環京樓市近年來開始從房價高點跌落。圖為河北廊坊航拍。（視覺中國/圖）

買房六年后，2022年10月26日，張晴終于拿到了房產證。但條件是和開發商簽一份承諾書：規定若連續三個月或累計六個月不能按時償還銀行本息，開發商有權收回她所購房屋的所有權，此前交付的所有房款作為違約金，不予退還。

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張晴想不明白，“為什么要拿房產證來要挾我們簽這么個霸王條款？”

張晴買的房子在河北省廊坊市香河縣，距離北京六十多公里，駕車一個多小時。2015年，《京津冀協同發展規劃綱要》發布，通州正式成為北京市行政副中心。緊鄰通州的香河縣也受到追捧，房價水漲船高。

2016年，在北京工作十年的張晴決定到香河買房。當時香河的房價已經漲到高位，她以每平方米兩萬多元的價格買下92平方米的商品房，2018年正式收房。

張晴告訴南方周末記者，直到今年，開發商才辦好房產證。她去取證時，被要求必須簽訂前述承諾書，否則不能領取。為了盡快拿到房產證，她簽下了承諾書。

事后張晴覺得條款不合理，認為開發商無權收回房屋所有權和已付房款，和開發商工作人員據理力爭：“我現在只欠銀行的錢，不欠開發商的錢。”

開發商全程擔保

上海市光明律師事務所律師付永生長期從事房地產買賣相關訴訟，他告訴南方周末記者，一般情況下，購房者申請房貸是以房子為抵押，購房后短期內銀行就會放貸，錢是打到開發商賬戶上。

若購買的是尚未建好的期房，房產證辦理完成前銀行相當于沒有抵押物，這段時間通常由開發商作為擔保人，承擔還貸相關責任。

待交房和房產證辦理完成后，開發商解除相關責任，借貸關系只存在于購房者和銀行之間。也就是說，即便發生斷供，也應該是購房者和銀行之間的糾紛，通常并不涉及開發商。

張晴所購小區的開發商為香河縣華宇房地產開發有限公司，申請房貸的銀行為中國農業銀行香河支行。

開發商的工作人員告訴她，之所以讓業主簽訂不斷供的承諾書，是因為他們與銀行簽訂的是全程擔保協議。即便已經交房和辦理房產證，他們依然要擔保購房者后續會按約還貸。在張晴提供的通話錄音中，該工作人員表示：“如果你不按期還款，銀行會直接從（我們）公司劃款。”

付永生對南方周末記者分析，銀行和開發商簽訂這樣的協議和前幾年環京地區房價過高有關。銀行擔心后期房價下跌，房產貶值，購房者斷貸，因此要求開發商全程擔保。

2017年，包括香河在內的環京地區出臺限購令，樓市行情急轉直下。張晴買的房子也不斷貶值，安居客顯示，目前該小區房價為8880元/平方米，相比她2016年購入時跌了超過一半。

“即便我們現在斷供，房子的價值也抵不上欠的貸款。”張晴介紹，2016年她買這套房子總價兩百多萬，目前還剩下一百多萬貸款，而房子現在的市場價還不到一百萬。

這種房價腰斬的情況在環京地區不是個例。據中國房價行情網數據，廊坊的新房均價已經從高點時期的每平方米三萬多元跌到現在的一萬多元。

在這種情況下，購房者斷供的可能性在增加。銀行通過全程擔保將這一風險轉移到開發商身上，開發商這才施壓購房者，要求簽訂不斷供承諾書。

購房者反擔保

付永生介紹，開發商的這種行為相當于要求購房者反擔保。按照民法典規定，“第三人為債務人向債權人提供擔保的，可以要求債務人提供反擔保。”

在上述案例中，貸款銀行為債權人，張晴為債務人，開發商作為第三人為張晴向銀行提供擔保。由于是全程擔保，即便張晴朗拿到房產證，開發商依然對后續還貸負有擔保責任。因此，開發商要求張晴進行反擔保。

問題在于，開發商要求張晴簽署的承諾書內容并不合法。付永生介紹，按照民法典第四百零一條規定，即便購房者斷供，房屋也應該經過司法拍賣后以金錢方式償還，開發商可享有優先償還權，但無權收回房屋所有權。

廣州大源按揭總經理鄭大源從事按揭貸款十余年，他告訴南方周末記者，開發商全程擔保和購房者反擔保在房產交易中都不常見。正常房產交易中，購房者斷供后由銀行追償，銀行同樣無法直接擁有抵押房屋的所有權，必須經過司法拍賣。

他介紹，因為房產價值和所欠貸款價值不一定相當，如果允許直接將房產過戶給債權人，債權人有可能向債務人施壓，進而低價獲得房產。

就張晴所簽的承諾書而言，目前她還有一百多萬貸款未還，假設房子市場價漲到兩百多萬，一旦發生斷供，開發商直接擁有房子所有權，相當于以一百多萬成本低價購入一套兩百多萬的房子。

張晴之所以簽下承諾書，是因為開發商說不簽就拿不到房產證。

房產證一般由購房者授權開發商進行辦理。按照 2020年《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對于尚未建成的期房，購房者應自房屋交付使用之日起90日內取得房產證，如果因開發商原因未能取得，開發商要承擔違約責任。

張晴介紹，她簽的購房合同中規定房子在2017年5月1日前交付使用，這和她拿到房產證間隔了四年多。

付永生表示，面對這種情況購房者可提起訴訟，但這樣的官司打下來一般需要一兩年，律師費數萬元。

這樣的情況不止發生在張晴所購買的小區。

一位同樣在香河買房的網友在知乎上發帖稱自己遇到了和張晴一樣的情況，詢問是否應簽署承諾書。評論區中的回答集中在2021年，一位回復者稱他也遇到了這種情況。

該網友發布的信息顯示，所購房屋由香河縣城鎮房地產綜合開發有限公司開發。企查查顯示，這家公司與張晴所購房屋的開發商股東完全一致，都是兩位自然人，他們也是承德三強集團的唯一股東。

南方周末記者多次致電三強集團和中國農業銀行香河支行，詢問承諾書及全程擔保相關事宜，截至發稿未獲回復。

（應受訪者要求，文中張晴為化名。）

南方周末記者 衛琳聰

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