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11月16日，連續(xù)狂歡了三個(gè)交易日的地產(chǎn)股出現(xiàn)“退熱”。

截至當(dāng)日收盤，德信中國股價(jià)跌了18.7%，時(shí)代中國控股跌了17.04%，旭輝控股跌了13.89%，龍光集團(tuán)跌了15.24%……在此之前，這些地產(chǎn)股已經(jīng)連續(xù)上漲了3個(gè)交易日，德信中國累計(jì)漲幅達(dá)到139.6%，時(shí)代中國控股累計(jì)漲幅108.71%，旭輝控股和龍光集團(tuán)累計(jì)漲幅也超過90%。

(資料圖片)

這一波地產(chǎn)股普漲，背后是政策層面給開發(fā)商下了一劑“猛藥”，“第二支箭”“金融16條”以及“以銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金”等一波接一波緩解房企資金壓力、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的政策讓地產(chǎn)股迎來了短暫的“春天”。

但是，政策后勁兒過了之后，出險(xiǎn)房企的債務(wù)重組、銷售市場的回暖乏力也依然是房地產(chǎn)行業(yè)懸而未決的難題。

“短期看資金、長期看銷售。”在業(yè)內(nèi)不少觀察人士看來，單純依靠融資顯然救不了企業(yè)，銷售恢復(fù)才是終極大招。

正因如此，地產(chǎn)股短暫沖高之后于11月16日和17日均有所回落，供給端的強(qiáng)力刺激后，或許房地產(chǎn)企業(yè)們在也期待新一輪需求端的爆發(fā)。

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中國房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)測月報(bào)-2022年10月

《中國房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)測報(bào)告（2022年10月）》

中指丨2022年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

資本市場表現(xiàn)不一

從11月8日起，房地產(chǎn)各種利好消息不斷。

先是11月8日，交易商協(xié)會官網(wǎng)發(fā)布消息稱，會繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。交易商協(xié)會預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容。

緊接著11月9日，中債信用增進(jìn)公司發(fā)布《關(guān)于接收民營企業(yè)債券融資支持工具房企增信業(yè)務(wù)材料的通知》，意向民營房地產(chǎn)企業(yè)可提出增信需求，中債信用增進(jìn)公司則會在收到郵件后的3個(gè)工作日內(nèi)予以郵件反饋。隨后，龍湖集團(tuán)宣布交易商協(xié)會受理了其200億元儲架式注冊發(fā)行，新城控股緊隨其后表示擬申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度，包括美的置業(yè)、碧桂園等多家民營房企也積極跟進(jìn)。

11月11日，央行和銀保監(jiān)會發(fā)布16項(xiàng)支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，涵蓋房地產(chǎn)融資、受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置等多個(gè)方面，業(yè)內(nèi)稱之為“樓市金融16條”。

在此之后，政策利好持續(xù)釋放，11月14日，銀保監(jiān)會等三部委再發(fā)通知，鼓勵(lì)商業(yè)銀行可以向優(yōu)質(zhì)房企出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金，及時(shí)為此前的“樓市金融16條”打補(bǔ)丁。

連續(xù)約一周的政策紅利釋放，聚焦的均是房地產(chǎn)行業(yè)供給端關(guān)心且需要解決的重磅問題。

受此影響，從11月11日至15日，一直低位運(yùn)行的地產(chǎn)股迎來了普遍大漲。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，三個(gè)交易日累計(jì)漲幅居前的為德信中國、弘陽地產(chǎn)、旭輝控股、碧桂園、龍光等企業(yè)，德信中國、弘陽地產(chǎn)市值漲幅均超120%，旭輝控股漲幅接近100%，龍光和碧桂園漲幅也在90%左右。

相比之下，保利、萬科、招商、華發(fā)這些央企、國企在同期交易日反而漲幅并不突出，漲幅基本都在15%以下。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，出現(xiàn)這種情況主要是由于之前市場中更受沖擊、股價(jià)下跌更厲害的多是民營房企，而國企央企房企由于負(fù)債率和流動(dòng)性控制的比較好且有國資信用背書而比較抗跌，此次多項(xiàng)利好政策的出臺對于股價(jià)的刺激自然也就更多體現(xiàn)在民營房企上。

