

事實(shí)上，經(jīng)歷了多輪土拍規(guī)則的調(diào)整，許多城市土拍規(guī)則已經(jīng)松無可松，降資質(zhì)、降成本、増利潤空間等已經(jīng)成為常態(tài)。

盡管土拍門檻明顯下調(diào)、盈利空間增加的情況下，房企拿地積極性并未充分調(diào)動(dòng)。

重點(diǎn)城市2022年第三輪集中供地整體溢價(jià)率僅有2.5%，較2022年第一、二輪溢價(jià)率明顯下調(diào)，而對(duì)比2021年首輪14.8%的高溢價(jià)更存在較大差距。以廣州為例，2022年第三輪土拍整體溢價(jià)率僅0.5%，較第二輪下降近6個(gè)百分點(diǎn)，且僅有2宗地塊溢價(jià)成交，流拍率高達(dá)25%。

2022年整體土地成交規(guī)模顯著下降，多數(shù)城市供地計(jì)劃完成率偏低，截止11月15日，已完成三輪土拍的城市總成交規(guī)模為3460萬平方米，總成交規(guī)模也多不及前兩輪。

截止11月中旬，已完成第三輪集中土拍的18個(gè)城市，合計(jì)成交建面約3460萬平方米，即使考慮還未開拍的鄭州、長春、重慶和沈陽，22城第三輪集中成交體量預(yù)計(jì)仍不足4000萬平方米。成交幅數(shù)也降至新低，18城共成交326幅地，即使鄭州、重慶、長春及沈陽等出讓地塊全部成交，也難以追平上一輪。

在加大中心城區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的背景下，大部分城市22年第三批次土地集中成交規(guī)模較上一輪出現(xiàn)收縮，諸如南京、杭州、無錫、寧波等城市第三輪成交規(guī)模較上一輪降幅都在四成以上。

在土地成交規(guī)模明顯縮減的影響下，大部分城市2022年供地計(jì)劃完成率明顯偏低。

具體聯(lián)系各城市的2022年供地計(jì)劃來看，三輪供地結(jié)束后，僅上海成交規(guī)模占全年住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量的比例剛剛達(dá)到八成，多數(shù)城市的供地計(jì)劃完成率不及六成，包括北京、深圳等土地市場(chǎng)相對(duì)較熱的城市也是如此。典型如武漢，前三輪成交土地規(guī)模占全年計(jì)劃供應(yīng)量的比例僅在四分之一左右。

各城市熱度分化，已完成前三輪集中供地的18個(gè)城市成交地塊的平均溢價(jià)率僅2.6%，較第二批次下降了1.5個(gè)百分點(diǎn)，降至集中供地以來的最低。

18個(gè)完成第三輪集中土拍的城市中，溢價(jià)率超過5%的城市僅有寧波、合肥、北京和杭州四個(gè)城市，而有9個(gè)城市的平均溢價(jià)率不足1%，其中無錫、長沙和濟(jì)南第三輪集中成交地塊則均是以底價(jià)成交，土地市場(chǎng)熱度降至谷底。

具體按照溢價(jià)率水平來劃分，這些城市大致可以分為四類：

（1）延續(xù)高位型，即每輪溢價(jià)都在5%以上的城市，包括合肥、杭州兩個(gè)城市；

（2）回溫型，包括北京、寧波兩個(gè)城市，第三輪集中成交的溢價(jià)率水平均回升至5%以上，且達(dá)到了三輪最高；

（3）降溫型，包括了多數(shù)城市，比如深圳、上海、廣州、成都等二輪熱度較高的城市；

（4）持續(xù)低溫型，三輪集中成交溢價(jià)率均為超過2%的城市，包括青島、天津、武漢、無錫、長沙和濟(jì)南等城市。

此外，延期、撤牌、流拍的土地占仍較上一輪明顯上升，比重由第二輪的8.0%上漲至10.9%。第三輪集中成交的346宗住宅用地中，僅75幅以溢價(jià)成交，占比還不足四分之一，換而言之，超過七成地塊均是底價(jià)成交。

在一系列調(diào)整下，京、滬部分郊區(qū)地塊盈利可觀。在市場(chǎng)熱度持續(xù)降溫下，為了吸引房企參拍，部分城市的住房限價(jià)也進(jìn)一步抬升，包括北京、上海等一線城市也上調(diào)了部分郊區(qū)地塊的住宅限價(jià)來提升預(yù)期，南京等城市更是直接取消住宅限價(jià)，第三批次成交地塊入市時(shí)直接按照品質(zhì)定價(jià)。

在限價(jià)進(jìn)一步上漲的背景下，2022年第三輪集中成交項(xiàng)目的利潤空間也維持在寬裕水平，多數(shù)城市的地房比低于0.5，房地價(jià)差也基本都在萬元以上。

