房地產市場低迷之際，樓盤質量問題，往往成為購房者更為關注的焦點。

今年下半年以來，深圳多個網紅“日光盤”便因房屋質量問題陷入業主與開發商之間的糾纏官司中。有業主稱，如果自身訴求達不到滿意的效果，業主堅決不收樓，并要求退房。據第一財經不完全統計，目前深圳存在相似糾紛的樓盤不下10個，遍布深圳的各個區域。

房屋的安全質量素來是購房者和開發商之間的紛爭焦點，房價的下跌往往又會放大雙方的矛盾。深圳有房地產業內人士私下表示，開發商在面對質量瑕疵時，通常做法是修繕彌補，盡力達到業主提出來的整改要求，但不會滿足退房的訴求。“這次事件或許會促成深圳房企進一步加強質量管控，真正實現‘求快’到‘求好’的轉變。”

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外墻鼓包引發的“退房”糾紛

龍華區上塘地鐵口的新盤匯德理是近期業主與開發商因質量問題存在糾紛的一個住宅項目，于2020年8月開盤，均價約7.53萬/平，戶型建面約81—111平，總價區間在585-885萬/套，為裝配式建筑，將于2023年交付。

在開盤之初，匯德理就因其與周邊二手房價格倒掛嚴重成為深圳炙手可熱的“網紅盤”，開盤當天，1179套住宅在短短的五分鐘內就被“搶光”，然而，誰能想到，2022年，該樓盤再次進入大眾的視野，竟是因為業主要求退房。

匯德理的業主對第一財經表示，2021年12月，該盤已完成毛坯竣工備案，而今年年初，不少業主發現該項目外墻出現鼓包的現象，4月，發現開發商開始對外墻進行施工，一直到今年10月，外墻的施工都還未完成。更讓業主感到擔憂的是，開發商在修繕墻體外立面的時候，還有外墻出現鋼筋外露的情況。

業主提出疑問：項目毛坯竣工備案之后，還未交付就出現外墻鼓包，是什么原因？開發商在竣工備案之后再次施工是否合理，是否取得相關的施工許可？墻體鋼筋外露是否影響主體結構的安全問題，再次施工，能否保證墻體不滲水？

今年下半年，該樓盤的業主多次在項目現場與相關部門以及開發商進行溝通，在多次溝通未果之后，10月29日，不少業主在項目現場舉牌“退房”。該樓盤一業主對第一財經表示，在初步統計中，共633名業主參與提出自己的訴求，其中有582名選擇了退房，占比92%。有業主對第一財經表示，業主選擇退房是不得已的選擇，因為多次與開發商溝通的渠道不通常，未得到滿意的回復，房屋的質量安全是否能夠保證也不清楚，如果安全問題不過關，只能退房。

10月30日，開發商在《致匯德理花園業主的一封信》中對墻面鼓包后的再次施工進行了解釋：“針對鋁膜爬架拼接縫導致的局部外墻觀感偏差進行了品質提升，因疫情管控等因素導致施工進度不達預期，由此引發了部分業主對項目工程質量產生的困惑和擔憂。”

11月7日，針對匯德理業主關注的主體結構安全問題、外墻質量問題，以及漏水及質保0年的問題，開發商給出了相應的反饋。開發商表示，經其自查自檢，山墻面出現的露筋僅為個別位置，面積不足外墻總面積萬分之一，外墻結構安全并未受影響。

就業主關注的漏水及結構質保問題，開發商承諾：將執行廣東省住房和城鄉建設廳關于在全省執行統一的商品住宅質量保證書中有關保修范圍與保修期限的相關要求，即防水按照5年保修，保修期如因防水材料、設計或施工質量而導致天面滲水、滴漏，開發商將進行維修并滿足有關規范及標準；結構按照樓體設計壽命50年保修，保修期內如因設計或施工的原因，造成建筑物的地基下陷、開裂、傾斜及主體結構構件開裂、變形、破損、超出國家設計規范的規定值時，開發商將進行修復并滿足有關規范及標準。