不過，民營房企受政策影響程度不同，股價(jià)上漲力度也有差異。從股價(jià)和市值表現(xiàn)來看，上漲幅度較大的多是一些本身經(jīng)營穩(wěn)健或者長期基本面較好但短期流動(dòng)性緊張的企業(yè)。而對一些出險(xiǎn)房企而言，政策利好帶動(dòng)了行業(yè)整體上漲，但這些房企上漲幅度有限，例如陽光城、中南建設(shè)三個(gè)交易日累計(jì)漲幅均在11%左右。這在部分業(yè)內(nèi)人士看來也在情理之中，因?yàn)榇舜味嘀卣呃玫闹饕€是優(yōu)質(zhì)民營房企，對于一些已經(jīng)出險(xiǎn)的房企而言，能夠享受到的政策紅利有限，所以股價(jià)上漲力度也有限。

企業(yè)對政策感知不同

多重利好政策發(fā)布后，不同類型的企業(yè)在資本市場的表現(xiàn)出現(xiàn)分化。實(shí)際上，現(xiàn)實(shí)中，不同類型企業(yè)對于政策能夠帶來的效果也持有不同觀點(diǎn)。

例如對于“樓市金融16條”，一些具有央企、國企背景的開發(fā)商直呼是“大利好”。

在一位頭部央企內(nèi)部人士看來，由于央企、國企對于“三道紅線”各項(xiàng)指標(biāo)以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的把控都很嚴(yán)格，產(chǎn)品品質(zhì)也有一定口碑，客戶在買房時(shí)，這類企業(yè)的項(xiàng)目會占有一定優(yōu)先級，項(xiàng)目去化一般都比較穩(wěn)定，銷售回款可以滿足公司經(jīng)營需求，通常沒有流動(dòng)性危機(jī)。但是，隨著整個(gè)行業(yè)持續(xù)下行，企業(yè)償債危機(jī)和交付風(fēng)險(xiǎn)增加，導(dǎo)致整個(gè)地產(chǎn)市場信心嚴(yán)重不足，客戶購房意愿降低或推后，甚至出現(xiàn)消費(fèi)降級，市場嚴(yán)重萎縮。在這樣的情況下，央企、國企開發(fā)商也要面對項(xiàng)目銷售周期拉長或者不達(dá)預(yù)期，那么即使沒有流動(dòng)性危機(jī)，但項(xiàng)目收益會降低，影響公司持續(xù)擴(kuò)大發(fā)展。

上述人士表示，近期發(fā)布的一系列利好政策，對于央企、國企而言，可能并不是解決流動(dòng)性問題，但會在市場導(dǎo)向方面起到正向的促進(jìn)作用，給行業(yè)信心，給購房者信心，同時(shí)這些政策既能保交樓，又能保房企，既促消費(fèi)，也促貸款。保住市場主體，降低市場主體的風(fēng)險(xiǎn)，促使整個(gè)行業(yè)良性循環(huán)，這樣市場容量也會有所恢復(fù)。

部分目前經(jīng)營相對穩(wěn)健的民營房企對于政策效果也比較樂觀。在多重金融政策出臺之后，華東一家經(jīng)營穩(wěn)健的民營房企內(nèi)部人士坦言，目前政策的支持力度對于優(yōu)質(zhì)民營房企還是很大的，比如“第二支箭”，在公開市場融資方面給予民營企業(yè)較大支持。也基于此政策，有多家優(yōu)質(zhì)民營房企正在開展發(fā)債注冊籌備工作。此外，該人士還提到，央行金融“十六條”同樣是力度很大的支持，尤其是里面提到的銀行貸款適度展期，屬于大利好，對于一些基本面不錯(cuò)但短期面臨流動(dòng)性緊張的房企而言，能夠有效緩解資金壓力。

不過，相對央企、國企的絕對樂觀，上述穩(wěn)健民營房企內(nèi)部人士認(rèn)為，政策實(shí)際效果還有待各地真正落實(shí)后再觀察。

一些出險(xiǎn)房企對于近期的政策效果則持有不同觀點(diǎn)。在采訪中，幾家出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士都表示，政策對于行業(yè)整體發(fā)展尤其是一些優(yōu)質(zhì)房企而言，確實(shí)是利好，從資本市場的反應(yīng)來看，也確實(shí)提振了信心，不過他們也認(rèn)為，這些政策利好可能不會傳導(dǎo)至出險(xiǎn)房企。

“這些政策對房企的金融支持都是有條件的。以銀行保函置換預(yù)售資金這個(gè)政策舉例，銀行出具保函是有條件的，要么有授信額度，要么有抵押擔(dān)保，要么在銀行有現(xiàn)金存款作為抵押，而這些條件很多出險(xiǎn)房企都不具備。所以對已經(jīng)出險(xiǎn)的房企而言，很難享受到政策利好。”一位出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士表示。