在高房價(jià)城市的中心城區(qū)住宅用地成交增加的影響下，2022年第三輪集中成交地塊的盈利空間較上一輪進(jìn)一步走高：平均地房比水平仍在0.46，較第二輪大致持平；平均房地價(jià)差也進(jìn)一步走高，并上漲至集中供地以來的最高點(diǎn)。

從企業(yè)拿地的角度來看，不同類型的企業(yè)投資力度的走勢(shì)還在進(jìn)一步分化。

不僅民企投資保持低位，國央企投資也顯露出“疲態(tài)”，今年第三輪的投資有所下滑，“托底”的僅剩城投公司。

2022年到目前為止已經(jīng)基本完成的三批次集中供地，央企、民企的第三輪集中供地與前兩輪相比均呈現(xiàn)下降的走勢(shì)，尤其以央企第三輪投資力度下降明顯，拿地金額與首輪相比下降了34%，與次輪相比下降了53%。城投公司的投資力度逐輪提升，拿地金額與首輪相比提升37%，與次輪相比提升4%。

百強(qiáng)房企第三輪僅兩成企業(yè)仍在拿地

百強(qiáng)房企的投資動(dòng)態(tài)對(duì)于樓市變化而言可謂先行指標(biāo)，從兩年的集中供地情況來看，百強(qiáng)房企拿地的總金額、以及占比變化都呈現(xiàn)相似的“高開低走”趨勢(shì)。

2021年的三輪集中供地中，百強(qiáng)房企參與（即包含獨(dú)立拿地和聯(lián)合拿地）的投資金額占比逐次下降，從第一輪的75%降至第三輪的36%，2022年前三輪集中供地表現(xiàn)也較為相似，首輪百強(qiáng)占比達(dá)到55%，第二輪降至54%，第三輪繼續(xù)跌至40%。

百強(qiáng)房企在集中供地中的投資主要有兩大特征，一是投資力度的銳減、二則是內(nèi)部分化的加劇。

隨著集中供地的持續(xù)進(jìn)行，仍活躍在土地市場(chǎng)的房企越來越少，因此百強(qiáng)房企投資的集中度持續(xù)提升。具體數(shù)據(jù)來看，2021年首次集中供地中，百強(qiáng)房企大多積極參拍，百強(qiáng)房企中拿地金額10強(qiáng)拿地占比為43%，隨后第二、第三批次分別提升到62%、63%；到2022年的第三輪集中供地時(shí)，百強(qiáng)房企中僅有28家房企拿地，拿地金額TOP10的房企占了百強(qiáng)總金額的65%。

城投投資更加中心化

與其他類型的房企相比，城投在集中供地中體現(xiàn)出了較為“反周期”的拿地走勢(shì)，投資金額和占比逆勢(shì)走高。

2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金額從1228億元提升到3021億元，占集中供地總成交金地的比例也從12%上升到50%。

2022年市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)冷，前三輪集中供地中，城投公司的拿地金額從1488億元提升至2037億元，占比則從30%逐步漲至44%。

除了總投資力度持續(xù)增加以外，城投公司在集中供地中的投資變化還有以下兩大特征：城投公司拿地中底價(jià)成交幅數(shù)的占比持續(xù)增加；拿地的平均樓板價(jià)也持續(xù)走高，說明城投拿地逐漸從一般的地塊向優(yōu)質(zhì)地塊轉(zhuǎn)變。

集中供地短期內(nèi)不會(huì)被取消，但政策持續(xù)寬松的空間已經(jīng)很有限，隨著集中土拍輪次的進(jìn)一步增加而逐漸淡出，整個(gè)土地市場(chǎng)仍然會(huì)保持低位運(yùn)行。

城市分化加劇之下，一線、準(zhǔn)一線的核心地塊仍是房企爭奪的重點(diǎn)，短期城投也仍將是土地市場(chǎng)的重要支撐。企業(yè)拿地角度看，短期仍會(huì)保持央國企強(qiáng)勢(shì)、城投托底、民企隱身的格局，對(duì)于因現(xiàn)金流而投資幾乎停滯的企業(yè)，尤其是民企而言，想要“活下去、活得好”，仍需要把握與城投合作開發(fā)、合作拿地、輕資產(chǎn)運(yùn)營的機(jī)遇。

短期的不拿地只是應(yīng)對(duì)當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一種手段，想要熬過行業(yè)寒冬，企業(yè)還是需要通過優(yōu)質(zhì)的新增土地來帶動(dòng)整體的銷售回暖。

在城市選擇趨同的情況下，深耕城市群是上策，投資聚焦在核心一二線城市。未來長三角、粵港澳、京津冀、長江中游和成渝這5大城市群將成新一輪發(fā)展高地，市場(chǎng)份額將穩(wěn)中有升。并且，在建設(shè)現(xiàn)代化都市圈過程中，核心城市與衛(wèi)星城市市場(chǎng)價(jià)值將重構(gòu)，這也是未來企業(yè)投資的重點(diǎn)。

標(biāo)簽： 房企拿地透支 集中供地陷入低迷困境