11月10日，開發商再次發文，對匯德理外立面的情況做出說明，即聘請設計院對現場進行了研判：露筋僅為個別位置，是竣工備案后，施工工人在休整混凝土外墻過程中，偶有打鑿保護層，導致個別水平分布鋼筋露了出來，鋼筋未出現切斷損傷，外墻結構安全未受到影響，對于鋼筋外露部位，后續將采用改形環氧砂漿修復方案，工序包括除銹、沖洗、補平、養護四個步驟，修復完成后將聘請具備政府備案資質的檢測機構，對結構安全進行檢測。

此外，對于外墻的防水性能，開發商表示，外立面結構施工完成后將對外墻進行兩道外墻專用耐水膩子及多道SKK涂膜施工，隔絕雨水和混凝土直接接觸。施工完成后，將進行淋水檢測，每層樓淋水不少于6小時。

質量問題該如何維權

實際上，近期因對房屋質量存在分歧，業主與開發商存在糾紛的樓盤并不只一個。

11月5日，一份《半山臻境整改訴求書》在網絡上流傳。訴求書提及了半山臻境（備案名稱：半山港灣花園）十一項整改內容，包括，半山臻境項目標準層候梯間及走廊用材劣質，不符合銷售時承諾的優良品質；外墻使用造價低廉的涂料，未交付即已大面積空鼓，要求外墻裝飾材料采用外墻鋁板；頂樓戶型防水施工不規范且偷工減料，開發商在室內大面積打防水針，試圖在漏水處堵水等。業主們在訴求書中提及，如果此次訴求達不到業主滿意的效果，業主堅決不收樓，并要求退房。

半山臻境（備案名：半山港灣花園）位于南山區赤灣片區，于2021年6月開盤，將于2023年交房。半山臻境屬于改善型住宅，主要分為115平、175平和180平三種面積段產品，均價10.14萬/平，總價區間在1036-1975萬/套，開盤當天，586套住宅全部告罄。

早在今年四月，半山臻境的開發商就曾在該項目的官方公眾號上發布聲明表示，發現有個別客戶通過微信群、網絡媒體等渠道發布非官方渠道獲取的疑似項目現場施工照片、視頻，且在未經核實真偽及事實的情況下對項目進行指責、貶損，對其公司的品牌聲譽及廣大業主的共同利益造成了不利影響。

彼時，半山臻境的開發商表示，項目正處于施工建設階段，目前所呈現的施工過程外觀并非最終實際交付標準及品質。另外，項目施工進度、施工標準、車位配比及材料質量、品牌均與合同約定一致。開發商會定期發布項目家書與業主保持溝通，后續也將根據施工進度舉辦業主開放日活動。

據第一財經不完全統計，今年深圳區域內，業主與開發商存在糾紛的住宅項目至少有14個，涉及多家知名開發商旗下樓盤，包括寰宇時代、深鐵瑞城、領璽二期、沙井海岸城、都會四季、公園九里花園等，這些項目遍布深圳的各個區域。總體來看，上述項目業主提及的樓盤問題主要包括設計規劃貨不對板、外墻鼓包、建筑材料與樣板房不一致等，而且多數樓盤都未達到交付時間，尚處于施工進程之中。

京潤律師事務所律師張志同對第一財經表示，通常來看，樓盤項目的施工過程，由監理公司負責監督工程進度和質量。而業主在此過程中若發現樓盤項目偷工減料，施工不達標，存在安全隱患的問題，可以向住建部門舉報，要求開發商進行整改。若購房者在商品房交付之后發現“貨不對板”，則可以采取法律措施，進行工程造價司法鑒定，要求開發商賠償相應損失。

張志同表示，在簽訂購房合同之前，購房者確實應該詳細閱讀購房合同，當發現購房合同內容對建筑材料品牌型號等方面表述不清，模棱兩可的時候，可以向開發商提出自己的訴求，雙方協商修改合同內容。不過通常情況下，單個購房者的訴求一般不會得到開發商的認可，因為單個購房與開發商比起來，話語權較小，很難讓開發商對合同內容做出讓步。

那么，若開發商拒絕對購房合同內容做出修改，購房者又想買房，購房者可以采取哪些措施呢？張志同表示，購房者可以向開發商仔細詢問商品房建造的用材用料標準，并保留開發商在宣傳過程中對商品房的書面或者口頭表述，后續在建造或者交付過程中以此為證維護自己的權利。“當然，這個維護權利的過程，也會消耗購房者的金錢和時間成本，特別是時間成本。”張志同補充道。