對于銀行保函置換預(yù)售監(jiān)管資金這一舉措，一位30強(qiáng)房企總裁也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。其表示，保函一般分為銀行保函和商業(yè)保函，前者多用于央企、國企或者有實(shí)業(yè)支撐的大企業(yè)集團(tuán)，而民營房企一般能夠申請到的是商業(yè)保函。兩種保函不同，申請銀行保函難度更大，所以民營房企申請?jiān)擃惐：馁Y質(zhì)能力相對弱一些。該總裁認(rèn)為，資金監(jiān)管權(quán)在于住建系統(tǒng)，銀行、銀保監(jiān)會的舉措有一定促進(jìn)作用，但最后還是看住建系統(tǒng)的態(tài)度。當(dāng)?shù)卣妥〗ㄏ到y(tǒng)因?yàn)閷Ρ＝粯怯械胤街黧w責(zé)任在，他們對政策的運(yùn)用以及運(yùn)用程度，都會關(guān)系到政策實(shí)際效果。同時(shí)他也希望監(jiān)管部門能夠放寬保函類型的認(rèn)可度，對商業(yè)保函也能夠認(rèn)可。

行業(yè)或迎洗牌

對于近期頻繁發(fā)布的利好政策，不少業(yè)內(nèi)知名人士也發(fā)表了自己的見解。

融創(chuàng)中國原執(zhí)行總裁余英在微博上表示“現(xiàn)在看，光有‘16條’顯然是不夠的，還要有多少條估計(jì)神仙也說不清楚。”

經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平撰文表示，新政意味著部分房企上岸了，但不是所有房企都能上岸，保的是三好生現(xiàn)金流，而不是非三好生的資不抵債。上岸的房企將重組整個(gè)行業(yè)，沒上岸的房企將被重組，從此退出歷史舞臺，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大洗牌、大出清、大變局。

從去年下半年至今，民營房企受制于資金壓力無論是在土地市場還是銷售市場基本喪失了“話語權(quán)”，即使公開市場未出險(xiǎn)，也容易被整個(gè)行業(yè)環(huán)境拖累，房地產(chǎn)行業(yè)似乎成了央企、國企開發(fā)商的“獨(dú)角戲”。

在柏文喜看來，近期發(fā)布的這些政策有利于維護(hù)民營房企必要的市場份額，這無論對于維護(hù)行業(yè)活力、市場創(chuàng)新性以及行業(yè)生態(tài)、土地財(cái)政的可持續(xù)都十分必要。但未來房地產(chǎn)行業(yè)格局如何演變目前仍是未知數(shù)。

“如果只剩下頭部企業(yè)而缺乏中小企業(yè)的行業(yè)生態(tài)必然是缺乏活力和創(chuàng)新性的，而如果只剩下央企、國企的話相當(dāng)于又回到了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，而土地財(cái)政也就會隨之被消滅掉，這是在地方財(cái)政尚未找到土地財(cái)政的替代渠道之前不可能發(fā)生的事情。”柏文喜表示。

在這一波政策支持下不能“上岸”的房企，例如一些出險(xiǎn)企業(yè)，在業(yè)內(nèi)人士看來，未來將可能通過被央企、國企和優(yōu)質(zhì)民企以托管、收購項(xiàng)目的形式并購獲得出路；也可能通過自身重整，與債權(quán)人達(dá)成和解削減債務(wù)后引入新的資金方或者進(jìn)行新的融資啟動(dòng)企業(yè)運(yùn)行，如果趕上樓市復(fù)蘇也能實(shí)現(xiàn)自救。

專家認(rèn)為，二十大提出要走“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，相信未來房企類型中，各類屬性的房企仍將在很長一段時(shí)間共同推動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。至于未來是什么類型的企業(yè)主導(dǎo)市場仍是個(gè)未知數(shù)，只能說當(dāng)前經(jīng)營擴(kuò)張相對穩(wěn)健、財(cái)務(wù)管控能力相對較強(qiáng)、現(xiàn)金流相對充裕的央企國企條件更好一些。未來的房地產(chǎn)市場需要的是具有現(xiàn)代化企業(yè)管理經(jīng)營理念的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，能夠做好戰(zhàn)略布局、經(jīng)營穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)管控、量入為出的公司，才能在下個(gè)五到十年占據(jù)中國房地產(chǎn)市場的一席之地。

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