倒逼房企回歸“品質”競爭

與汽車等大型消費品不同，商品房大多以期房的形式出售，在建造的過程中存在諸多不確定性，如設計變更等，因此，在業內人士看來，購房者與開發商的糾紛想要完全避免，是比較困難的。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉李宇嘉表示，開發商在建樓的時候會看購房者關注什么。如果購房者關注房價的漲跌情況，開發商在營銷和開發的過程中也會更注重項目的規劃概念、區位價值、交通、配套優勢等，不太注重房屋居住的舒適性。在房價上漲的過程中，房屋的增值價值對購房者更有吸引力，而購房者對房屋的質量瑕疵也有一定的容忍度，房屋存在的一些瑕疵會被掩蓋；而當房價下跌，包括漏水、裂縫、物業、綠化、學校等前期開發商不太重視的問題就會暴露出來，業主就會以這寫瑕疵為理由來維權，這也是深圳樓市以及其他重點城市樓市存在的普遍現象。

今年以來，深圳二手房價格出現較大幅度下跌。樂有家研究中心數據顯示，10月，深圳二手住宅過戶量為1733套，盡管結束了此前的四連跌態勢，但仍在低位徘徊。2020年12月—2021年2月是深圳二手住宅成交價高點，2021年下半年價格開始波動下調，而今年下半年，價格已跌回3年前，不少房源接近參考價成交，甚至低于參考價成交。

深圳新房市場去化也不太樂觀。10月深圳一手住宅網簽3328套，環比下跌8%，深圳新房去化周期漲至12個月，進入高點。在去化壓力較大的背景下，近期深圳的新房市場促銷優惠力度也不小。

具體來看，同樣位于龍華區上塘片區，與上述的匯德理僅一路之隔的卓越柏奕府精裝修交付，開盤均價約7.47萬/平，位置和價格都與匯德理相當，但不同的時間入市，兩者的境況卻完全不同。2022年年初，卓越柏奕府開盤，637套住宅，僅229批客戶選房，與匯德理2020年開盤五分鐘就告罄形成鮮明對比。近日，該片區的房產中介對第一財經表示，卓越柏奕府還有房源在售，現在買能享受95折的優惠，從總價來看，能優惠30—50萬左右。

近日，龍華區龍勝地鐵站附近的華僑城四海華亭入市，1043套住宅，單價區間約5.88-6.85萬/平，均價約6.46萬/平，因為距離地鐵站稍遠，周邊多尚待舊改的城中村，大型商場平配套較少，四海華亭開盤就打折，剛拿到預售證兩天，有房產中介就對第一財經表示，按照備案價，按揭88折，全款86折。

深圳房價最高的南山區也有新房打折現象。例如，今年6月，半山臻境所在的赤灣片區內，前海宸灣（備案名：伴山伴海廣場）獲得預售證并開盤，緊鄰赤灣地鐵站，公共交通比半山臻境更便利，預售單價區間約為8.63-11.98萬/平，均價約10.43萬/平。近日，該片區的房產中介對第一財經表示，該樓盤最低的折扣能達到9折，最低的單價能達到7.8萬元/平，比最低的預售單價降了9.6%。

深圳多個房企從業人員表示，房價下行確實會給購房者帶來心理沖擊，進而將一部分怨氣釋放到“質量”問題上。近期深圳市場上密集出現業主集體就質量問題提出質疑，其中有一些訴求是合理的，確實屬于項目層面操作失誤，公司通常會盡力彌補，以滿足業主訴求。“但目前來看，業主所提及的‘問題’都無法構成退房的理由，所以企業層面會盡力溝通，但不會答應退房的要求。”

“市場行情好的時候，企業更注重搶速度，搶銷售，項目上容易忽略一些小的質量瑕疵；但在市場下行期，客戶變得更為‘挑剔’，要求更高，公司相應也會更注重‘品質’。”一家大型房企相關負責人向第一財經表示，從規模競爭到品質競爭，或許便是市場轉型的一個重要標志，深圳如此，其他城市亦是如此。

標簽： 深圳多個樓盤業主欲退房 都是質量惹的禍